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租賃合同在實踐中大量存在。比如我們剛畢業(yè)找工作的大學生，工作后可能要長期租房子。因為我們知道房價非常高，租房是我們首先要接觸的。重要的合同形式。在租房的過程中，經常會產生糾紛，而糾紛往往是因為維護義務而產生的。法律本身確實規(guī)定出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。但在實踐中，比如你租的是帶家具的房子，如果房子本身有損壞，一般不會有爭議。我們知道，這是房東的事，比如房子的主體結構、門窗、墻壁等，如果門鎖有損壞，這個時候房東就應該負責更換。但如果是家具，比如說冰箱壞了，廚房設備壞了，或者廁所壞了，這種情況下誰來修呢？有時房東和租客意見不一致。這確實是一件有爭議的事情，甚至還包括燈管壞了、吊燈壞了、床頭落地燈壞了。租客要求找到房東，但房東說這些都是消耗品，要你自己承擔。所以像這樣的糾紛有很多，我們也接觸過很多這樣的糾紛。那么，法律的原則是什么？通常很多房屋合同的標準模板中都有相關規(guī)定。首先，很明確，合同中有規(guī)定的，就必須遵守。合同有約定的，按照雙方協(xié)議。你對此無能為力。如果您當時簽署了該協(xié)議，您必須承認該協(xié)議的有效性。畢竟，每個人都是具有完全民事行為能力的人。真正麻煩的問題是，如果合同中沒有約定，根據(jù)一般法律原則如何處理。關于法律原則，我注意到原建設部在1995年頒布了《城市房屋租賃管理辦法》號規(guī)定。當然，雖然這個規(guī)定本身已經不再有效，但是該規(guī)定的精神是可以參考的。《規(guī)定》規(guī)定，出租住宅自然損壞或者合同約定由出租人修理的，由出租人負責修理。合同約定由出租人修理的，出租人負責修理。因物業(yè)未及時修復造成房屋結構損壞，造成承租人財產損失或者人身傷害的，出租人應當承擔賠償責任。這里還是很清楚的。如果合同約定出租人有義務并由出租人承擔。如果沒有達成一致，則視情況而定。如果確實不屬于房屋租賃的一部分，也可能存在需要承租人承擔適當費用的情況。例如，如果沒有約定一個非常簡單的小燈泡是消耗品，通常有人會認為我的租金包括這些消耗品的損失。如果有這樣的約定，那就沒有問題了。如果沒有達成一致，那就沒有問題。此類協(xié)議可能需要雙方進行談判。所以我的觀點仍然是，如果沒有達成協(xié)議，就必須進行談判，然后按照法律精神來處理。關于出售不毀約，這也是過去的原則。在這一原則的指導下，民法典做出了非常重要的改進。現(xiàn)在我們強調，這種出售不毀約的對抗只能發(fā)生在實際占有期間。此前，1999年《合同法》并未明確提及占有期限。現(xiàn)在據(jù)說你是實際占有并使用它的承租人。這時，你可以對新買家產生影響，防止這條規(guī)則被濫用。此外，《民法典·合同編》為了保護承租人還規(guī)定了一項重要的新權利，我們稱之為優(yōu)先權。
第七百三十四條第二款：“租賃期滿時，承租人在同等條件下優(yōu)先租賃。”這對于承租人和承租人來說都是非常有利的。
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