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購買二手房不立即轉讓有哪些風險？

慈溪市慈溪律師事務所的陳女士最近遇到了大麻煩：今年2月，她以120萬元的價格向田某購買了一套房子，并準備在兒子結婚時給他建一套新房。明年春節。事實上，這個所謂的二手房是全新的。由于小區水電設施出現問題，小區所有房屋的產權證申請均被推遲。當時，田某表示，開發商承諾在5月1日之前辦完所有手續，屆時他就能拿到產權證。由于兒子的結婚日期已定，急于買房的陳女士就簽了合同并支付了全款。沒想到，直到國慶節過后，家里的水電設施問題還沒有解決。不僅房產證申請難，連按時入住也不一定能保證。

現實生活中，像陳女士這樣的糾紛還不少。雖然買賣雙方完成了二手房交易，買方甚至支付了房款，但由于種種原因并沒有立即辦理過戶手續，有的甚至長期無法辦理過戶手續。時間長了，讓雙方都感到尷尬，尤其是在全額付款之后。買方承擔更大的風險。

二手房不能立即過戶的主要原因

根據物權法相關規定，房地產的所有權以產權登記為基礎。實際入住并使用房產，或僅簽訂合同，并不意味著已獲得房屋的所有權。看房產是否真正取得，最重要的是是否取得房產證。雖然每個購房者都明白房產證的重要性，但在現實生活中，還是存在交了錢之后房產證沒有立即過戶的情況。那么，造成這種情況的原因是什么呢？著名民法專家楊文占律師分析了以下四種情況：

1、購買的房產尚未取得房產證。原業主必須先取得房產權屬證明，方可辦理轉讓手續。

現實生活中，很多所謂的二手房，實際上是賣家新購買的商品房，即賣家將新房轉售。這就是慈溪陳女士遇到的情況。顯然，問題出在賣家身上，他可能連房產證都還沒有拿到。由于辦理房產權證需要一定的時間，遇到一些特殊情況，幾年無法辦理的情況并不少見。但即使沒有拿到房產證，有些人還是會以各種理由想立即賣掉新房。為此，他可能會隱瞞自己沒有從買家那里拿到房產證的事實，或者他可能認為自己很快就能拿到房產證。如果對方著急，買房的時候，雙方都會簽訂協議，甚至完成付款。

2、所購房產為經濟適用住房或其他限制上市的房產，需等到滿足上市條件后才能完成過戶。

有些房產，比如經濟適用房，只有在滿足一定年份的條件后才能自由交易。如果有人將此類限制性財產出售，則無法立即完成財產轉讓。這樣，交易雙方往往需要約定等到將來條件滿足之后再轉讓所有權。但如果協議時間過長，就會增加很多不確定因素。兩方之間的交易必然蘊藏著巨大的風險，尤其是對于買方來說，風險甚至可能是無限的。例如政策變化的風險；房價上漲或下跌的風險，賣方可能會后悔并不愿意配合轉讓。

3、在等待滿足稅收優惠條件期間，賬戶暫時關閉。

對于房產來說，由于相關情況不同，稅費存在較大差異，稅費直接影響房價。由于種種原因，有些人會在房屋不符合相關稅收優惠條件時簽訂房產買賣協議，但為了節省稅費，他們同意等到滿足條件后再過戶。這個條件可能只是等待滿足某個條件的時間，也可能是其他原因。

4、在等待買家取得購房資格期間，該房產暫時關閉。

由于房價上漲，一些地方出臺了房地產限購政策，導致部分購房者暫時無法獲得購房資格。但由于某些原因，他們急于買房，導致房產暫時無法過戶。這種情況下，雙方需要等待買家滿足保單條件，比如等待買家夫妻“離婚”、等待買家出售原名下的房產、或者等待買家滿足保單條件等。一定的當地工作年限和社會保障等。

買房不立即過戶有哪些風險？

買賣雙方簽訂了購房合同，買方支付了全部或部分購房款，但因長期不主動轉讓房屋或者因某些客觀原因無法立即轉讓房屋的，涉及的風險非常高，甚至可能引發糾紛。此類案例并不常見。很少幾個。因此，對于準備購買二手房的人來說，了解這種潛在的風險是非常有必要的。

楊文占律師表示，房屋產權的實際取得關鍵體現在房產證上。否則，即使購房者已付清全款甚至入住，法律上也不認為已取得產權。因此，如果二手房交易后不能立即轉讓，風險不堪設想。最常見的風險包括以下五種：

1、一方違約風險。

在交易完成前，如果房價出現較大波動，交易一方很可能會要求調整交易價格。尤其是房價上漲時，賣家違約、或不再配合網簽、貸款、過戶等手續，甚至倒賣房產的情況屢見不鮮。

2、原購買的商品房存在問題，導致無法辦理房產證的。

當購買的房產為未取得房產證的商品房時，如果商品房項目手續出現問題，作為商品房的一手買家和二次交易的賣家，您將無法長期甚至根本無法獲得房產證，更不用說房屋無法轉讓給新買家。

3、有貸款的房子，存在賣方不按時償還貸款的風險。

如果賣方在購買房屋時原本有貸款，則應在過戶前還清貸款。尤其是買方，必須注意賣方立即還清銀行貸款。否則，如果賣方未能按時償還貸款，則存在被銀行收回貸款的風險。購房者可能因此陷入極其不利的境地。

4、賣方其他債務及糾紛引起的風險。

自合同簽訂至房產過戶期間，出賣人發生債務或者其他糾紛引發訴訟的，債權人或者相關權利人可以向法院申請查封或者保全房屋。一旦出現這樣的情況，將直接導致無法辦理財產過戶手續，甚至有被法院執行的風險，導致錢財兩失。

5、政策變化風險。

近年來，無論是購房資格政策還是貸款政策都發生了重大變化，這些都超出了買賣雙方的控制范圍。新政策的出臺，很可能導致買家沒有購房資格或不符合原來約定的貸款條件，或因政策變化等原因導致稅費金額發生變化，雙方會產生爭議增加的稅費。

新政策的實施點一般以網簽時間為準。長期不辦理過戶手續的當事人，在合同簽訂后不會立即辦理網上簽約手續。一旦這段時間出現影響交易的新政策，他們的麻煩就大了。

事實上，二手房出售后，因未立即完成過戶而可能出現的風險絕非以上五種。尤其是當房價波動較大時，賣家后悔的情況很多。即使買方不同意，所有權的轉移也尚未發生。如果出賣人誠信較差，可以立即將房產變賣給他人，也可以與他人捏造債務，讓他人起訴保全房產。

這種風險一旦出現，很容易導致交易無法進行，買家最終無法獲得房屋的所有權。當然，在一定條件下，購房者也可以通過訴訟，最終取得房產證，但這肯定需要大量的時間、金錢和精力。

有沒有什么方法可以在不立即過戶的情況下降低購買二手房的風險呢？

其實大家都知道，買房時必須先辦理過戶手續，才能獲得所有權。但由于種種原因或出于某些特殊利益的考慮，仍有人暫時不辦理轉讓。為此，就會產生這樣一個問題：是否有一個兩全其美的解決方案，既可以推遲處理，又可以避免風險？

楊文占律師表示，不轉讓所有權確實沒有絕對的安全。

例如，有人問慈溪律師，我們簽訂買賣協議后，需要先進行公證。能保證雙方交易的房子不會出現問題嗎？

協議的公證只是加強了協議的真實性，但是這個經過公證的協議對于前面介紹的風險仍然沒有預防作用，因為風險并不是來自于協議本身是否真實，而是來自于各種不確定因素。

盡管如此，降低二手房交易風險仍需努力。為此，楊文占律師建議，二手房買賣合同條款中應對可能出現的相關風險有預見和解決方案。一份好的合同可以減少不必要的風險，即使風險確實發生也能提供最大限度的保護。自己的權利。

1、在取得房產證之前，最好不要付全款。支付金額越小，風險越小；

2、賣方需將房產證交給買方或中介機構。如果未取得房產證，賣方可能會被要求交出購房合同原件和稅單。

3、如不能盡快完成過戶，應要求出賣人盡快移交房屋。在沒有所有權的情況下，出賣人首先必須取得房屋的使用權和控制權。

4.對于所有權轉讓的時間或條件，以及適當的違約金標準，必須有非常明確的約定。

5、房價會在一段時間內波動。雙方應在合同中約定相關違約金標準。這對于房價大幅波動時對方是否決定違約具有一定的限制作用。

6、需要考慮如何應對未來因政策波動導致貸款政策變化、稅收標準變化，甚至一方或雙方交易資格發生變化。最好提前商定相關問題的解決方案。

7、如果賣方出售的房產有貸款，應商定適當的交易方案，以確保買方支付的相應金額用于償還貸款。

8、如有可能，買方應是所交易財產的權利人，并應辦理抵押登記，以確保賣方在轉讓前不能擅自處置該財產。

然而，這些建議只能降低風險。最后必須強調的是，二手房交易只要不轉給慈溪律師就不可能絕對安全！（寧波日報記者董曉軍）