房屋買賣糾紛法律程序(房屋買賣糾紛如何處理)

房地產(chǎn)租賃是日常最常見的合同之一。北京京康律師事務(wù)所主任、西北政法大學產(chǎn)權(quán)與土地研究所聯(lián)席所長石西寧律師總結(jié)了租賃合同糾紛中的常見問題。

房屋租賃合同糾紛案件有關(guān)問題

在房屋租賃合同糾紛案件中，爭議最多的焦點是合同的效力，其次是合同的解除，還包括租賃期限、押金糾紛、水電煤氣費糾紛、房屋租賃糾紛等。房屋設(shè)備使用及賠償糾紛等

房屋租賃合同被法院認定無效的主要情況包括：

未經(jīng)竣工驗收即出租房屋的，房屋租賃合同無效。

出租違法建造的房屋的，房屋租賃合同無效。

被確定拆遷的房屋用于出租的，房屋租賃合同無效。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定施工的房屋，出租人與承租人簽訂的租賃合同無效。

未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容施工的臨時建筑，出租人與承租人簽訂的租賃合同無效。

租賃期限超過臨時建筑使用期限的，超出部分無效。

租賃期限超過二十年的，超出部分無效。

承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當認定超出部分的協(xié)議無效，但出租人和承租人有約定的否則。除了。

司法實踐中，主張解除合同的案件數(shù)量與合同效力糾紛案件數(shù)量相近，出租人和承租人主張解除合同的比例也相近。出租人主張解除合同的主要原因是承租人未經(jīng)同意非法改造、拖欠租金、擅自轉(zhuǎn)租等。承租人主張解除合同的主要原因是出租人交付房屋不符合規(guī)定、出租人不配合辦理消防或驗收手續(xù)、承租人管理不善、提前終止租賃、第三。-當事人原因等

在房屋租賃合同糾紛案件中，當事人主張違約金的，雙方應(yīng)當在合同中作出明確約定。否則，當事人只能要求違約方賠償違約損失，而不能主張違約金。根據(jù)司法實踐，在承租人違約的情況下，法院應(yīng)充分考慮出租人的損失以及承租人因違約而支付的費用。租賃保證金作為預(yù)先支付的款項，應(yīng)當計入守約方的違約損失。承租人承擔的違約金數(shù)額應(yīng)當酌情減少或者減少。當然，如果租賃押金數(shù)額過高，非違約方的違約損失已經(jīng)得到賠償，且出租人解除合同也有過錯，法院會責令出租人返還部分押金。適當?shù)淖赓U押金。

租賃和押金糾紛。

私人住宅的租賃活動往往屬于投資活動，受租賃市場周期性的影響較大。由于租賃市場供給側(cè)競爭，租金等租賃條件發(fā)生了變化。一旦承租人發(fā)現(xiàn)租金便宜或其他租賃條件較寬松的住房，承租人將在原租賃房屋租賃期結(jié)束前解除合同并終止合同：反過來，出租人也解除合同并終止合同。合同因市場變化而產(chǎn)生糾紛。同時，由于租賃期限發(fā)生糾紛或原合同對租賃期限沒有約定，隨后產(chǎn)生了押金糾紛和糾紛。

因房屋水費、電費、煤費發(fā)生糾紛。

此類糾紛的起因與前一類糾紛類似。即由于租賃合同是由房產(chǎn)中介機構(gòu)介紹并簽訂的，但房產(chǎn)中介機構(gòu)并沒有作為租賃管理人參與管理和監(jiān)督，導(dǎo)致一些承租人經(jīng)常在沒有事先通知的情況下突然解除合同，拖欠水費，由于出租人不在，因此需要電和煤氣。以及其他相關(guān)費用，直接走開即可。這給出租人帶來損失并引發(fā)糾紛。

房屋設(shè)備使用及補償糾紛。

在房屋租賃中，租賃雙方對房屋的裝修、設(shè)備、補償?shù)榷加斜容^明確的要求。如果有些承租人要求更好的裝修和設(shè)備，出租人也會明確要求使用人注意保護裝修和設(shè)備，但使用結(jié)果達不到雙方事先約定的效果，則可能會引起糾紛。或者使用者認為房屋的裝修、設(shè)備沒有達到出租人承諾的水平，或者業(yè)主認為使用者損壞了裝修、設(shè)備等，這些都會引起糾紛。

依法分析

《******關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工的房屋，出租人與承租人簽訂的租賃合同無效。但是，在一審法院辯論結(jié)束，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準施工的，人民法院應(yīng)當認定有效。”

根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》號文第七條規(guī)定：“房屋租賃當事人應(yīng)當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容應(yīng)當由雙方當事人約定，一般包括以下內(nèi)容：房屋租賃當事人的姓名或者名稱、住所；房屋的位置、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、家具、家電等室內(nèi)設(shè)施；租金和押金的金額及支付方式；租賃目的和房屋使用要求；房屋狀況及室內(nèi)設(shè)施安全性能；租賃期限；房屋維修責任；繳納物業(yè)服務(wù)費、水、電、煤氣等相關(guān)費用；爭議解決及違約責任；其他協(xié)議。”此外，如果房屋有可能被拆遷，建議房屋租賃當事人在房屋租賃合同中約定房屋被拆遷時如何處理。

承租人轉(zhuǎn)租期間房屋權(quán)屬發(fā)生變化的，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定，“租賃期內(nèi)租賃物權(quán)屬發(fā)生變化，不影響租賃合同的效力”。在原租賃期內(nèi)，承租人可以繼續(xù)享有原合同項下的權(quán)利，不會因房屋權(quán)屬變動而發(fā)生變化。承租人作為第一承租人和轉(zhuǎn)承租人，可以按照合同繼續(xù)享有向第二承租人收取租金的權(quán)利。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第224條的規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三方。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人和出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”但是，根據(jù)第《******關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》號第十六條的規(guī)定，“出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但不告知的六個月內(nèi)提出異議，以承租人不同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。”

根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規(guī)定，下列房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)證的；司法、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭議的；屬于違法建設(shè)的；不符合安全標準的；未經(jīng)抵押權(quán)人同意而抵押的；不遵守公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止租賃的其他情形。

根據(jù)《關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》號若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定，抵押人將抵押物出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人出租抵押財產(chǎn)時，未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人應(yīng)當對承租人因出租抵押財產(chǎn)造成的損失承擔賠償責任；抵押人書面通知承租人該財產(chǎn)已抵押的，在抵押的情況下，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)給承租人造成的損失，由承租人本人承擔。

違反合約

合同履行過程中常見的違約情形主要有：

出租人未按照合同約定的期限交付租賃房屋或者交付的房屋有缺陷的。實踐中，往往表現(xiàn)為延遲履行或履行缺陷，損害承租人的利益；

出租人未履行合同規(guī)定的修理、保養(yǎng)義務(wù)的。出租房屋的缺陷雖然不是承租人的過錯造成的，但糾紛卻時有發(fā)生。

承租人未按照合同約定支付租金，主要是由于遲延交付。

承租人擅自改變租賃房屋現(xiàn)狀的。

承租人擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、變相共有租賃房屋的。

承租人逾期未歸還租賃房屋或者拒絕騰出的。

出租人利用租賃房屋收取押金、保證金、轉(zhuǎn)讓費。