現房做抵押貸款(用現住房抵押貸款買房)

一、個人住房抵押貸款——現房按揭

現有住房抵押貸款是指購房者以購買的房屋作為抵押，從貸款人處獲得一定數額的資金用于支付房款，貸款人取得該房屋的抵押權。

購房按揭貸款包括兩種法律關系，即借款人與貸款人之間的借貸關系，以及抵押人之間的借貸關系。獲得所有權）和抵押權人。財產抵押擔保關系。

住房抵押貸款是一種以抵押貸款為基礎的制度安排。這兩種法律關系存在于同一當事人之間。因此，賣方不涉及購房抵押貸款關系。購房按揭貸款不僅用于開發商與買家之間的現房買賣，也廣泛用于二手房的買賣。

在買賣房屋的過程中，購房者在簽訂買賣合同并支付購房款后，往往需要以擬購買的房屋作為抵押獲得貸款。首付或押金用于償還剩余款項。貸款人通常是銀行。購房者在取得房產證的同時，銀行還取得抵押登記等權利證明。由于房屋銷售和貸款安排是同時進行的，甚至貸款往往是房屋銷售的重要條款，因此購房者在簽訂抵押貸款合同時并不獲得所有權，而在獲得房屋所有權后，也并不獲得所有權。實際上還清了房子的價格是通過抵押銀行貸款支付的。因此，個人住房抵押貸款存在一定的簽約風險和履約風險。為此，在目前的住房抵押貸款實踐中，需要擔保公司提供擔保，以增強存量住房抵押貸款的安全性。

自住房按揭貸款和購房按揭貸款的區別

購買和出售現房的按揭貸款安排與普通按揭貸款非常相似，但有一些特殊之處。首先，貸款條件和還款方式不完全相同。以房屋作為其他債務擔保的情況下，一般來說，債務通常是短期的，其還款大多是一次性還款。房屋銷售中的抵押貸款通常是長期債務，債務按月分期償還。一般來說，長期債務即使享有抵押權，債權人承擔的風險也遠高于短期債務。因此，房屋銷售中的住房抵押貸款的風險高于普通住房抵押貸款。其次，抵押貸款是一種特殊的抵押貸款，它以購買房屋來擔保購買房屋貸款債務。它是以抵押權人的貨幣形成的財產作為抵押的，而不是獨立的財產，因此可以用來保證債務的清償。抵押品的價值是有限的。

二、現房按揭操作

以按揭付款的方式購買現房

現有房屋是指已建成的商品房和可轉讓的二手房。這些房屋符合轉讓的基本條件，即出賣人擁有房產證。買賣合同簽訂，買方支付首付款或全部貨款后，即可由貸款銀行辦理抵押貸款。

一般來說，普通的按揭房屋銷售需要以下幾個步驟：

買賣雙方簽訂房屋轉讓合同。

購房者向銀行申請貸款，貸款金額按照以下公式計算：貸款金額=所購房屋市場價格二手房貸款比例。

買賣雙方到房產管理部門辦理房屋產權過戶手續。

銀行與買方申請辦理抵押登記手續。

銀行根據買方的授權向買方發放貸款，并將貸款轉入賣方開立的賬戶。

普通住房抵押貸款的關鍵環節是銀行將貸款轉入賣方賬戶的時間。這顯然至少有兩種模式。

第一種模式是財產轉讓抵押后放貸。

具體操作為：買方支付定金后，賣方為買方辦理過戶手續；買方還要到銀行辦理抵押登記；銀行取得抵押登記。向賣家付款的說明。在這種模式下，賣方的風險較大，而銀行則相對安全一些?，F實中，有一個變通辦法，就是抵押登記受理后就可以發放貸款，但需要有擔保公司的擔保。

第二種模式是買家支付首付款后，銀行放貸，賣家收到全部貨款后，為買家辦理轉賬手續。買方辦理過戶時，到銀行辦理抵押登記。

在這種模式下，銀行面臨的風險較大，因為房屋能否轉讓仍存在不確定性，這就使得抵押登記成為可能。除非買方提供額外的擔保，例如擔保公司的擔保，否則銀行不會選擇第二種付款方式。

以按揭付款的方式購買按揭現房

抵押貸款是當今大多數房屋銷售的付款方式。賣家出售的房子是用抵押貸款購買的，剩余的抵押貸款尚未還清。出賣人轉讓已抵押的房產時，必須征得抵押權人即原借款銀行的同意，并且在申請新的抵押貸款之前，必須先還清之前的抵押貸款。這樣一來，購買抵押房屋的抵押貸款就涉及到所謂的轉按揭問題，比較復雜。這里涉及到兩個特殊的過程：

一、出賣人提前償還銀行貸款，終止與銀行的債權債務關系，并注銷抵押登記；

二是購房者申請二手房貸款，用所購房屋作為新貸款的抵押擔保，并辦理抵押登記。

以抵押貸款購買抵押房屋一般需要經過以下步驟：

賣方向銀行提出轉抵押申請。如果銀行審核通過，銀行、賣方和買方就簽署協議。銀行同意賣方轉讓房屋。賣方承諾先用出售所得款項償還銀行貸款，并授權銀行用其償還銀行貸款。貸款未付本金和利息將直接從銀行開立的賬戶中扣除，買方承諾在交易時將房款轉入賣方在銀行開立的賬戶。

買賣雙方簽訂房屋轉讓合同。

買方向銀行提交新的貸款申請。貸款金額可以是賣方剩余貸款余額，也可以按照以下公式計算：貸款金額=所購住房市場價格二手房貸款比例。

批準后，銀行將與買方簽訂新的貸款合同和抵押合同，并出具同意貸款的承諾書。

買賣雙方辦理財產過戶手續。

銀行與出賣人到房產管理部門辦理抵押注銷登記手續，同時與買受人辦理新的抵押登記手續。

銀行向買方發放貸款，根據買方的授權將貸款轉入賣方開立的賬戶，然后根據賣方的授權直接從賬戶中扣除賣方未付的貸款本息，終止借款合同原件。

在轉按揭交易中，由于業主的房屋仍處于抵押狀態，不能進行二次抵押，因此需要先發放第二筆貸款，清清業主的第一筆貸款，然后才能轉讓產權。再次申請抵押貸款。