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“既然直系親屬間贈與房屋是免稅的，那么直接辦理贈與是不是最劃算？”這兩天，北京市民李叔叔一直在想辦法算賬。如果他把房子轉讓給孫子，他怎么交稅？稅收很少。記者了解到，如果同一房屋的產權在直系親屬之間轉讓，房屋贈與的稅費將高于繼承的稅費。需要提醒的是，根據北京市現行的限購政策，受贈人必須具備購房資格才可以接受贈與。
問：500萬元房產贈與、繼承還是轉讓？
促使李叔產生這個想法的是最新的一份文件。
上周，財政部、國家稅務總局發布公告，自2019年起，房屋產權人將產權無償贈予他人的，計算受贈人無償領取房屋所得收入并按照“附帶收入”項目支付。個人所得稅，偶發所得適用稅率為20%，但直系親屬之間的房屋贈與、房屋繼承免征個人所得稅。
“既然同一套公寓免征個人所得稅，那么捐贈還是繼承更劃算呢？”李叔叔想將自己80平米的兩居室的所有權轉讓給孫子，但他不知道該采取哪種方式。更加合適。也有房屋中介直接向李叔叔建議，最好直接辦理二手房交易，因為出售不需要公證，而房屋捐贈也需要公證，公證費為也有很多錢。如果李大爺的房子售價500萬元，按照評估價計算，房產捐贈的公證費用僅為房價總價的0.5%。
答1：捐贈房產必須具備購房資格。
事實上，經紀人所說的公證費并不是一個小數目，對于李大爺和他的孫子來說，并不是必要條件。
記者了解到，去年以來，北京市在辦理房屋捐贈時，如果房屋捐贈是捐贈人和受贈人共同申請的事項，雙方提交捐贈合同并親自出席。該行為真實，無需公證。只有當授權人李叔叔不能到場并委托他人處理時，授權委托書才必須按要求進行公證。
但不可忽視的是，根據北京現行限購政策的要求，受贈人李大爺的孫子必須具備購房資格才可以接受禮物。過戶登記完成后，捐贈的房屋將計入其孫子擁有的房屋數量中。相比之下，目前房屋繼承沒有購房資格要求。
假設李叔叔的孫子仍然單身。如果他已經擁有一套房子，他就不能再接受這套房子的贈與；如果他名下沒有房產，他可以接受贈與，并登記這套80平方米的房子。到你的名下，但在未改變單身狀態之前，根據現行的限購政策，你不能再購買房產。
答案2：從直系親屬那里繼承房地產比贈與房地產征稅少
李叔叔比較關心的第二個問題是稅收。記者在不考慮評估費的情況下，計算出這套80平米的房屋評估價值為500萬元。
如果房子是捐贈的，由于是直系親屬之間的房屋贈與，所以這套房子涉及的稅費為：3%的契稅，即15萬元，0.05%的印花稅，即2500元。免征個人所得稅和增值稅。合計15.25萬元。
如果房子是繼承的，因為李大爺的孫子是他的合法繼承人，所以可以按照規定免征3%的契稅，并免征個人所得稅和增值稅。那么這套房子只涉及0.05%的印花稅，一共2500元。可見，當公證不再是必要條件時，李大爺的孫子繼承財產時繳納的稅款會比直接捐贈財產時少得多。
如果交易是雙方自行達成的怎么辦？假設這套房子“不唯一”，自交易涉及的稅費為：契稅1%，即5萬元，個人所得稅占交易總額1%，即5萬元，無價值——增值稅合計10萬元。當然，如果屬于“5絕”情況，個人所得稅也會免征，稅負會更小。
另外，需要提醒的是，無論是贈與房屋還是繼承房屋，出售時都需要繳納房價的20%作為個人所得稅。
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