離婚 貸款房屋分割(離婚如何分割貸款房產)

一、案例簡介

A先生2004年買了一套房子，當時的房價是18萬元。A人首付8萬元，向銀行貸款10萬元，以及契稅、稅金等其他費用1萬元。婚前，他已償還貸款本息共計5萬元。2008年，甲男與乙女結婚，這套房子價值41萬元，產權登記在甲男名下。婚姻期間，雙方共同償還貸款10萬元，還清貸款，其中本金7萬元，利息3萬元。2012年離婚時，房子現值90萬元。

甲男、乙女對解除婚姻關系沒有異議，但對房屋補償金額有異議。A某認為，自己婚前與房地產公司簽訂了購房合同，并從銀行獲得了貸款。雖然婚后償還貸款本息共計10萬元，但銀行每月定期從其工資卡中扣款，而女方并未參與貸款還款。離婚時無權獲得任何賠償。乙女認為，由于雙方尚未約定分割財產制度，因此男方的工資收入應屬于夫妻雙方的共同財產。離婚的，應按房產現值90萬元減去男方購房款18萬元為基數進行賠償。也就是說，乙女應該得到的賠償是40萬元。

2.法院判決

一審法院認為，結婚后，甲男、乙女還清了貸款10萬元。盡管A人每個月都用自己的工資卡償還銀行貸款，但雙方并沒有同意實行分開財產制度。A先生的工資收入應屬于夫妻共同財產。根據《******關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋》第10條規定：“夫妻一方婚前簽訂房產買賣合同，以個人財產支付首付款并申請銀行貸款，婚后以夫妻共同財產償還貸款的，且房產登記在支付首付款一方名下，離婚時房產由雙方協議處理。依照前款規定不能達成協議的，人民法院可以裁定該房地產歸產權登記當事人所有，未清償的貸款為產權登記當事人的個人債務。離婚時，財產權登記一方應當按照婚姻法第三十九條第一款規定的原則向對方給予補償。”

第一步應該是計算爭議財產的增值率，即爭議財產的現價除以=90/(41+3+1)=200%；

第二步，計算非登記方獲得的補償，即聯名貸款償還部分乘以房地產增值率。這個數額的一半就是應該賠償的數額。10乘以200%=20萬元，非登記方獲得的補償為10萬元。一審法院判決涉案財產歸男A所有，男A應向女B賠償10萬元。

乙女不服判決提起上訴，二審法院裁定駁回上訴，維持原判。

三、要點及理由

《******關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解解》頒布實施后，在審判實踐中，各地法院對第十條涉及的婚內共同償還貸款增值部分的計算方法不同，計算結果也存在較大差異。在婚前一方貸款購買房產，婚后夫妻共同償還貸款的情況下，法官提出了如何計算離婚時共同償還貸款增加值的分步計算方法。

第一步是計算房地產增值率。房產升值率=房產現價除以房產成本，這里的房產成本等于購買時的房產價格+共同支付的利息+其他費用。在計算房地產增值率時，必須考慮利息成本。不能簡單地用房產現價除以結婚時的價格來直接得出升值率。“其他費用”是指交易中涉及的費用，屬于購買房屋的必要費用，如契稅、印花稅、營業稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業費，因為成本的依據不是交易，而是長期使用房產所產生的費用；

第二步，計算非產權登記方得到的補償，即聯名貸款償還部分乘以房產增值率，其中一半就是應補償的金額。

在計算具體賠償數額時，應注意計算時間的確定。這里的增值是指婚后的增值，不包括婚前的增值，屬于一方的個人財產。同時，還應考慮兩種情況的修正問題，

一、離婚時貸款尚未還清時，只有夫妻共同償還的利息可以計入房產成本，但未償還的貸款利息為20或30年不能包含在費用中，否則就會出現非房產登記所有人的一方。您沒有享受到后續可能的升值收益，卻要實際承擔因計入全部利息而導致賠償金額降低的不公平結果；

第二種是一方在一段時間后結婚前購買房產的情況。計算房產升值率時，應以結婚時的房產價格作為計算依據，不能以購買時的房產價格作為計算依據，因為結婚時的房產價格購買房產和結婚后的增值收入屬于婚前一方的個人財產。

我們認為，上述分步計算方法簡潔、易懂、易于操作，為審判實踐中審理相關案件提供了參考方法。

另外，需要指出的是，法官在分割離婚糾紛財產時，不僅要了解“婚后雙方共同償還貸款及相應增加的財產價值”，還應按照婚姻法第三十九條規定，根據財產案件的具體情況，本著照顧子女和女方權利的原則，作出公正的決定。也就是說，計算出來的賠償金額并不是絕對的。法官可以根據案件的實際情況行使一定的自由裁量權。目的是相對公平合理地解決糾紛，平衡保護離婚雙方的利益。

在審判實踐中，我們有時會遇到房價下跌的情況。例如，當以較高價格購買房產時，夫妻倆在婚后共同償還了幾年的貸款后，離婚時房產的現值比最初購買時下降了。面對這種房產不升值甚至負增長的情況，我們認為產權登記一方必須補償另一方至少連付貸款本息的一半。原因有二：

第一，一方在婚前簽訂了房產買賣合同。買家可以自行選擇購買房產的位置、樓層和朝向。對方只在婚后參與償還貸款。購房者自然要承擔房價下跌的風險；

其次，財產歸于離婚時登記產權的一方。如果僅用于居住而不用于投資，房價的暫時下跌不會對房產造成實質性損失。

4.中華人民共和國第一人民法院意見

適用婚姻法司法解釋第十條時，夫妻共同償還貸款的金額及其相應增值部分，等于夫妻共同償還貸款的數額乘以通過房地產增值率。所謂房地產增值率，就是房地產的現價除以房地產成本。房產成本包括購買時的房產價格+聯名貸款利息部分+其他費用。

溫馨的提示：

讀者在閱讀本文時應注意，文中“房產成本”的計算實際上已細分為兩種情況：

一是結婚時購買房產的情況。此時的“房產成本”包括購買時房產的價格+聯名貸款還款的利息部分+其他費用。

二是婚前購買房產的情況。此時的“房產成本”包括結婚時房產的價格+共同貸款還款的利息部分+其他費用。