租賃房屋被執(zhí)行(執(zhí)行房產(chǎn)租賃怎么辦)

2024-04-13 12:40:34 圍觀 : 935 次

網(wǎng)友咨詢：

我精心挑選了一套房子，簽了租賃合同，交了房租，高高興興地搬了進(jìn)去。不到一個(gè)月，我就得知房子被法院查封了。——房東涉嫌民事糾紛，敗訴。法院要強(qiáng)制執(zhí)行房子！

網(wǎng)友提問：發(fā)生這樣的“壞事”，作為租客該怎么辦？我還可以繼續(xù)租房嗎？

〖律師解答〗：

是的，遇到這種事情肯定是非常令人不安的，因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定，承租人的房屋租賃權(quán)并不能阻止法院強(qiáng)制執(zhí)行房屋，而只能阻止所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人。

也就是說，如果你的租房權(quán)在先，房子在后強(qiáng)制執(zhí)行，法院可以強(qiáng)制執(zhí)行房子，但不能把你踢出去。您有權(quán)繼續(xù)租賃直至租賃期滿。其背后的法律邏輯是“買賣不構(gòu)成租賃”。從某種程度上來說，執(zhí)行也是所有權(quán)轉(zhuǎn)移和變更的一種形式。

那么租客該如何規(guī)避這種法律風(fēng)險(xiǎn)呢？

1、租賃房屋應(yīng)提高法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)：承租人在簽訂租賃合同前，應(yīng)向房產(chǎn)登記部門查詢租賃房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，核實(shí)房屋是否被查封、抵押等。

2、房屋租賃后，承租人應(yīng)妥善保存租賃房屋的相關(guān)證據(jù)和資料：承租人應(yīng)注意保留的證據(jù)包括：房屋租賃合同、租金支付憑證、銀行轉(zhuǎn)帳單及稅務(wù)發(fā)票、水電費(fèi)等。證明房屋實(shí)際所有權(quán)的電費(fèi)單。物業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。

3、更加警惕出租人提出的“低租金、長(zhǎng)租期”的誘人條件：可加強(qiáng)對(duì)租賃房屋的現(xiàn)場(chǎng)盡職調(diào)查，特別是當(dāng)租金明顯低于同行業(yè)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)區(qū)域或出租人提出一次性租賃。支付長(zhǎng)期租金等時(shí)要更加小心。

4、租賃房屋執(zhí)行時(shí)，依法準(zhǔn)確保護(hù)個(gè)人權(quán)益：承租人的房屋租賃權(quán)不能中止房屋的執(zhí)行。如果滿足條件，只能阻止所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方。租賃房屋被法院執(zhí)行時(shí)，可以向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求阻止房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，保護(hù)買受人的合法租賃權(quán)。

5、最后，不要濫用訴訟權(quán)利：租賃房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，應(yīng)如實(shí)向法院提交證明租賃權(quán)合法、有效的相關(guān)證據(jù)。不得通過簽訂虛假租賃合同、惡意提出執(zhí)行異議、進(jìn)行虛假訴訟等方式濫用權(quán)利。否則，人民法院將對(duì)違法行為人處以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。雖然執(zhí)行異議不收取訴訟費(fèi)用，但訴訟并不是兒戲。不要冒險(xiǎn)，也不要受到“假訴訟”而受到“真正的懲罰”。

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