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找上海房產(chǎn)方面的律師咨詢關(guān)于在房產(chǎn)糾紛中的變更買(mǎi)受人與違約責(zé)任是怎樣規(guī)定的呢?
一、買(mǎi)受人有權(quán)變更買(mǎi)受人(賣(mài)售人應(yīng)配合將房屋過(guò)戶至買(mǎi)受人指定的第三人名下)的約定
(一)該約定的性質(zhì)
上海房產(chǎn)方面的律師解釋:該約定的性質(zhì)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓。《合同法》第80條第一款規(guī)定:“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的,應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知,該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。”
在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中,買(mǎi)房人對(duì)賣(mài)房人的債權(quán)是要求賣(mài)房人過(guò)戶和交房(給自己),買(mǎi)房人可以將全部或者部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。買(mǎi)房人通過(guò)約定的方式要求賣(mài)房人將房屋過(guò)戶給第三人可以認(rèn)定為債權(quán)轉(zhuǎn)讓。
由此產(chǎn)生一些相應(yīng)的法律問(wèn)題,如賣(mài)房人對(duì)買(mǎi)房人的抗辯權(quán)可以向第三人行使,如按照合同約定買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)先支付房款(或某一期房款)賣(mài)房人再配合辦理過(guò)戶手續(xù)的,如果買(mǎi)房人沒(méi)有支付相應(yīng)的房款,則賣(mài)房人可以拒絕配合將房屋過(guò)戶給第三人。
(二)該約定的效力:有效
《合同法》第52條規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無(wú)效:……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”《合同法解釋二》第十四條規(guī)定:“合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第15條規(guī)定:“正確理解、識(shí)別和適用合同法第五十二條第(五)項(xiàng)中的"違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定",關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場(chǎng)交易的安全和穩(wěn)定。
上海房產(chǎn)方面的律師回答民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定,注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效;違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。”
第16條規(guī)定:“人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨,權(quán)衡相互沖突的權(quán)益,諸如權(quán)益的種類(lèi)、交易安全以及其所規(guī)制的對(duì)象等,綜合認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)定的類(lèi)型。如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對(duì)地?fù)p害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。
如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的"市場(chǎng)準(zhǔn)入"資格而非某種類(lèi)型的合同行為,或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類(lèi)合同行為,人民法院對(duì)于此類(lèi)合同效力的認(rèn)定,應(yīng)當(dāng)慎重把握,必要時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門(mén)的意見(jiàn)或者請(qǐng)示上級(jí)人民法院。”
該約定合法有效,因?yàn)樵摷s定并沒(méi)有違反法律行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,尤其是:(1)沒(méi)有以合法形式掩蓋非法目的。如不構(gòu)成偷逃國(guó)家稅款,因?yàn)榉课萁灰字袘?yīng)當(dāng)支付的稅款會(huì)全額支付。(2)“規(guī)避限購(gòu)政策”不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。因?yàn)椤胺伞钡闹贫ㄖ黧w是全國(guó)人大及其常委會(huì),“行政法規(guī)”的制定主體是國(guó)務(wù)院,地方的限購(gòu)政策不屬于“法律、行政法規(guī)”,即便違反或者規(guī)避限購(gòu)政策也不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。
(三)該約定的法律后果
1、該約定可能阻卻賣(mài)售人的解除權(quán)
做此約定,一般是因?yàn)橘I(mǎi)受人無(wú)購(gòu)房資格。買(mǎi)受人無(wú)購(gòu)房資格導(dǎo)致合同無(wú)法履行,賣(mài)售人可以解除合同(這是主流裁判觀點(diǎn))。
但是,上海房產(chǎn)方面的律師強(qiáng)調(diào)如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定了買(mǎi)受人有權(quán)要求賣(mài)售人將房屋過(guò)戶給第三人,則給合同解除增加了一個(gè)障礙。至于這個(gè)“障礙”是否真的會(huì)導(dǎo)致賣(mài)售人無(wú)合同解除權(quán),有爭(zhēng)議。
如上海市靜安區(qū)人民法院(2016)滬0106民初18458號(hào)民事判決認(rèn)為該約定使得賣(mài)售人物權(quán)以買(mǎi)受人無(wú)購(gòu)房資格為由解除合同(注:該案二審上海二中院(2016)滬02民終10683號(hào)民事判決維持了一審判決)
2、該約定并不必然導(dǎo)致合同可以繼續(xù)履行
如果做此約定是因?yàn)橘I(mǎi)受人無(wú)購(gòu)房資格,則做此約定是為了規(guī)避限購(gòu)政策。而法院的判決不能違背限購(gòu)政策,則在法院很難依照此規(guī)定判令賣(mài)售人將房屋過(guò)戶至買(mǎi)受人指定的某個(gè)人名下。
如上海市松江區(qū)人民法院(2018)滬0117民初3016號(hào)民事判決和上海市第一中級(jí)人民法院(2018)滬01民終6712號(hào)民事判決就認(rèn)為這種約定是規(guī)避限購(gòu)政策且第三人不確定,因此買(mǎi)受人無(wú)權(quán)要求賣(mài)售人將房屋過(guò)戶至其指定的第三人名下。
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