上海市集體土地征收(上海集體土地征收補償協議)

一、關于土地征收條件

《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規定：為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農民集體所有的土地的，可以依法實施征收：

（一）軍事和外交需要用地的；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優撫安置、英烈保護等公共事業需要用地的；

（四）由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的；

（五）在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內，經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的；

（六）法律規定為公共利益需要可以征收農民集體所有的土地的其他情形。

前款規定的建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃；第（四）項、第（五）項規定的建設活動，還應當納入國民經濟和社會發展年度計劃；第（五）項規定的成片開發并應當符合國務院自然資源主管部門規定的標準。

二、關于土地征收程序

1.《中華人民共和國民法典》第二百四十四條規定：國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地,控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。

2.《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規定：國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

三、關于土地征收補償安置

1.《中華人民共和國民法典》第二百四十三條規定：為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。征收集體所有的土地,應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用,并安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的生活,維護被征地農民的合法權益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產,應當依法給予征收補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件。

任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

2.《中華人民共和國土地管理法》第四十八條規定：征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。

四、關于安置補償費使用監督管理

1.《中華人民共和國土地管理法》第四十九條規定：被征地的農村集體經濟組織應當將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公布，接受監督。禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關費用。

2.《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十四條規定：涉及村民利益的下列事項，經村民會議討論決定方可辦理：

（一）本村享受誤工補貼的人員及補貼標準；

（二）從村集體經濟所得收益的使用；

（三）本村公益事業的興辦和籌資籌勞方案及建設承包方案；

（四）土地承包經營方案；

（五）村集體經濟項目的立項、承包方案；

（六）宅基地的使用方案；

（七）征地補償費的使用、分配方案；

（八）以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產；

（九）村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。村民會議可以授權村民代表會議討論決定前款規定的事項。法律對討論決定村集體經濟組織財產和成員權益的事項另有規定的，依照其規定。

五、是否可以請求補償

1.《中華人民共和國民法典》第三百二十七條規定：因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的,用益物權人有權依據本法第二百四十三條、第二百四十五條的規定獲得相應補償。

2.《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2005〕6號）第二十二條規定：承包地被依法征收，承包方請求發包方給付已經收到的地上附著物和青苗的補償費的，應予支持。承包方已將土地承包經營權以轉包、出租等方式流轉給第三人的，除當事人另有約定外，青苗補償費歸實際投入人所有，地上附著物補償費歸附著物所有人所有。

第二十三條規定：承包地被依法征收，放棄統一安置的家庭承包方，請求發包方給付已經收到的安置補助費的，應予支持。

第二十四條規定：農村集體經濟組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規定的民主議定程序，決定在本集體經濟組織內部分配已經收到的土地補償費。征地補償安置方案確定時已經具有本集體經濟組織成員資格的人，請求支付相應份額的，應予支持。但已報全國人大常委會、國務院備案的地方性法規、自治條例和單行條例、地方政府規章對土地補償費在農村集體經濟組織內部的分配辦法另有規定的除外。

六、農村集體土地征收通常按照以下程序和步驟推進:

第一步：發布土地征收啟動公告

需要征收土地，市、縣人民政府認為符合《土地管理法》第四十五條規定的，應當發布土地征收啟動公告。征收土地啟動公告應當在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內發布。公告內容包括征收范圍、征收目的、開展土地現狀調查的安排等。土地征收啟動公告自發布之日起，任何單位和個人不得在擬征地范圍內搶栽搶建；違反規定搶栽搶建的，不予補償。

第二步：土地現狀調查和社會穩定風險評估

土地現狀調查的內容包括土地的權屬、地類、面積，以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權屬、種類、數量等信息。

社會穩定風險評估應當對征收土地的社會穩定風險狀況進行綜合研判，確定風險點，提出風險防范措施和處置預案。社會穩定風險評估結果是申請土地征收的重要依據。

第三步：擬定征地補償安置方案并公告

市、縣人民政府應當依據社會穩定風險評估結果，結合土地現狀調查情況，組織自然資源、財政、農業農村、人力資源和社會保障等有關部門編制征地補償安置方案。征地補償安置方案包括征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等內容，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

（1.征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。2.征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。3.對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。4.縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。）

方案擬定后，市、縣人民政府應當在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內發布征地補償安置公告，聽取被征收土地的農村集體經濟組織成員的意見，公告時間不少于三十日。公告應當載明征地補償安置方案、辦理補償登記期限、異議反饋渠道等內容。

多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，市、縣人民政府應當組織聽證。研究農村集體經濟組織成員的不同意見，根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。

第四步：征地補償登記

被征地的所有權人、使用權人應當在補償安置公告規定的期限內，持不動產權屬證明材料辦理征地補償登記手續，未如期辦理征地補償登記手續的，其補償內容以前期調查結果為準。

第五步：保證征地補償安置費用

市、縣人民政府應當組織有關部門對擬征收土地和地上房屋等進行測算評估，將土地補償費、安置補助費、農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用以及社會保障費用等足額預存，保證專款專用、足額到位。未足額預存的，不得申請土地征收。

第六步：簽訂征地補償安置協議或作出征地補償安置決定

市、縣人民政府根據征地補償安置方案、評估報告等，組織有關部門與擬征收土地的所有權人、使用權人簽訂征地補償安置協議。個別確實難以達成協議的，不影響征地申請報批，但需要在申請征收土地時如實說明。

對于個別未簽訂征地補償安置協議的，市、縣人民政府應當依據征地補償安置方案、補償登記結果、當地補償政策以及其他被征收人簽訂的補償協議等內容及時作出征地補償安置決定。

第七步：征收申請報批

相關前期工作完成后，市、縣人民政府方可提出土地征收申請，按照《土地管理法》第四十六條的規定報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府對征地是否符合《土地管理法》第四十五條規定的公共利益進行審查，符合條件的，應當在國務院規定的時限內批準。

第八步：發布土地征收公告

土地征收申請經依法批準后，縣、市人民政府應當發布土地征收公告，并組織實施。公告內容包括征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途，征收土地的所有權人、位置、地類和面積，征地補償標準和農業人員安置途徑等事項。

第九步：落實征地補償措施

征地批復公告后，對于前期還沒有簽訂征地補償安置協議的被征收人，實施征收的人民政府將與其進一步協商，如果協商不成，市、縣人民政府應當對個別被征收人及時作出征地補償安置決定。

征收機關應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，確保各項補償安置措施落實到位。

被征收土地的所有權人、使用權人對土地征收不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第十步：強制執行

被征收土地所有權人、使用權人在規定的期限內對征收補償行為不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在規定的期限內又不騰退的，由市、縣人民政府依法申請人民法院強制執行。根據法院準予執行裁定，實施地表清理和房屋拆除，相關強制行為不得擴大強制清理的范圍或者使用違法手段造成被征收人擴大損失的產生。

上海拆遷律師咨詢人民法院強制執行完畢后，征收基本完成。實施征收的人民政府應當對被征收地塊進行清理，整理出凈地后，再通過劃撥或是出讓的方式將該地塊交給新的開發單位，以建設新的項目。