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核心提示：“如果合同里沒有寫頂層使用權，我就不會買最高層。”穆先生在廣東國惠律師事務所購買了濱江新城的一棟樓，沒想到我美好的想法最終落空了。近日，記者接到蓬江區多家業主、開發商反映的合同糾紛，包括附加條款糾紛、房屋延期交付、房款拖欠不付等糾紛。為此，記者就這些糾紛咨詢了廣東國惠（江門）律師事務所李建忠，并通過案例解答了讀者的疑惑。

A寫入合同的條款也可能無效

穆老師向記者展示了購房合同，合同顯示，該商品房所在樓房的屋頂使用權屬于頂層房屋業主，按照規劃和規劃，可以進入屋頂并正常使用。設計。

“可能開發商想快點把頂層賣掉，所以答應給我房子屋頂的使用權。一開始我不相信銷售人員說的話，但后來簽合同時，開發商卻說：也愿意簽字，所以我就買了閣樓。”穆先生表示，現在大樓已經收回，物業公司表示不能讓廣東國惠律師事務所單獨使用閣樓。穆老師去找開發商商量此事，結果是“頂樓可以使用，但不能影響其他業主使用”。至于穆老師所說的情況，記者找到該房產開發商核實，確實如穆老師所說。

那么，穆老師與開發商簽訂的合同中的上述條款是屬于包容性但不限于條款，還是排他性條款呢？這是不是意味著，這個屋頂只能由穆老師使用？另外，該條款是否違反物權法？如果違反，該合同是否可以被判定無效并予以解除？對此，李建中律師認為，該條款并不明確，一般理解為排他性條款，即只能由“頂層公寓”的業主使用。但根據《物權法》和最高人民法院審理房屋所有權分割糾紛案件中法律的具體應用，存在幾個問題。依法由相關業主（一般認為是建筑物的業主），包括但不限于頂層業主共同使用，且使用必須合理，不得獨占使用。

李建中律師表示，該條款損害了該建筑其他業主共同使用屋頂的權利，根據合同法規定無效。但由于該條款并非合同中規定的買方解除合同并退房的條件之一，且法律上不存在買方單方面解除合同并退房的條件，因此買方不能使用以此為理由終止合同并退房。

B交房延遲怎么辦

張先生在超聯購買了某房產，合同約定該房屋將于2015年12月31日交付。但張先生至今尚未收到收回通知。記者聯系了張先生購買該房屋的物業負責人。該負責人表示，今年5月底就能到住建部門拿到登記表，如果條件允許就可以交房。

這種情況下，購房者如何追回違約金？合同條款明確規定，違約金按照每天所付房款的萬分之二計算。如果5月26日房產到住建部門登記，6月1日移交，已支付總價款60萬元的業主能追回多少違約金？

李建中律師建議，購房者遇到這種情況，首先要了解開發商是否有爛尾的可能，以及開發商的償債能力，防止開發商無力支付違約金。違約金以60萬元為基數，自2016年1月1日起至交房前一天，即2016年5月31日，按每天2萬元計算，即：60萬元0.0002152=18240元。

另一位房產主楊先生也和張先生一樣遇到了房屋延遲交付的問題。楊老師說，合同規定房子要在2015年8月30日交付，但直到今年2月2日才到住建部門辦理房產登記。業主于4月30日接管了該房屋，并向開發商索要違約金，按約定的每天千分之一計算。開發商承諾用物業管理費來彌補，但業主不同意，并要求現金。“開發商就是在跟我們業主浪費時間，有的業主已經去法院起訴要求賠償了。我想雙方就按照合同辦事，懶得去起訴。”楊老師表示，起訴的業主已經收到了違約金。如果開發商在一定期限內未能收到違約金，他也會去法院提起訴訟。楊老師心中有一個疑問，那就是開發商等額繳納物業管理費合理合法嗎？購房者要求現金補償合理嗎？違約金是按照開發商取得備案的日期還是業主具體收取的日期計算的？楊老師的收購價是160萬元，他會得到多少違約金？

李建中認為，根據《廣東省物業管理條例》，業主應繳納的物業服務費應支付給物業服務公司，而不是開發商。根據合同法規定，物業服務公司將應收的物業服務費轉讓給開發商并通知業主的，開發商可以代表物業服務公司行使單方抵銷權。事實上，物業服務費一般都是按月繳納，至少不會全額繳納，但開發商應付的違約金應該全額繳納。因此，雙方共同債務不會同時到期，業主也不愿意提前支付物業服務費，因此開發商單方面按物業服務費等額支付違約金的做法是不合理的，甚至違法。購房者要求現金（貨幣）補償是合理的。逾期交付的違約期限不是以開發商取得備案的日期為準，而是以業主具體收回的日期為準。但因業主原因延遲收回的，以開發商通知收回之日為截止日期。允許。具體違約金為160萬0.0001244=39040元。

C如果逾期未能支付全部房款，還需支付違約金

蓬江區一家房地產開發公司發現，一批業主按照合同逾期至少六個月未支付全額房款，遂發出催款通知書，要求支付違約金。對此，業主之一的李女士覺得自己很委屈。未能全額還款是因為銀行未能申請貸款，而不是她自己的過錯。

對此，李建中律師認為，根據合同法規定，合同當事人地位平等，雙方權利義務應當公平，合同條款規定雙方承擔同等責任的前提違約的原則是逾期天數應相等。購房者未按合同規定期限支付全部房屋款，且非不可抗力原因的，應當按照約定向開發商支付違約金。

資深房地產專家陳先生認為，如果購房者逾期未支付全額房款，情況就跟開發商拖延交房一樣。業主有權向延遲交付房屋的開發商追償違約金，開發商也有權向逾期未支付全額房款的業主追償違約金。