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簡介：《中華人民共和國土地管理法》第九條規(guī)定，農村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的土地外，屬于農民集體所有。宅基地、自留地、自留山，屬于農民集體所有。同時，該法第六十二條規(guī)定，每個農村村民只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民宅基地由鄉(xiāng)人民政府審批；宅基地涉及占用農用地的，必須按照規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出售、出租、捐贈房屋后申請宅基地的，不予批準。國家允許進城農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員充分利用閑置宅基地、閑置住宅。因此，獲得農村宅基地使用權的前提是成為農村集體經濟成員。沒有農村集體經濟資格，無法取得宅基地建設審批許可證。因此，禁止非農村集體經濟人員買賣宅基地上的房屋。
本案中，法院認為：買賣雙方交易的房屋屬于農村宅基地房屋，非農村集體經濟組織成員不得變相申請或者取得農村宅基地使用權。購買人具有非農業(yè)戶口，不具備農村集體經濟組織成員資格。因此，涉案房屋的交易因違反了法律的強制性規(guī)定而無效。強烈推薦。
1、裁判意見：
1、買賣雙方交易的房屋為農村宅基地房屋。買受人不具備農村集體經濟組織成員資格的，買賣雙方就該房屋進行的交易違反法律強制性規(guī)定，無效。
2、確認合同無效，不適用訴訟時效。
二、案件基本事實：
2007年11月1日，江漢平與吳玉峰口頭約定，江漢平將購買吳玉峰的1號房屋，余款56萬元將在房屋交付并辦妥相關手續(xù)時支付。江漢平當天按照約定向吳玉峰支付了56萬元作為房屋首付款。隨后，江漢平想與吳玉峰進一步協(xié)商房子的交付和尾款事宜，但始終沒有與吳玉峰取得聯(lián)系。期間，我多次前往上述房產地址尋找，但均無果。才得知，房子已經租出去了，吳宇峰一家人也搬到了城里。
2020年2月，搜查未果，江漢平委托律師處理相關事宜。涉案房屋為集體土地上修建的房屋。江漢平不具備吳玉峰所在村集體成員資格，江漢平也不具備購買房屋的資格。因此，雙方口頭購房協(xié)議無效，吳玉峰應返還56萬元。江漢平于2020年5月6日向吳宇峰發(fā)出律師函，告知其合同無效，并要求其在7天內退還江漢平支付的貨款，但無果，江漢平向法院提起訴訟。
原告姜漢平向一審法院提起訴訟：1、確認姜漢平與吳玉峰口頭約定的購房合同無效；2、吳玉峰返還江漢平56萬元購房款。
3、法律規(guī)定：
1.《中華人民共和國民法典》
第一百五十三條違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定并不使民事法律行為無效，但該強制性規(guī)定不導致民事法律行為無效的除外。
違反公序良俗的民事法律行為無效。
第一百五十五條無效或者被撤銷的民事法律行為，自發(fā)生時沒有法律約束力。
第一百五十七條民事法律行為無效、被撤銷或者被認定無效后，行為人因該行為取得的財產應當返還；無法退貨或不需要的，予以折扣補償。有過錯的一方應當賠償對方由此造成的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
4.裁判結果
一審：1、原告蔣漢平與被告吳玉峰關于元號房屋的買賣合同。
二審：駁回上訴，維持原判。
案件來源：中國裁判文書網，案號滬0118民判決第號；(2021)滬02閩中民2592號民事判決書。
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