開發商破產后還能拿到房產證嗎(開發商破產后誰是優先債權人)

案情簡介

2012年11月12日，劉明與美宇公司簽訂《商品房買賣合同》合同，劉明購買美宇公司開發的B101房屋一套，總房款280萬元，其中首付85萬元，剩余房款195萬元通過銀行按揭支付。

2013年1月18日，劉明與美宇公司簽訂的《商品房買賣合同》號商品房預售、預購登記在房管局。2013年3月29日，劉明與中國建設銀行和美宇公司簽訂了《個人住房貸款借款合同》。

2013年5月15日，中國建設銀行向美宇公司指定的存款賬戶轉賬195萬元。此后，美宇公司未向劉明交付涉案房屋，也未為劉明辦理房屋所有權轉移登記手續，而是將涉案房屋交由金恒物業公司作為物業使用。

2017年10月29日，美宇公司被債權人申請破產并被法院受理。破產管理人接管美宇公司后，未向劉明發出解除合同或繼續履行美宇公司與劉明簽訂的《商品房買賣合同》合同的通知。

應管理人要求，銀泰物業公司于2019年3月29日向管理人移交了涉案房屋。

劉明起訴并請求法院判令其對案涉房屋擁有所有權。美宇公司配合其行使取回權，將案涉房屋所有權過戶至其名下。美宇公司提起反訴，請求法院依法判決《商品房買賣合同》號案已解散。

法院判決

一審法院認為，首先，劉明與美宇公司之間的《商品房買賣合同》成立于破產申請受理之前，但劉明已經履行了全部合同義務，故不屬于債務人與對方未履行的合同。

美宇公司破產案件的管理人無權決定終止或繼續履行。美宇公司的反訴請求無法律依據，法院不予支持。其次，根據《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》（以下簡稱《破產案件若干問題規定》）第七十一條第五項的規定，

特定物買賣中，未轉讓但相對人已足額支付對價的特定物不屬于破產財產。案涉房屋雖未過戶，但劉明已支付全部房款，故不應屬于債務人財產。雖然案涉房屋目前登記在美宇公司名下，

然而，美宇公司有合同義務將所有權轉讓給劉明。總之，結論是：1。涉案房屋歸劉明所有；2.美宇公司配合劉明行使取回權，并于判決生效后七日內將涉案房屋所有權過戶至劉明名下；3.駁回美宇公司的反訴請求。

判決后，美宇公司不服，提起上訴。

二審法院認為，首先，根據《中華人民共和國企業破產法》（以下簡稱《破產法》）第十八條第一款的規定，管理人僅有權決定終止或繼續履行破產申請受理前成立的合同，且債務人和對方當事人未履行該合同。在這種情況下，

劉明已通過銀行抵押貸款支付了案涉房屋的全部款項，故美宇公司破產管理人無權解除案涉商品房買賣合同。其次，根據《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第九條規定，除非法律另有規定，

房地產產權轉讓以產權登記為重要內容。對于本案所涉房屋，劉明雖已支付全部購房款，但美宇公司一直未交付房屋，也未辦理房屋所有權變更登記。

相關法律、行政法規、司法解釋并未規定買受人可以直接取得本案房屋的所有權。《破產案件若干問題規定》第七十一條第五項是對《中華人民共和國企業破產法(試行)》【以下簡稱《破產法(試行)》】的解釋。

在司法解釋與現行法律及司法解釋不一致的情況下，一審法院適用該條認定案涉房屋不屬于債務人財產，屬于適用法律錯誤，應予糾正。因此，案涉房屋屬于美宇公司的債務人財產。再說一遍，

根據破產法和《最高人民法院關于適用(中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定(二)》【以下簡稱《破產法司法解釋(二)》】的精神，并非破產程序中的所有個人清算行為都屬于破產法第十六條規定的無效行為。

認定個別和解行為無效的關鍵要素之一是其損害了其他破產債權人的合法權益。案涉房屋為住宅商品房，劉明通過個人首付和向銀行按揭貸款支付了全款。

根據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《建設工程價款優先受償權批復》）等相關法律和司法解釋的精神，購買商品房的全部或大部分款項支付完畢后，

消費者就所購商品房對出賣人的債權不同于普通無擔保債權，是針對特定不動產的具有非金錢債務屬性的特殊債權。在清償順序上優先于建設工程價款中的被擔保債權，不得對抗該債權。因此，

劉明對案涉房屋的債權具有特定性和優先性，該債權的實現不會損害其他破產債權人的合法權益。因此，出賣人履行了商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理權屬轉移登記的義務。

它不是破產法第16條所述的無效個人和解行為。在劉明主張繼續執行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，

美玉公司未提供證據證明《合同法》第九十四條、第一百一十條所稱不能履行或者不適宜繼續履行。美宇公司應繼續履行《商品房買賣合同》號案，并協助劉明辦理房屋所有權變更登記。

并將案涉房屋交付給劉明。因此，一審判決判令美宇公司協助劉明辦理案涉房屋所有權轉移登記手續是正確的。綜上，二審判決：撤銷一審判決第一項，維持一審判決第二項、第三項，駁回劉明的其他訴訟請求。

主要觀點和理由

本案的爭議焦點是房地產開發企業進入破產程序后，已支付全部購房款但未完成所有權轉移登記的房屋是否屬于債務人財產，買受人是否有權取回。在這方面，有不同的觀點：

未轉讓但相對人已足額支付對價的特定對象；（六）尚未辦理產權證或產權過戶手續，但已交付買受人的房產；（七）債務人尚未取得所有權的財產在出售時保留所有權；（八）所有權專屬于國家且不能轉讓的財產；（9）破產法實施后破產企業工會所有的財產，

《破產法(試行)》第二條規定：“下列財產不得認定為債務人的財產：（一）債務人基于倉儲、保管、承攬、寄售、借用、保管、租賃等合同或者其他法律關系而占有、使用的他人財產；（二）債務人在所有權保留買賣中尚未取得財產所有權的；（三）所有權專屬于國家且不能轉讓的財產；（四）法律、行政法規規定不屬于債務人的其他財產”與《破產法(試行)》第七十一條相比，

分析第二種意見：

從不動產物權變動的規則來看，物權法實施后，不動產物權變動的認定應當遵循物權法確立的規則，即物權法第九條第一款：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記后發生效力；沒有注冊，

不生效，法律另有規定的除外。但對于已支付全部購房款但未辦理所有權轉移登記的房屋，破產法等法律沒有特別規定。因此，其所有權的確定應以登記生效為原則。

《破產案件若干問題規定》是在《物權法》實施之前頒布實施的，因此其對抵押物作出了與《物權法》確立的物權變動規則不一致的規定。例如，《破產法司法解釋(二)》第二十八條第二款規定“已作為抵押物的財產不屬于破產財產”。

《破產法司法解釋(二)》第七十一條在此基礎上，抵押財產、留置權和質押財產均排除在破產財產之外。但是，《審理破產案件規定》在《物權法》實施之前是無效的。在這方面，破產法確立了界定債務人財產范圍的原則。

即“破產申請受理時屬于債務人的所有財產，以及破產申請受理后、破產程序終結前債務人取得的財產，均為債務人的財產”。《破產法司法解釋(二)》第3條第1款據此規定：“債務人依法設定了特定財產用于擔保權益，

人民法院應當認定其為債務人的財產。顯然，這改變了《審理破產案件規定》中將擔保財產排除在破產財產之外的做法，符合《物權法》關于物權變動的規定和《破產法》對債務人財產范圍的界定。同樣的，

在房屋所有權轉移登記完成之前，買受人僅享有對出賣人的合同債權，故本案中的房屋仍應屬于債務人的財產。《破產法司法解釋(二)》第二條的規定符合《物權法》關于不動產物權變動的規定。

基于對《破產法》第30條規定的債務人財產的準確解釋，《破產法(試行)》第71條的相應規定已被刪除，后者與《破產法(試行)》第2條的不一致之處應不再適用。

從法律適用程序看，雖然《審理破產案件規定》未被明確廢止，但其與法律和新司法解釋不一致的內容不應再次適用。

最高人民法院在（2016）最高法民終3384號民事裁定書中明確指出，《破產法(試行)》是為正確適用《破產法司法解釋(二)》而制定的司法解釋。

2006年8月27日頒布的《破產法》第一百三十六條明確規定：“本法自2007年6月1日起施行，《破產法(試行)》號同時廢止”。在《破產法司法解釋(二)》已被廢除的情況下，

原則上，為該部法律制定的《審理破產案件規定》不再適用。特別是破產法實施后發布的《破產法司法解釋(二)》第2條對不應認定為破產財產的情形作出了與《破產案件若干問題規定》第71條不同的規定。

即使在《破產案件若干問題規定》未被明確廢止的情況下，根據《中華人民共和國企業破產法(試行)》第四十八條“本規定施行前我院發布的企業破產司法解釋與本規定相抵觸的，自本規定施行之日起不再適用”，

《中華人民共和國企業破產法(試行)》第71條與《破產法(試行)》第2條之間的任何不一致之處將不再適用，因此該房屋仍屬于賣方債務人的財產，而該房屋的所有權仍登記在賣方名下，無需辦理過戶登記。

因此，買受人已支付了全部購房款但未完成所有權轉移登記的房屋應認定為債務人財產。本案中，柳明并未取得案涉房屋所有權，不符合破產法第三十八條規定的取回權行使的要件。那么，

既然買受人己支付了全部購房款但未完成所有權轉移登記的房屋屬于債務人財產，

則接下來的問題就是該買受人就其所購房屋享有的債權的受償順序應如何確定？持第一種觀點者也多以我國商品房市場存在辦理房屋所有權轉移登記不及時等現實問題，

如果不對支付了全部購房款的買受人的房屋產權利益予以特殊保障，將導致事實意義上的不公平為由，論證應當認定已支付了全部購房款但未完成所有權轉移登記的房屋不屬于債務人財產的正當性。但筆者認為，

該理由在邏輯上并不能成立，認定該類房屋屬于債務人財產，并不必然等同于買受人的相應債權不能得到優先保護，其受償順序問題，尚需進一步分析。

對于此種情形下的權利在破產程序中的清償順序，法律及司法解釋均無明確規定。但是，破產程序所遵循的規則設定也并非“空中樓閣”，故破產法有一項基本原則即尊重非破產法規范原則，也就是說，

除非基于特殊的政策考量，原則上不應對非破產法規范進行變動；除非法律作了特殊規定，原則上應遵守實體法上的有關規范。換言之，在破產程序中原則上應尊重破產程序開始前依據實體法規范確立的權利順位，

否則將會導致機會主義行為。而有關司法解釋對支付了全部購房款的買受人的權利在房地產開發企業處于正常經營狀態(即非破產狀態)時應如何保護作出了規定，應當作為在破產程序中處理該問題時參照的依據。

《破產案件若干問題規定》第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”這是人民法院在審判中處理該類問題的依據。

而對于在強制執行程序中如何對支付了全部或者大部分購房款的買受人權利予以特殊保護，

《破產法司法解釋二》(以下簡稱《破產案件若干問題規定》)第十七條亦規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，

但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

”《破產案件若干問題規定》(以下簡稱《破產法司法解釋(二)》)第二十九條則進一步細化規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，

符合下列情形且其權利能夠排除執行的，

人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”可見，

對于未辦理轉移登記的消費者買受人，在符合一定條件時，對其債權給予了特殊或者優先保護，是符合司法解釋規定精神的。據此，建設工程價款優先權不得對抗符合司法解釋規定的消費者買受人的債權，

而建設工程價款優先權又可優先于擔保物權受償，雖然對于此處“不得對抗”以及是否為權利排序的理解存在很大爭議，但得出該消費者買受人債權應受到不同于一般債權的保護的結論，應當是成立的。

而破產法第一百零九條“對破產人的特定財產享有擔保權的權利人，對該特定財產享有優先受償的權利”的規定明確了擔保物權人在破產程序中的優先受償順位。因此，基于上述法律、司法解釋所體現的邏輯鏈，

對于同時存在于該不動產之上的支付了全部購房款的消費者買受人其就房地產開發企業交付已建成房屋并協助辦理所有權轉移登記的債權不僅應優先于普通債權，而且應當優先于擔保物權得到保護。

既然如此，支付了全部購房款的消費者買受人通過破產程序應可最終實現其對所購房屋的所有權，當然，這需要房地產開發企業(管理人)繼續履行合同義務(即協助辦理房屋所有權轉移登記這一非金錢債務)才能具體實現。

對于該合同的履行，一方面，根據破產法第十八條第一款之規定，管理人僅對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行。而商品房買賣合同簽訂后，

房地產開發企業承擔交付房屋和協助辦理所有權轉移登記的義務，買受人承擔支付購房款的義務。房地產開發企業破產的，如果購房人已繳納全部購房款，但房屋未建成、未交付或尚未辦理產權登記，

則實際上房屋買受人已經履行了主要合同義務，故理論上屬于債務人單方未履行的合同。對于此種合同，管理人不享有解除權，在買受人主張繼續履行合同，

而管理人亦沒有舉證證明存在合同法第九十四條法定解除以及第一百一十條所規定的不能履行或不適于繼續履行的情形時，管理人應當繼續履行案涉合同，協助買受人辦理房屋所有權轉移登記。另一方面，

對于該履行合同義務的行為，亦不構成無效的個別清償行為。這是因為，雖然破產法第十六條規定個別清償行為無效，但根據《審理破產案件規定》第十四條至第十六條規定之精神以及破產法理論，

并非所有的個別清償行為均屬元效，無效的個別清償行為的實質要件之一是此種個別清償損害了其他債權人的合法權益。而如上所述，支付了全部購房款的買受人對于該房屋的權利系應優先于擔保物權獲得保護的特殊債權，

而基于破產法的規定，對破產人的特定財產享有擔保權的權利人，對該特定財產享有優先受償的權利，此即破產法上的別除權，也就是說，通過行使擔保物權獲得個別清償并不會對其他破產債權人的合法權益造成損害，那么，

在權利保護順位上優先于擔保物權的支付了全部購房款的買受人的針對特定房屋的特殊債權，則是合法的更加優先的權利，從理論上講其在性質上亦應屬于別除權的范疇，

該權利的行使自不會構成對其他破產債權人合法權益的損害，故并不構成法律所禁止的無效的個別清償行為。

綜上，即使在案涉房屋屬于債務人財產的情況下，從實際效果看，支付了全部購房款的消費者買受人對該房屋的所有權亦可最終得以實現，并不會因為認定房屋屬于債務人財產而導致消費者購房人權益受損的結果。當然，

以上皆是基于買受人已經交付了全部購房款，房屋已經竣工驗收合格，具備交付及登記的條件之情形所作分析。但實踐中，也大量存在雖然買受人已經交付了全部購房款，但房屋尚未建設完成，仍處于在建工程階段的情況，

此時，應如何處理？交付了部分乃至大部分購房款，管理人是否有權解除合同？能否在特定情況下禁止管理人解除雙方均未履行完畢合同？這些問題，非本案情所涉，且法律規定并不明確，爭議極大，均需另文再作探討。

最高人民法院民一庭傾向性意見

房地產開發企業進入破產程序的，買受人已支付了全部購房款但未完成所有權轉移登記的房屋應認定為債務人財產。支付了全部購房款的消費者買受人就所購房屋對房地產開發企業享有的債權具有特定性和優先性，

房地產開發企業應當在破產程序中優先履行商品房買賣合同約定的交付已建成房屋并協助辦理所有權轉移登記的義務，該行為不構成破產法第十六條所稱的無效的個別清償行為。

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