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佛山市禪城區(qū)花滿麗舍小區(qū)于2020年7月交房,自交房至2022年11月,江蘇安邦服務(wù)集團(tuán)有限公司佛山分公司作為前期交房單位。物業(yè)公司向社區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。期間,安邦物業(yè)多次公布社區(qū)公共收入收支明細(xì),表明其支出大于收入,社區(qū)公共收入為負(fù)。
圖為佛山市禪城區(qū)花滿麗舍社區(qū)
花滿麗舍小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)于2022年5月5日成立。為維護(hù)全體業(yè)主的基本利益,業(yè)主委員會(huì)多次發(fā)函要求安邦物業(yè)交出歷年經(jīng)審計(jì)的公共收支情況,剩余余額。但安邦地產(chǎn)并未上交經(jīng)審計(jì)的公共收支情況,也沒有按照地產(chǎn)規(guī)定按季公布。經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主的不斷投訴和佛山市禪城區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局的監(jiān)督,安邦物業(yè)最終僅公布了2020年7月1日至2022年7月31日期間的部分公共收支。在溝通無(wú)果的前提下,業(yè)主委員會(huì)依法依規(guī)向佛山市禪城區(qū)法院提起上訴。
據(jù)測(cè)算,花滿麗舍社區(qū)2020年7月1日至2022年11月30日期間公共收入總額為848,638.40元,期間共享零部件、共享設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、修理費(fèi)用為1,216,718.11元。
法院判決:首先,根據(jù)《佛山市前期物業(yè)服務(wù)委托合同》協(xié)議,物業(yè)管理公司每月的維護(hù)費(fèi)按照小區(qū)總管理費(fèi)的1%標(biāo)準(zhǔn)提取,共享部分的維護(hù)、共用設(shè)備設(shè)施、維護(hù)費(fèi)用的使用情況每六個(gè)月公布一次;物業(yè)管理初期,每月維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用不足部分將記入共享收益賬戶;物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)共用設(shè)備設(shè)施,物業(yè)公司應(yīng)獨(dú)立核算、獨(dú)立核算,接受社區(qū)委員會(huì)的監(jiān)督,并報(bào)告每季度的收入和支出。物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)在顯著位置公示,公示時(shí)間不少于10日。
其次,根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》協(xié)議,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、改造,應(yīng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金列支,不計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)成本。
最后,根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第282條規(guī)定,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)公司或者其他管理人從業(yè)主共有部分取得的收入,扣除合理成本后,屬于業(yè)主共有部分。
本案中,安邦地產(chǎn)未按照上述規(guī)定對(duì)公共收入票據(jù)單獨(dú)核算,且未進(jìn)行獨(dú)立核算和公開披露不少于10日。從而損害了業(yè)主的知情權(quán),業(yè)主無(wú)法及時(shí)了解核實(shí)情況并提出相應(yīng)意見。未按照法定程序申請(qǐng)專項(xiàng)維修資金的。裁定公款收入由花滿麗社業(yè)主委員會(huì)和安邦物業(yè)分別分享70%和30%,即安邦物業(yè)將公款收入594,046.88元返還花滿麗社社區(qū)十天內(nèi)。業(yè)主委員會(huì),剩下的就是安邦地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本。根據(jù)社區(qū)議事規(guī)則,這筆收入將進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)的銀行賬戶,并在下次業(yè)主大會(huì)投票后分配給全體業(yè)主。
法院判決如下: