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婚姻關(guān)系與繼承的疊加登記是不動產(chǎn)登記的難點之一。難點在于房產(chǎn)是否登記在配偶一方名下。房產(chǎn)是夫妻共同擁有還是配偶一方單獨擁有?目前一般有三種做法:
一是將房產(chǎn)視為夫妻共同財產(chǎn),辦理轉(zhuǎn)讓、抵押等登記時需征得對方同意;配偶死亡后,無論哪一方是房產(chǎn)所有人,都必須辦理繼承登記。
第二種方法是按照不動產(chǎn)登記簿的記載,誰是權(quán)利人,就申請辦理轉(zhuǎn)讓、抵押等登記;繼承的,還要以登記簿上的記錄為依據(jù),按照登記簿辦理繼承登記。
第三種是有進無出,主要體現(xiàn)在房產(chǎn)交易登記上。辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記時,受讓人不審查婚姻關(guān)系,僅審查轉(zhuǎn)讓人。登記完成后,受讓方再次出售時,受讓方將重新審查婚姻關(guān)系。抵押登記時不審查婚姻關(guān)系。繼承登記稍微復(fù)雜一些。房地產(chǎn)權(quán)利人的配偶死亡后,需要辦理繼承登記。繼承人為配偶時,子女和父母須提交放棄繼承權(quán)的材料,然后將財產(chǎn)登記在配偶名下。以下;繼承人為子女或父母時,配偶須提交放棄繼承權(quán)的材料,然后辦理登記手續(xù)。
之所以出現(xiàn)這三種情況,是因為存在三個模糊之處:現(xiàn)行法律制度對登記效力不明確、登記機構(gòu)審查和賠償責任規(guī)定不明確、夫妻共同財產(chǎn)認定等。而妻子則不清楚。
2020年安徽省高院宣判的一個案件非常具有代表性:房屋的房產(chǎn)證登記在丈夫名下,丈夫以該房屋抵押貸款辦理了抵押登記手續(xù)。后來妻子不愿意,認為房子是夫妻共同財產(chǎn)。抵押權(quán)未經(jīng)共有人同意的,抵押登記無效。合肥市中級人民法院一審認為,該房屋在登記時登記為“個人所有”,丈夫可以單獨申請抵押,抵押權(quán)有效。安徽高院二審認為,根據(jù)民法第《婚姻法》條第十七條規(guī)定,夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn),屬于夫妻共同財產(chǎn)。安徽高院裁定,該房屋為夫妻共同財產(chǎn),房屋抵押時須征得共有人同意。房子抵押沒有妻子簽字,被裁定取消抵押登記。
安徽高院的判決似乎只是對房地產(chǎn)抵押權(quán)的有效性進行判斷。其本質(zhì)是認定夫妻共同財產(chǎn)。該判決對婚姻關(guān)系和繼承的疊加登記產(chǎn)生較大影響。根據(jù)該判決,無論房產(chǎn)權(quán)是否登記在夫妻任何一方名下,都將被視為夫妻共同財產(chǎn)。這給不動產(chǎn)登記審核帶來了很大的壓力。
首先,房地產(chǎn)登記機構(gòu)無法確定權(quán)利人的婚姻關(guān)系。房產(chǎn)是婚前還是婚后購買的。登記機構(gòu)只能根據(jù)結(jié)婚證等材料進行判斷。然而,社會上的離婚率卻很高。權(quán)利人是否與現(xiàn)人結(jié)婚或婚后購買。如果前任在結(jié)婚時購買了房產(chǎn),登記機構(gòu)就無從得知,審核時只會將現(xiàn)任配偶視為共有人。
其次,配偶一方死亡后,房產(chǎn)權(quán)登記在另一方名下,也必須辦理繼承登記。雖然已故配偶的姓名沒有記錄在登記簿上,但仍被視為夫妻的共同財產(chǎn)。配偶一方死亡后,共有部分必須繼承,才能作為單獨所有權(quán)合法處理。
第三次遺囑繼承的法律效力。權(quán)利人立遺囑,欲將房產(chǎn)贈與親屬的,根據(jù)安徽高院的判決,該遺囑無效,因為婚姻關(guān)系存續(xù)期間的房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn),且該房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)。未經(jīng)其配偶同意,債權(quán)人的遺囑不能生效。遺囑無效。
A向房產(chǎn)登記機構(gòu)申請繼承登記,A提供了經(jīng)公證部門公證的繼承證明。在公證書中,A的父親明確表示其財產(chǎn)由A繼承。登記機構(gòu)憑公證為A辦理繼承登記。一年后,A的弟弟B向登記機構(gòu)提出,其父親的財產(chǎn)由自己和A共同繼承。登記機構(gòu)向B出示了其父親經(jīng)過公證的遺囑。B還提出該房產(chǎn)歸其父母和妻子共同所有。根據(jù)《婚姻法》,父母各擁有一半財產(chǎn)權(quán)。父親的一半財產(chǎn)權(quán)可以歸其兄弟A。母親的一半財產(chǎn)權(quán)應(yīng)由父親、A、B共同擁有。如果繼承,則應(yīng)擁有1/6的共有權(quán)。登記機構(gòu)認為B應(yīng)向人民法院提起繼承訴訟,并根據(jù)人民法院的判決辦理繼承登記。B人認為,登記機構(gòu)在登記時沒有審查婚姻關(guān)系,也沒有調(diào)查清楚財產(chǎn)權(quán)屬。A人的繼承登記屬于登記錯誤,應(yīng)先撤銷。
我們先來看看婚姻財產(chǎn)的認定。A的母親早逝,父親獨居,未婚。房產(chǎn)證上的名字是A的父親一人,登記簿上也是他父親的名字。A申請繼承登記時,登記機構(gòu)能否認定其母親也擁有一半財產(chǎn)權(quán)?
根據(jù)《民法典》第1062條【夫妻共同財產(chǎn)】夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的下列財產(chǎn),為夫妻共同財產(chǎn),應(yīng)歸夫妻共同所有。(一)工資、獎金、勞務(wù)報酬;(二)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資收入;(三)知識產(chǎn)權(quán)收入;(四)繼承或者受贈的財產(chǎn),但本法第一千零六十三條第三款規(guī)定的除外;(五)其他應(yīng)當屬于夫妻共同所有的財產(chǎn)。
最高法第《中華人民共和國民法典》號婚姻家庭條解釋(一)明確解釋了“(五)其他應(yīng)當共同所有的財產(chǎn)”。第二十五條婚姻關(guān)系存續(xù)期間,下列財產(chǎn)屬于民法典第二條第一千零六十二條規(guī)定的“其他應(yīng)當共同所有的財產(chǎn)”:
(一)一方以動產(chǎn)投資取得的收入;(二)男女實際取得或者應(yīng)當取得的住房補貼、住房公積金;(三)男女實際取得或者應(yīng)當取得的基本養(yǎng)老金和破產(chǎn)清算補償。
夫妻關(guān)系存續(xù)期間,并非所有財產(chǎn)都可以視為共同財產(chǎn)。共同財產(chǎn)的認定有一定的范圍,婚姻關(guān)系存續(xù)期間的所有財產(chǎn)一般不應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。不動產(chǎn),尤其是房屋,需要登記才能生效。某法院判決未對《物權(quán)法》的登記效力條款作出解釋,是不恰當?shù)摹?/p>
那么,房地產(chǎn)登記機構(gòu)在登記時應(yīng)如何處理此類婚姻關(guān)系和繼承的疊加登記呢?《民法典》第二百零九條【不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的效力】不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅,依法登記,有效;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的。除了。
第二百一十六條【不動產(chǎn)登記簿的效力和管理】不動產(chǎn)登記簿是財產(chǎn)權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。
《民法典》明確了產(chǎn)權(quán)歸屬和內(nèi)容由不動產(chǎn)登記簿確定。登記機構(gòu)應(yīng)將登記簿記載的權(quán)利人視為唯一權(quán)利人,然后按照《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》辦理相關(guān)登記。未注冊的財產(chǎn)不應(yīng)再被視為權(quán)利的共同所有者。
文/來源:木魚長天