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買賣二手房時,我們通常是會選擇到房產中介,通過房產中介的介紹、牽線搭橋進行交易。那么發生二手房買賣糾紛時我們應該怎么辦呢?中介會負責人嗎?二手房買賣糾紛哪些情況可以追究中介的責任?上海房產律師總結以下6中情況,希望對你有所幫助。
1、隱瞞房屋弊端
帶領買房人實地看房是房屋中介機構的一項重要義務,但在諸如聯系不上出賣人,承租人不配合看房等特殊情況下,中介機構常會帶領買受人查看其他類似房屋作為替代,買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環境等問題產生爭議,影響合同順利履行。
2、未履行提醒、告知義務
二手房買賣合同通常是由中介機構提供的格式文本,只有合同的核心內容,如價款金額、付款時間及方式、違約責任等事項需要房屋買賣雙方協商確定。
審判實踐中,部分中介機構或經紀人經驗不足,對相關事項未盡提示義務,導致雙方未進行充分協商,或未將雙方口頭達成的一致性意見載入合同。
3、未提示特殊二手房的交易風險
二手房的性質復雜多樣,除普通商品房外,法律對于經濟適用房、央產房、軍產房、小產權房、農村房屋等特殊性質房屋的交易有特別規定。部分中介公司審查不嚴,或明知不可為而為之,引發大量糾紛。
4、審查不到位
中介機構在一定程度上負有審查房屋真實權利人的義務,包括核實登記所有權人與出賣人是否一致,詢問所有權人的婚姻狀況,要求共有權人作出同意出售承諾等。而有些中介機構未盡到對房屋權屬的審查義務,導致買賣合同在履行過程中出現障礙或者無法履行。
5、慫恿簽訂陰陽合同
在二手房簽約之前,部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方,制造出總價款較低的網簽合同,用于申報稅款,而包含雙方真實意思的合同用于實際履行,且未進行備案。
這種操作方式給國家稅收造成了巨大損失,同時也給一些當事人惡意不履行合同提供借口。特別在房價大幅上漲之后,賣房人可能會以此為借口提出合同無效。
6、虛構社保、規避限購令
在交易的時候,存在少數中介機構為不具備購房資格的人開具虛假社保證明。中介機構的這種行為違反了法律規定,也由于整個交易建立在違法與欺詐的基礎上,買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認為無效。
上海房產律師最后總結:房產中介在帶領買房人看房時候,刻意隱瞞房屋弊端,或者簽約時候未履行提醒、告知義務,慫恿簽訂陰陽合同,虛構社保、規避限購令等行為,購房者可以追究房產中介的責任。但是如果房產中介應當僅在其自身能力范圍內提供真實信息,購房者受到的損失,不能夠要求中介賠償。