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房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指合法擁有土地使用權(quán)和土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過(guò)出售、交換、捐贈(zèng)等方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的法律行為。
從法律角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具有以下特點(diǎn)：
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是該房地產(chǎn)的權(quán)利人，且該權(quán)利人必須具有該房地產(chǎn)的處分權(quán)，如業(yè)主、抵押權(quán)人等。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包括：國(guó)有土地使用權(quán)和國(guó)有土地上建造的房屋所有權(quán)。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式包括出售、贈(zèng)與、交換、繼承、遺贈(zèng)等合法方式。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)必須與土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)环康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
哪些情況下禁止不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>
下列不動(dòng)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓無(wú)效：
不符合下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)。屬于房屋建設(shè)項(xiàng)目的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；
大面積開(kāi)發(fā)，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；
按照出讓合同，已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證。
司法、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利
依法收回土地使用權(quán)。
未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，共有房地產(chǎn)的。
權(quán)屬有爭(zhēng)議的。
未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。
法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式包括：
1、房地產(chǎn)出售：轉(zhuǎn)讓方將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方取得產(chǎn)權(quán)并支付相應(yīng)價(jià)款。該行為貫徹了平等、自愿、等值補(bǔ)償?shù)脑瓌t。必須注意的是，城市房地產(chǎn)交易中，只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國(guó)家。
2、房地產(chǎn)捐贈(zèng)：城市公共住房的所有權(quán)屬于國(guó)家，使用單位或者個(gè)人不得捐贈(zèng)；土地使用權(quán)贈(zèng)與不涉及土地權(quán)屬問(wèn)題。
3、其他合法途徑：
以房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人共同設(shè)立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變化；
一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，通過(guò)合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變化；
因企業(yè)收購(gòu)、合并或者合并，房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生相應(yīng)轉(zhuǎn)移；
用房地產(chǎn)清償債務(wù)；
法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)可以通過(guò)出售、交換、贈(zèng)與等方式將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。但是，轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)必須與土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。對(duì)于一些特殊情況或者權(quán)利有瑕疵的房地產(chǎn)，法律明確規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)要特別注意。
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