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前幾天在某平臺接到咨詢。案情如下：2018年，A、B到民政局協議離婚，約定A名下的房屋歸B所有，但因按揭貸款尚未結清，房屋已過戶，尚未辦理。目前，抵押貸款已還清，但A未配合B辦理房屋過戶登記。B現在可以持在民政局備案的離婚協議書去房產登記中心申請過戶嗎？
B當然可以憑離婚協議書申請，但房產登記中心肯定不會辦理。
我們從法律角度簡單分析一下原因。首先，離婚協議不能直接產生財產權變動的法律效力。我國不動產產權變更的效力，以登記效力原則為原則，登記對抗原則為例外。《中華人民共和國民法典》第209條規(guī)定：“不動產權利的設立、變更、轉讓和消滅，應當依法登記后生效；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋》第六十九條第二款規(guī)定：“當事人依照民法第一千零七十六條規(guī)定簽訂的離婚協議中有關財產和債務處理的規(guī)定，對男女均具有法律約束力。”離婚協議書是雙方在平等自愿的前提下簽訂的民事協議。其中，房產權協議以債權的形式對雙方具有法律約束力。一方當事人有權主張債權，可以向另一方主張履行不動產登記合同義務。另外，離婚協議不具有人民法院、仲裁委員會出具的法律文件、人民政府生效判決的公示效力，因此不具有變更財產權的法律效力。
二是不符合法律規(guī)定的單方申請情形。《不動產登記暫行條例》第十四條規(guī)定，申請買賣、設立抵押等不動產登記時，雙方應當共同申請，并明確了當事人可以單方申請的情形：未登記的首次申請登記房地產；繼承，通過接受遺產獲得房地產權利；經人民法院、仲裁委員會生效的法律文件或者人民政府生效的決定，設立、變更、轉讓或者消滅不動產權利；或者權利人姓名、名稱或者自然情況發(fā)生變化時申請變更登記；房地產滅失或者權利人放棄該房地產權利并申請注銷登記的；申請更正登記或者異議登記；法律、行政法規(guī)規(guī)定當事人可以單方申請的其他情形。從上述法律依據可以看出，兩方申請辦理不動產轉讓登記是原則，單方申請屬例外。從上述單方申請也可以看出，申請人的離婚協議并不構成單方申請房產過戶登記，需要雙方共同申請房產登記。房地產登記機構作為職能部門，為保證登記結果的準確性、維護登記簿的公信力，在受理登記申請時必須遵循“未經合法授權不得擅自行動”的原則。不符合單方申請條件的不動產登記事項，不予受理。
那么B該怎么辦呢？B可以依據離婚協議書向法院提起訴訟，取得有效法律文件后，再到不動產登記中心申請登記。
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