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前幾天在某平臺接到咨詢。案情如下：2018年，A、B到民政局協議離婚，約定A名下的房屋歸B所有，但因按揭貸款尚未結清，房屋已過戶，尚未辦理。目前，抵押貸款已還清，但A未配合B辦理房屋過戶登記。B現在可以持在民政局備案的離婚協議書去房產登記中心申請過戶嗎？
B當然可以憑離婚協議書申請，但房產登記中心肯定不會辦理。
我們從法律角度簡單分析一下原因。首先，離婚協議不能直接產生財產權變動的法律效力。我國不動產產權變更的效力，以登記效力原則為原則，登記對抗原則為例外。《中華人民共和國民法典》第209條規定：“不動產權利的設立、變更、轉讓和消滅，應當依法登記后生效；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋》第六十九條第二款規定：“當事人依照民法第一千零七十六條規定簽訂的離婚協議中有關財產和債務處理的規定，對男女均具有法律約束力。”離婚協議書是雙方在平等自愿的前提下簽訂的民事協議。其中，房產權協議以債權的形式對雙方具有法律約束力。一方當事人有權主張債權，可以向另一方主張履行不動產登記合同義務。另外，離婚協議不具有人民法院、仲裁委員會出具的法律文件、人民政府生效判決的公示效力，因此不具有變更財產權的法律效力。
二是不符合法律規定的單方申請情形。《不動產登記暫行條例》第十四條規定，申請買賣、設立抵押等不動產登記時，雙方應當共同申請，并明確了當事人可以單方申請的情形：未登記的首次申請登記房地產；繼承，通過接受遺產獲得房地產權利；經人民法院、仲裁委員會生效的法律文件或者人民政府生效的決定，設立、變更、轉讓或者消滅不動產權利；或者權利人姓名、名稱或者自然情況發生變化時申請變更登記；房地產滅失或者權利人放棄該房地產權利并申請注銷登記的；申請更正登記或者異議登記；法律、行政法規規定當事人可以單方申請的其他情形。從上述法律依據可以看出，兩方申請辦理不動產轉讓登記是原則，單方申請屬例外。從上述單方申請也可以看出，申請人的離婚協議并不構成單方申請房產過戶登記，需要雙方共同申請房產登記。房地產登記機構作為職能部門，為保證登記結果的準確性、維護登記簿的公信力，在受理登記申請時必須遵循“未經合法授權不得擅自行動”的原則。不符合單方申請條件的不動產登記事項，不予受理。
那么B該怎么辦呢？B可以依據離婚協議書向法院提起訴訟，取得有效法律文件后，再到不動產登記中心申請登記。
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