東莞南城律師事務所(東莞南城律師咨詢電話)

6月13日，東莞南城律師關于執行扣押的公告在網絡瘋傳。

據東莞南城律師地址顯示，被查封的涉案房屋為南城都匯八期山河九丈——號。

這場成都購房者翹首以待的剪刀差式“網紅掛牌”，有著宿命般的命運。

經歷了兩次“主人”，2021年、2022年還申請查封了9569套（含車位等），保值金額高達45.4億元。2021年11月最后一次銷售后，它被“封存”。

與財產保全、扣押不同的是，此次山河九丈剩余的3148棟房屋將被查封。并非網上報道的“三年三年”，而是可能進入止贖“倒計時”。

#01

多么命運啊！

新東家把自己告上“法庭”東莞南城律師？

2004年，和記黃埔斥資21.35億元，以1030元/平方米的價格在成都高新區購得1036.47畝土地。這個項目，是當時成都乃至西部的地王，就是后來頻頻引起熱議的南城都會。

南城都會之所以“火爆”，不僅因為它的前“幕后老板”是長江集團的李嘉誠，還因為發展緩慢疑似被“掩蓋”以吸引市場胃口，還因為房地產和土地價格的巨大差異吸引了許多高科技購房者。像鳥兒一樣奔跑……

與此同時，也有很多買家對這個項目很感興趣，但經過盤算，他們都退縮了。當年——的土地價格與十幾年后已不可同日而語，高額的土地增值稅也足以讓所有人望而卻步。

拿地十六年后，尚未開發的南城都匯終于有了新主人。

航拍九丈、南城都會山水（圖片來源：買房）

2020年7月，廈門房地產公司禹洲集團聯手成都瑞卓地產，以總價71億接手南城都匯項目。兩家公司各持股50%，由禹洲實際運營。長江實業套現38.11億港元（未經審計利潤）并退市。

誰也沒想到，南城都匯易主后僅有的兩次空缺都是在2021年，也是禹洲地產本身告上法庭的一年。

2021年，中國裁判文書網公布了三項執行裁定。順宏置業（成都）有限公司經兩家公司申請，查封南城都匯共計9569處房產（含車位等），房產保全金額達45.4億元。

其中，卓盈投資集團有限公司申請查封順宏（成都）公司財產4603件、2021件，財產保全限額合計41.1億元；南京坤豪五金貿易有限公司申請查封財產2945件，財產保全限額41.1億元。4.3億元，查封期限三年。

卓英、順宏、鈺洲關系圖（來源：企查查）

企查查公開信息顯示，卓盈投資持有杭州順弘商貿有限公司100%股權。杭州順弘商貿有限公司兩家公司均與禹洲地產、順弘置業（成都）有限公司有關聯。南京坤豪五金貿易有限公司也是由禹洲集團與成都瑞卓置業合資成立，南京坤豪五金貿易有限公司也有多位高管在禹洲集團工作。

原告和被告都是“我們自己人”？

結合目前禹洲地產面臨的債務危機，這部“自訴大戲”或將成為其“復蘇”的救命稻草。

#02

止贖“回血”！

年內將有3,148套房屋可供出售？

據購房網統計，山河九丈規劃總戶數為3520戶。此前，已推出372套單位發售。此次查獲的住宅單位數量應該是剩余的3,148個單位。

回到6月13日扣押公告本身，雖然扣押期限為三年（2023年6月8日至2026年6月7日），且在此期間任何人不得轉讓或設定扣押財產的權利。不過，這并不意味著山河九章可能還有“三年三年”的入市機會。

主要有三個原因。

一。對于禹洲地產來說，正常入市只會虧損無利潤，而且限價后的收購價還無法覆蓋利息、各種建筑、人工等成本。

易主后，南城都匯共開業兩次，一次是2021年5月的山河九丈八期，以及同年11月的南城都匯六期。一手房和二手房巨大的剪刀差使得該項目每次開盤都能盈利。“街道上空無一人。”

2021年南城都匯開業基本信息（圖源買房）

無房家庭的最長社保期限接近39年（467個月）。進入彩票池的最低門檻是社保63個月以上，可見其有多瘋狂。

但市場的瘋狂并不意味著開發商賺錢了，因為這個項目從轉手之日起就不會賺錢。

由于政府限價，禹州接手時面粉價格為160萬元/，但兩次開業時面包價格僅為15527-17378元/。我不明白如何計算這個。基本上屬于“含淚賺錢吶喊”。

二。從法律角度來看，與財產保全和扣押不同，執行扣押意味著財產即將進入止贖程序！

四川君合律師事務所合伙人姜華川律師對東莞南城律師表示：“法院強制拍賣房產，一般需要辦理的程序包括——查封涉案房屋、委托評估機構進行鑒定等。價值評估，委托拍賣機構進行拍賣（如無法完成拍賣，仍需降低價格，需重新委托拍賣），將法院印章裁決書+評估報告+拍賣裁決書送達雙方.

因此，查封涉案房屋，相當于案件進入執行（止贖）的第一步！

雖然從扣押到拍賣沒有明確的時限，但根據實踐，普通執行案件是從執行立案到執行完畢。如無特殊情況需要申請延長執行期限的，法定執行期限為6個月。”

也就是說，山河九丈有望在今年內坐上“拍賣席位”，而如果涉案各方談判順利的話，“法證拍賣”的日子可能會更早到來。

三。禹洲地產長期深陷債務危機，止贖帶來的溢價或將幫助其“復蘇”。

我們看2022年禹洲地產的一組數據。

去年，禹洲集團歸屬于母公司的凈利潤超過-120億元，降幅超過1490%；毛利潤僅7億多元，同比下滑82.15%，毛利率低至2.71%；2022年底凈資產負債率達到2.711.35%……

6月13日，即公告扣押的同一天，禹洲地產發布公告稱，“未能按期支付價值2億美元、票面利率為9.95%的高級綠票據”。該票據的到期日與六月份不同。8天的癲癇發作期的開始日期也是同一天。

這兩個時間點都值得玩味，但都指向——“缺錢”二字。

如今，禹洲地產推出了債務重組計劃，其中比較重要的一點是“擬出售資產，出售其在某些房地產開發項目和投資性房地產中的股權，產生額外的現金流入和/或減少現金流出”。

事實上，止贖也是現金流入的方式之一，而且拍賣有溢價，客觀上比“限價賣房”更有利于回血。

同時，在查封涉案房屋期間，資金占用利息或延期履行雙倍利息仍在滾動。或許，盡早推動止贖不僅有助于房企紓困，也能解市場之渴。這是一個雙贏的局面。賭博。