房產(chǎn) 律師(房產(chǎn)律師排名前十名)

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房地產(chǎn)規(guī)劃“揉面團”

深圳市規(guī)劃國土委各區(qū)局網(wǎng)站上，經(jīng)常發(fā)布項目總體規(guī)劃修改公告，包括容積率變更、規(guī)劃設(shè)計變更等。不僅是深圳，全國范圍內(nèi)也有房地產(chǎn)項目改變規(guī)劃的情況并不少見，包括增加容積率、減少綠地面積、改變公共空間的用途等。

深圳華僑城豪華天鵝堡業(yè)主維權(quán)事件較為典型。該樓業(yè)主表示，華僑城將建設(shè)“別墅、多層、高層”的承諾改為“超高層”，對早期業(yè)主的利益造成損害。維權(quán)的結(jié)果是雙方妥協(xié)。開發(fā)商減少了層數(shù)，但仍然是超高層。

計劃混亂

一位專門從事舊建筑改造的民營房地產(chǎn)公司人士表示，深圳已修改的項目中，大部分是住宅用地和工業(yè)用地，經(jīng)過改造以提高容積率。這是因為舊改造成本較高，而且政府也默許開發(fā)商通過規(guī)劃變更來提高舊改造的積極性。

“如果規(guī)劃調(diào)整頻繁，一種可能是房地產(chǎn)項目建設(shè)所需的土地整理、拆遷、周邊規(guī)劃等無法按照既定計劃實施，迫使項目進行調(diào)整。”深圳市國土資源部門人士透露，另一種可能是該項目拆遷成本太高，開發(fā)商正在尋找提高利潤空間的方法。

“為什么近年來開發(fā)商熱衷于修改規(guī)劃？主要原因是地方政府高價出售土地，賺取了土地財政。但由于地價高，開發(fā)商無法從開發(fā)中賺錢。他們要么保留土地，要么保留土地。”土地閑置或者強制政府改變?nèi)莘e率，都會稀釋建筑面積和地價。”長期與深圳本實資產(chǎn)管理有限公司合作的土地開發(fā)專家崔元興表示。開發(fā)商。

2012年3月，住建部發(fā)布《建設(shè)用地容積率管理辦法》號文，要求任何單位和個人嚴格遵守依法批準的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標，不得調(diào)整隨意。如果確實需要調(diào)整，必須經(jīng)過嚴格的檢查。經(jīng)法定程序批準。然而，出于提高利潤率、降低開發(fā)成本的利益驅(qū)動，開發(fā)商有時會出現(xiàn)違規(guī)行為。

崔元興認為，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等許多相關(guān)法律法規(guī)和政策對于容積率的管理條款一直相當嚴格。然而，容積率對于地方政府和開發(fā)商來說尤為重要，并成為不需任何成本的盈利工具，導致容積率調(diào)整的管理表現(xiàn)出長期的隨意性。

長沙等二線城市一度是規(guī)劃混亂的重災區(qū)。據(jù)公開報道，長沙市規(guī)劃局原副局長顧湘靈在向開發(fā)商行賄的情況下，擅自改變了分布在長沙市五個區(qū)的80多棟房地產(chǎn)樓盤的規(guī)劃。提高容積率、縮小建筑間距、減少停車位等。

長沙一位開發(fā)商表示，房地產(chǎn)項目改變計劃的情況很常見。一般來說，容積率和商業(yè)比例的調(diào)整需要市政府規(guī)劃委員會的批準。

對于業(yè)主維權(quán)的項目，往往可以出示規(guī)劃部門出具的審批文件。

“由于賣地收入受到土地利用指標和容積率的限制，地方政府往往通過提高容積率來提高土地出讓金。通常，開發(fā)商拿到土地后，會要求政府提高容積率，以攤薄土地成本。 ”崔元興表示，大部分腐敗都與土地有關(guān)，而且土地腐敗案件很大一部分涉及容積率調(diào)整。

業(yè)主維權(quán)困難

在深圳華僑城豪宅天鵝堡業(yè)主維權(quán)事件中，業(yè)主認為華僑城地產(chǎn)擅自改變土地規(guī)劃，將原本承諾的天鵝堡四期變成了2003年出售時建成“別墅、多層、高層”，建成50多層的“超級超級建筑”。 “高樓”天鵝湖一號大大增加了土地容積率，影響了現(xiàn)有住宅景觀、視野和物業(yè)價值。

對此，華僑城地產(chǎn)和市國土資源委二局均予以否認。華僑城地產(chǎn)表示，天鵝湖一號是嚴格按照法定規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計、按照法定程序進行施工申報和施工的項目。法定圖則于2011年經(jīng)市規(guī)劃國土委二局批準。

“因為口頭承諾往往沒有證據(jù)，即使是白紙黑字寫在宣傳紙上，只要不在合同中，就不具有法律約束力。開發(fā)商只要拿到政府的批準文件，就是合法合規(guī)的，業(yè)主自然就很難維權(quán)。 “深圳一位房產(chǎn)經(jīng)紀人表示，天鵝堡早期的樓盤都是豪宅、別墅，業(yè)主實力雄厚，所以維權(quán)效果會比普通住宅區(qū)強很多。對于很多普通住宅來說，業(yè)主維權(quán)更加困難。”

今年1月，華僑城回復業(yè)主，確認天鵝湖一號三棟超高層減少層數(shù)。 1號樓原43層改為37層，2號樓原55/53層改為42/40層。 3號樓原53/51層改為33/31層。

該協(xié)議是雙方妥協(xié)的結(jié)果。維權(quán)后，天鵝湖一號仍是30多層的超高層建筑，但三棟樓總數(shù)減少了39層。按照市場價計算，該項目將少售17億元。

常見的現(xiàn)象包括“錯貨”。比如，交房時的共用面積比預售時大，房子的實際使用面積卻縮水了。由于很少有購房者在驗房時進行測量，這也給了開發(fā)商竊取面積的機會。通常，預售房的共用面積是根據(jù)開發(fā)設(shè)計圖紙計算的。如果開發(fā)商在施工過程中不按照設(shè)計進行施工，擅自改變規(guī)劃，如將露臺改為陽臺、增加規(guī)劃樓層等，就會與規(guī)劃建筑面積不一致。實際測量結(jié)果存在較大差異。

我國對于房屋分成系數(shù)和分成比例的上下限只有國家標準，沒有強制性規(guī)定。因此，制定份額數(shù)據(jù)的決策權(quán)仍然掌握在開發(fā)商手中，這導致部分開發(fā)商在項目運營中遇到困難。考慮到實際利益，擅自變更原股權(quán)價值。 （以上答案發(fā)表于2015-09-18，當前相關(guān)購房政策請以實際情況為準）

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房產(chǎn)律師在線咨詢電話免費

“12348”法律服務熱線全天24小時（含節(jié)假日）提供人工咨詢服務。開通“12348”專線，將司法行政部門的律師、公證、基層法律服務、人民調(diào)解、安置救助教育、普法施政等工作緊密結(jié)合起來，形成配套聯(lián)動的服務機制。

房產(chǎn)律師咨詢免費

在勞動者維權(quán)方面，全國統(tǒng)一的勞動保障咨詢電話為12333。公眾只要撥打各地12348法律援助熱線，即可自由選擇轄區(qū)內(nèi)任意法律援助機構(gòu)進行咨詢。法律咨詢、法律援助申請、法律援助監(jiān)督等法律服務。

房產(chǎn)律師咨詢免費24小時在線電話

24小時律師在線咨詢熱線、12348免費熱線24小時開通。

12348法律服務熱線是司法行政部門統(tǒng)一組織律師、公證員、基層法律服務人員和鄉(xiāng)鎮(zhèn)司法所工作人員為廣大群眾和社會組織提供便捷、高效法律服務的專用電話線路和電信網(wǎng)絡。咨詢和法律服務的一種形式。

熱線服務范圍：

1.解答法律咨詢，宣傳法律知識。

2.協(xié)調(diào)法律服務機構(gòu)，滿足人民群眾法律需求。

3、收集、掌握相關(guān)信息，及時反映社情民意。擴展信息

12348號碼含義：

“1”是搭建平臺

建立全市統(tǒng)一的涉及北京民生的公證預約咨詢平臺。依托北京公共法律服務平臺，建立民生公證在線預約咨詢平臺。通過整合優(yōu)化全市25家公證處、400余名公證員的資源，統(tǒng)一了全市遺囑、小額遺產(chǎn)等民生公證事項。在線預約咨詢，推動民生公證認證質(zhì)量和數(shù)量雙提升。

“2”就是推進兩個建設(shè)

一是推進公證行業(yè)信息化、智能化建設(shè)。加強與公安、民政等部門溝通，擴大政府相關(guān)部門公證信息核查數(shù)據(jù)共享范圍，逐步實現(xiàn)身份、戶籍、婚姻、財產(chǎn)等公證信息在線核查。

二是推動公證失信納入社會信用體系建設(shè)。建立全市詐騙公證人員黑名單，推動將詐騙公證行為作為個人誠信記錄納入社會信用體系建設(shè)，為試行公證事項當事人承諾制創(chuàng)造條件。通過推進兩個建設(shè)，可以實現(xiàn)公證與其他政府部門的信息互聯(lián)互通，讓更多的數(shù)據(jù)外逃，讓公眾更少的外逃，讓公證詐騙者一地行騙，處處受限。

“三”即建立三項制度

一是實行認證材料公證清單。除法律另有規(guī)定外，公眾無需提交名單以外的證明文件。

二是建立公證公益性法律服務體系。每年組織不少于2次進社區(qū)、進村公證法律服務活動，為公眾免費提供面對面的公證法律咨詢。

三是建立公證服務監(jiān)管體系。廣泛收集社會公眾對公證服務的意見和建議，每年為每位公證員隨機抽取不少于10件公證事項進行回訪和調(diào)查。

從民情和用戶體驗角度建立健全三個制度，指導和規(guī)范公證服務事前、事中和日常服務。目的就是讓老百姓得明證、得舒心證。

“4”即優(yōu)化四項服務

一是擴大“最多一跑”服務范圍。去年試點的9類“最多一辦”公證事項將擴大至52類。向社會公布便利公證減證十項措施。

二是縮短公證辦理時間。部分公證辦理時間縮短至5個工作日。

三是減少部分公證費用。降低一些公證事項收費標準較高的事項，進一步減輕群眾和企業(yè)負擔。

四是免收特殊群體公證費。 70周歲以上老年人申請遺囑公證免收公證費。低保人員、無固定生活來源的重度殘疾人以及申請救助資金、低保、贍養(yǎng)費、子女撫養(yǎng)費等公證事項的公證費免收公證費。通過擴、縮、降、免等切實舉措，讓廣大群眾獲得實實在在的好處，真正從“放管服”改革中受益。

“8”就是抓住八個重點

一是全面加強黨的建設(shè)。堅持政治引領(lǐng)、黨的建設(shè)先行，強化基層黨組織政治職能，讓每一位公證員把全心全意為人民服務作為信念，內(nèi)化于心、外化于身。

二是改革公證制度。優(yōu)化業(yè)務系統(tǒng)公證機構(gòu)體制機制，推進北京市合作公證機構(gòu)試點。

三是拓展公證服務。開展寫信、代理、郵寄等延伸便民服務，完善養(yǎng)老綜合公證、公證家庭服務等創(chuàng)新公證服務，提供多元化糾紛解決服務。

四是規(guī)范證書申請流程。以為企業(yè)和社會公眾“做好一件事”為標準，梳理公證申請、受理、核查、審批全流程，規(guī)范證明模板，通過標準化提升服務質(zhì)量。

五是強化質(zhì)量檢驗。加大公益性公證事項考核權(quán)重，凸顯公證公益性屬性。加強事中事后監(jiān)管，組織嚴密的質(zhì)量監(jiān)控網(wǎng)絡，實現(xiàn)證書數(shù)量和質(zhì)量“雙提升”。

六是完善公證設(shè)施。為偏遠郊區(qū)的公證處統(tǒng)一配備一些先進的公證設(shè)備。建立綠色服務通道，為年老、體弱、懷孕、患有嚴重疾病等特殊情況的客戶提供便利。

七是優(yōu)化窗口服務。嚴格執(zhí)行深化“放權(quán)、放權(quán)、放權(quán)、放權(quán)、優(yōu)化服務”工作“十不準”和北京司法行政系統(tǒng)窗口人員服務管理“十項規(guī)范”。實行首問負責制、一次性通報。公證員身份、收費標準、認證程序等服務事項應當公開。

八是加強教育培訓。對公證行業(yè)全體從業(yè)人員開展“放權(quán)、放權(quán)、放權(quán)、放權(quán)、放權(quán)、規(guī)范權(quán)力、優(yōu)化服務”綜合培訓，轉(zhuǎn)變工作方式，全面提高服務人民的能力。

這八個重點既是公證工作的基礎(chǔ)和基礎(chǔ)，也是公證“放權(quán)、規(guī)范、服務”工作的關(guān)節(jié)。通過務實、從嚴八個重點，推動公證“放權(quán)、監(jiān)管、服務”改革深入發(fā)展，帶動公證行業(yè)各項工作全面提升。

參考來源：廣東省司法廳——廣東省“12348”公共法律服務網(wǎng)絡平臺上線試運行

參考來源：百度百科-12348

房產(chǎn)律師在線咨詢

法律主體性：不同地區(qū)的律師辦理離婚案件收取不同的費用。經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)律師費一般從500元至1000元起；在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，如北京、上海、廣州等大城市，律師費相對較高。比如，在上海，有的律師2000至3000元就能辦一個離婚案；有的律師起價可達10000元。律師費根據(jù)案件爭議金額而有所不同。上海婚姻訴訟的中位價格一般在5000元左右。如果律師的價格在這個范圍內(nèi)，我想應該算是很正常的了。至于聘請哪位律師，則要看律師的背景、工作經(jīng)驗、專業(yè)水平。這需要客戶在聯(lián)系律師等信息后確定。目前，律師費用一般有兩種：一是從一定數(shù)額開始，然后根據(jù)爭議財產(chǎn)超過一定數(shù)額收取一定費用。某律師收費標準5000元起。也就是說，無論爭議金額多小，或者即使沒有共同財產(chǎn)爭議，起始費也是5000元。涉案財產(chǎn)超過50萬元的，超出部分按一定比例收取費用。某些律師的這一比例為1%，另一些律師的比例為2%。有的律師會根據(jù)爭議的大小逐步提高收費，這里就不多說了。家庭擁有的財產(chǎn)越多，律師費可能就越高。二、風險代理：繳納一定的基本費用，然后根據(jù)返還財產(chǎn)的金額確定一個費用金額。此類案件一般適用于爭議焦點為財產(chǎn)分割的案件，此類案件的難點一般在于共同財產(chǎn)的征收或執(zhí)行。一方不知道對方的股票情況或銀行存款情況，或持有公司股權(quán)，或?qū)Ψ降呢敭a(chǎn)分散在各個省市甚至各個國家。律師需要做大量的調(diào)查取證。為了激發(fā)律師的積極性，當雙方達成協(xié)議后，委托人首先會支付一定數(shù)額的啟動資金（一般為五千元左右），然后律師會獲取相關(guān)證據(jù)，尋找對方當事人的財產(chǎn)，做好財產(chǎn)保全工作，永遠負責。至案件判決后執(zhí)行。律師從執(zhí)行返還的財產(chǎn)中提取一定比例的報酬，目前一般在10-20%左右。深圳離婚律師在線咨詢，請參考律師費用相關(guān)解答。

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