未經(jīng)配偶同意低價出賣共有房屋,配偶能否請求返還-(未經(jīng)配偶同意低價出賣共有房屋違法嗎)

北京市海淀區(qū)人民法院審理了一起房屋買賣合同糾紛案件。由于該房屋在交易時屬于夫妻共同財產(chǎn)，未經(jīng)夫妻雙方同意，侵犯了夫妻雙方的利益，故該買賣合同被裁定無效。

原告周女士與張老師原為夫妻。涉案房屋為2008年婚姻存續(xù)期間購買。2014年下半年，張老師通知周女士，想將涉案房屋出租給楊老師和辛女士。盡管周女士極力反對，但張老師堅持將房屋鑰匙卡、鑰匙等交給楊老師和辛女士。

2020年，周女士與張老師離婚，雙方約定涉案房屋歸周女士所有，住房貸款由周女士償還。周女士向楊先生和辛女士提出收回房屋，但遭到拒絕。這時，周女士得知，在她不知情的情況下，張先生與楊先生于2016年簽訂了房屋買賣合同，支付了550萬元。房子賣給了楊先生，出售價格遠(yuǎn)低于當(dāng)時房子的市場價格。周女士認(rèn)為，張先生簽訂房屋買賣合同時，涉案房屋是她與張先生夫妻共同財產(chǎn)，張先生無權(quán)出售該房屋。現(xiàn)雙方協(xié)商未果，周女士將張老師、楊老師、辛女士告上法庭。

被告楊先生、辛女士辯稱，2014年6月，夫妻倆與張先生、周女士達成口頭房屋買賣合同，同意將涉案房屋出售至張先生、周女士名下。周先生向他們透露，收購價格為550萬元。口頭協(xié)議達成當(dāng)月，張先生和周女士就將房子交付給了他們。房子已由夫妻倆居住，相關(guān)費用也由夫妻倆支付。2014年7月5日，楊老師轉(zhuǎn)賬300萬元支付購房費用。2016年4月24日，張老師、楊老師續(xù)簽《北京市存量房屋買賣合同》。2016年6月30日，楊老師又轉(zhuǎn)賬200萬元用于支付購房費用。當(dāng)他們達成口頭房屋買賣合同時，張先生和周女士告訴他們，涉事房屋有一筆貸款尚未償還，張先生和周女士想使用該校的學(xué)區(qū)額度。房子，所以他們沒有支付剩余的50萬元購房款，也沒有催促申請。房屋過戶手續(xù)。現(xiàn)他認(rèn)為，房屋買賣合同是當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，故不同意周女士的訴訟請求。

案件審理過程中，張老師表示，他沒有告知周女士出售房屋的情況。他向楊老師的叔叔求助，明知房子成交價低，他就把房子賣給了楊老師。同時，根據(jù)周女士的申請，法院于2014年6月15日委托房地產(chǎn)評估公司對涉案房屋進行了市場價值評估，估算價格為952萬元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案《北京市存量房屋買賣合同》的簽字人為張老師、楊老師。庭審中，辛女士明確表示認(rèn)可楊老師簽訂的合同。楊先生、辛女士未能提供充分、有效證據(jù)證明其與張先生、周女士就購房事宜達成口頭協(xié)議的，該合同應(yīng)視為雙方簽訂的合同。張先生、楊先生、辛女士。

買房對于買賣雙方來說都是一件大事。根據(jù)交易慣例，買賣雙方應(yīng)了解待售房屋的市場價格。因此，法院認(rèn)定，張先生、楊先生、辛女士在達成房屋買賣協(xié)議時，均知曉涉案房屋的市場價格。根據(jù)法院委托評估機構(gòu)出具的評估意見，張先生、楊先生、辛女士約定的房價遠(yuǎn)低于房屋的市場交易價格，這種行為客觀上造成了損害。為了周女士的利益。法院認(rèn)定，張老師、楊老師、辛女士構(gòu)成惡意串通，損害第三人利益。由此看來，張先生、楊先生、辛女士于2016年4月24日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》合同應(yīng)屬無效。

關(guān)于周女士要求將房屋退還給楊先生和辛女士的請求，因為房屋買賣合同是由合同當(dāng)事人張先生、楊先生和辛女士簽訂的。雖然該房屋買賣合同已被法院確認(rèn)為無效合同，但周女士以房屋買賣合同糾紛為由要求楊老師、辛女士返還房屋，缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，故法院不會支持周女士的主張。周先生的請求。

法官陳述

《中華人民共和國民法典》第一百五十四條規(guī)定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。即惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同為無效合同。

合同無效也分為絕對無效和相對無效。惡意串通損害國家、集體利益的合同是絕對無效的合同。在訴訟過程中，法院可以依職權(quán)進行審查，主動確認(rèn)合同無效。惡意串通損害第三人利益的合同是相對無效的合同。如果當(dāng)事人不主張合同無效，法院不會主動審查合同的有效性。本案是一份侵犯特定第三人利益的合同，屬于相對無效合同。法院根據(jù)周女士的請求，對涉案合同的有效性進行了審查。

本案中，涉案房屋評估價值為952萬元，楊老師與張老師之間的交易價格為550萬元。出售房屋對于楊先生和張先生來說都是人生大事，雙方都應(yīng)該了解所涉房屋的市場價格。同時，楊老師和張老師于2016年4月簽署了《北京市存量房屋買賣合同》，距離周女士提起這起訴訟已經(jīng)4年多了。這四年里，楊老師本可以在《北京市存量房屋買賣合同》上要求周女士簽字確認(rèn)，但楊老師并沒有要求周女士簽字確認(rèn)。這表明楊老師對周女士采取了回避的態(tài)度。綜合上述情況，楊先生、張先生在知道該房屋的市場價格時，仍然以遠(yuǎn)低于市場價格的價格進行交易。這一價格嚴(yán)重?fù)p害了周女士的利益。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定楊先生、張先生存在惡意串通，該合同應(yīng)當(dāng)無效。