簽訂換房協議后怎么辦(簽訂換房協議后多久過戶)

2012年10月15日，原告喬某與被告賈某簽訂房屋交換協議。協議約定，被告賈某將其在東王汽車站旁的房產轉移至原告擁有產權的姚都區迎春街道X村。調換X號樓X層前廳3間。根據協議，被告賈某支付原告喬某3萬元，原告將房產證移交給被告。房屋調換后，被告一直使用該房屋至今，原告實際使用的是被告東王汽車站旁的房產。雙方的房屋交換協議已實際履行兩年。原告稱，被告轉讓的房屋屬于東王村集體土地，被告無法為原告辦理房產過戶手續，主張該協議無效。雙方就返還財產無法達成一致，訴至法院。

被告與原告于2012年10月15日簽訂的房屋交換協議符合法律規定，合法有效。

被告的妻子與原告的母親是姐妹。雙方交換兩處店面房產的協議是在平等自愿協商的基礎上簽訂的。雙方在簽署本協議時均充分意識到暫時無法辦理財產過戶手續。被告與原告簽訂的協議不違反法律強制性規定，符合第《民法通則》號第五十五條規定的民事訴訟三個條件：1、行為人具有相應的行為能力；2、所表達的意見真實；3、違反法律或者公共利益的。法律沒有規定此類合同的效力必須以產權是否登記來確定。我國《房地產合同效力規定》第《物權法》號第十五條也明確規定：當事人訂立有關房地產產權設立、變更、轉讓、消滅的合同時，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。合同成立時，雙方當事人即生效；未辦理產權登記的，不影響合同的效力。

原告喬某是否有城戶籍、是否是本村村民，不影響買賣合同的效力。

合同效力的認定，應當根據法律規定的合同有效的條件。本案涉及的房屋交換合同是否有效，取決于其是否違反法律、行政法規的強制性規定。最高人民法院《關于貫徹執行民事政策幾個問題的意見》號明確規定，基地上的附著物，如房屋、樹木、廁所等，永遠屬于會員所有。會員有購買、出售和出租房屋的權利。房屋出售后，宅基地使用權轉移給新主人，但宅基地的所有權仍屬于原集體組織。這完全符合我國《憲法》號文件第十條第四款的規定，即禁止買賣宅基地所有權，但宅基地使用權可以轉讓。認定合同是否有效，不能依據地方性法律、政府法規或者部門規章來認定。從《土地管理法》、《合同法》等法律規定看，并無強制規定城鎮居民或非農村居民購買農村住房無效。此外，還必須明確是否違反法律、行政法規的效力規定。僅違反行政法規的，不能認定無效。根據《合同法解釋》第十四條和《合同法》第五十二條第項的規定，“強制性規定”是指具有效力的強制性規定。因此，如果法律沒有明確規定該行為無效，法律條文僅規定“不得……”或“禁止……”，則該行為不能認定為無效。即使農村宅基地上的房屋被出售，宅基地的性質也不會改變，仍屬于農村建設用地的性質。因此，農村宅基地房屋買賣合同如果侵犯受讓人身份，不存在法定無效事由。即使未經批準無法辦理過戶登記手續，也僅意味著合同無法履行，不能任意認定合同無效。

因此，原告僅援引行政部門規章的規定，解釋雙方房屋交換合同無效，違反了我國法律第《物權法》、《合同法》條規定。最高人民法院民一終字26號終審判決及其判決與本案類似。最終，人民法院判決該合同有效，也證明了這一點。最高法[1992]民他字8號復函也認為，農村房屋買賣按照約定支付房屋款和管理房屋的行為有效。

我國尚無明確禁止農村房屋轉讓的法律、行政法規。

確認合同無效的行為，應當嚴格按照《合同法》的規定確認合同是否有效。原告的訴訟行為違反了法律意志和誠實信用、公平原則。《土地管理法》號立法的初衷是禁止個人轉讓農村集體使用權。但農村房屋所有權轉讓時，不禁止宅基地使用權轉讓。只是宅基地出售后，不得再申請宅基地。東王汽車站旁邊的兩個店面并不是自住房，而是可以出租的店面。雙方在簽訂房屋置換協議時，充分了解房屋用地的性質。當地村委會對房屋轉讓沒有任何限制性規定。雙方簽訂的協議內容不損害國家、集體或者第三方的合法權益。而且，雙方實際交付并占用交換房屋兩年多，期間未提出任何異議。合同內容已全部履行完畢。在此情況下，雙方簽訂的房屋交換協議無效的理由不充分，也沒有法律依據。人民法院應當依法駁回原告的訴訟請求。

因原告缺乏法律依據，法院依據《中華人民共和國物權法》第十五條裁定駁回原告的訴訟請求；案件受理費1000元減半，500元費用由原告喬承擔。

山西省臨汾市堯都區人民法院民事判決書臨堯民初字150號；

山西省臨汾市中級人民法院民事裁定書臨民終字第號。

原、被告合同糾紛焦點為：雙方簽訂的房屋調換協議是否有效以及農村房屋禁止性條款的使用。被告勝訴的主要原因是：

1、被告提供的臨汾市堯都區段店鄉東王村汽車站旁修建的二樓門面所占土地為該村破產企業用地。為非農業建設用地，符合該村土地利用總體規劃。對于門面房，業主沒有身份限制。房子實際上是喬某自己住、租的。該房屋屬于拆遷重建范圍。城中村改造完成后，按實際面積核發土地使用證和房產證。

2、法律沒有明確規定城鎮居民購買農村住房的效力。雙方簽署的協議是在充分知情的情況下簽訂的，不存在欺詐和重大誤會，也不存在脅迫或利用他人的情況。村委會并沒有對此類房屋的銷售做出任何禁止性規定。本案的主要原因是原告未遵守協議規定，不了解法律法規的相關規定，違反誠實信用原則，從而引發訴訟。同時，也浪費了被告人的時間、人力、財力，也浪費了相關的社會資源。

3.在本案中，我的律師運用大量的經驗和技巧，希望能盡快裁決，與有關機構進行溝通和協商，采取了許多靈活的方法，最終取得了良好的效果。然而，一路走來，也遇到了很多挫折和困難。盡管律師在庭審過程中無法控制一些情況，但他們盡力不辭辛勞，讓程序盡可能完整、合法，不給以后的訴訟過程留下任何隱患。

近年來，隨著舊城改造，城中村建設加快，房屋征收、占地現象更加普遍。于是，此類房屋在城市郊區層出不窮，其中很大一部分是城市居民通過銷售購買的。目前還沒有法律明確規定城鎮居民購買農村住房的有效性。雙方簽署的協議是在充分知情的情況下簽訂的，不存在欺詐和重大誤會，也不存在脅迫或利用他人的情況。村委會并沒有對此類房屋的銷售做出任何禁止性規定。法官應遵循法律原則的精神，法院在審理案件時，應考慮是否符合《民法》的基本原則，并充分聽取基層村委會的意見。沒有明確規定此類合同無效。我國實行的村民自治原則對合同的效力進行了判斷。

農村房屋買賣背后存在諸多法律問題，涉及較大利益。這個問題應該綜合考慮、慎重選擇，不斷完善我國關于農村房屋宅基地使用的相關法律規定。

相關法律知識：

終止合同義務的理由和理由

1、合同義務終止的原因及理由：

合同雙方均已履行相關合同義務；

債權人免除債務；

當事人互負債務，導致債務相互抵銷的；

債權、債務歸一人所有；

其他終止合同義務的原因和理由。

2、法律依據：根據《中華人民共和國民法典》第557條規定，有下列情形之一的，債權債務終止：

債務已經履行完畢；

債務相互抵銷；

債務人依法提存標的物；

債權人免除債務；

債權和債務屬于同一人；

法律規定或者雙方約定的其他終止情形。

如果合同終止，則合同的權利和義務也隨之終止。