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房地產抵押是指業主以房屋契據作為抵押，取得貸款并按期支付利息。房屋的產權仍由業主管理。債權人僅按期收取利息，但無權使用和管理該房屋。當貸款還清并且業主收回抵押時，抵押就完成了。債務人不能履行債務的，債權人有權依法處分抵押房屋，并以處分抵押房屋的價款優先受償。
網友咨詢：
如果出租房屋被抵押，租客的權利會受到影響嗎？
律師答復：
抵押權設立前，抵押物已出租且所有權已轉移的，原租賃關系不受抵押權的影響。
租賃權雖然本質上是債權，但具有對抗所有權、抵押權等物權的作用。在抵押成立之前，房屋實際上已經被租客占用，也就是說租客已經實際居住在該房屋中。如果租賃合同簽訂后承租人沒有入住，抵押權人在設立抵押時就很難知道租賃關系的存在。承租人主張先建立的租賃關系優先于后建立的抵押權，這對抵押權人不公平。所謂原有的租賃關系，不受抵押權的影響。一方面，它意味著抵押權的設立不影響原租賃關系的存在。承租人仍可以依據租賃合同繼續占用、使用租賃財產；另一方面，意味著抵押權實現時，只要租賃合同仍在合同有效期內，租賃合同對于抵押權的受讓人繼續有效，受讓人取得抵押權并承擔租賃權的負擔。
律師補充道：
抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明轉讓抵押財產可能損害抵押權的，可以要求抵押人提前清償債務或者將轉讓價款存入抵押權人。轉讓價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
《中華人民共和國民法典》
第四百零五條抵押權設立前，抵押財產已出租且所有權轉移的，原租賃關系不受抵押權的影響。
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