農村土地法有哪些規定和規定(農村土地法有哪些規定的)

允許農村集體經營性建設用地入市，是2019年修訂的《土地管理法》的重大突破。2021年修訂的《土地管理法實施條例》進一步細化了相關規定。主要目的是建立統一的城鄉建設用地市場，實現集體經營性建設用地與國有建設用地同權同價。當然，也是為了控制和減少政府征地，增加村集體的財產性收入，造福于民。比喻：關上一扇門，打開一扇窗。也就是說，除商品房外，工業、商業等商業用途，包括經濟適用租賃住房，均可依法使用農村集體商業建設用地。重點鼓勵農村重點產業和項目使用集體商業建設用地。

農村集體商業建設用地入市也經歷了一波三折。2022年9月6日，中央全面深化改革委員會第二十七次會議提出：推進農村集體經營性建設用地入市改革，事關農民切身利益，涉及各方利益重大調整，必須審慎、穩步推進。試點縣（市、區）數量要穩定可控。要堅持同地、同權、同責，推動農村集體經營性建設用地和國有建設用地平等入市、同權同價、城鄉統一交易建設用地市場在符合規劃、用途控制、依法取得的前提下。同樣的規則適用并受市場監管。要堅持節約集約用地，堅持先規劃后建設，合理布局各類土地。要嚴格遵守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損、永久基本農田、土地等空間管制要求。落實生態保護紅線、城市發展邊界。

本次會議審議通過了《關于深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的指導意見》號。也就是說，中央決定農村集體商業建設用地入市試點，暫時不會全面推開。

2023年3月1日，自然資源部啟動深化農村集體經營性建設用地入市試點工作視頻培訓。在本次培訓會上，自然資源部部長王光華要求，入市工作要“二、三、二”，穩妥推進試點。要抓住“兩個前提”，加快完成國土空間規劃特別是切實可行的村莊規劃，完成集體土地所有權和使用權確權登記；要狠抓“三負面清單”，不能通過流轉農用地將新增建設用地推向市場，農民宅基地不能納入市場范圍，符合市場條件的土地不能用于商品房開發；要探索“兩個重點機制”，統籌兼顧國家、集體和農民個體增加值收入調節機制。保護農民集體和個人權益，保障市場主體愿意、能夠在市場上使用的土地權益保護機制。

根據目前出臺的相關法律政策，對農村集體經營性建設用地入市的較為明確的規定主要包括以下幾個方面。

01

進入條件

農村集體商業建設用地入市有兩個前提：一是必須經過規劃確定。規劃包括土地利用總體規劃和城鄉規劃。目前，“多規合一”國土空間規劃正在編制中。國土空間規劃應當協調、合理安排集體商業建設用地的布局和使用。也就是說，國土空間規劃的編制非常重要。如果未納入國土空間規劃，包括村莊規劃作為詳細規劃，則不能安排使用（推薦閱讀：自然資源部辦公廳《關于進一步做好村莊規劃工作的意見》）。其次，需要注冊。農村集體經營性建設用地依法登記后，方可投入市場使用（推薦閱讀：自然資源部《關于加快完成集體土地確權確權更新征集工作的通知》）報名結果》）。

為此，在試點工作期間，自然資源部在視頻培訓會上要求：加快完成國土空間規劃特別是實用性村莊規劃，完成集體土地所有權和使用權確權登記。

02

主要資源

根據此前規定，主要來源有兩個：一是庫存。即現有集體建設用地。二是新增內容。《土地管理法》第二十三條規定：年度土地利用計劃應當對本法第六十三條規定的集體經營性建設用地進行合理安排。

另一個來源是盤活閑置住宅用地，將其轉變為可以投入市場的集體商業建設用地。

2019年9月30日，農業農村部下發的《關于積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》號文件提出：“鼓勵利用閑置住宅發展休閑農業、鄉村旅游、餐飲民宿、文化體驗等新產業新業態”。符合鄉村特色的創意辦公、電商。以及農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業融合發展項目。”但這份文件不夠嚴謹，沒有體現規劃控制、使用控制和合法登記。

2021年6月28日，河北省委農村工作領導小組下發《河北省農村閑置宅基地盤活利用指導意見》號文件，提出“允許農村集體經濟組織在農民有償使用的前提下，依法收回閑置宅基地和土地進行補償”。’妥善處理產權和補償關系后的自愿。”廢棄集體公益性建設用地依法登記后，按照規劃確定的用途，穩步有序引導集體經營性建設用地入市。”河北文件非常嚴格，并允許“廢棄集體公益性建設用地”可以轉為集體商業性建設用地。

2021年12月21日，國務院辦公廳印發《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》號文件提出，在依法自愿繳費的前提下，允許現有集體建設用地按計劃重復利用并進入市場交易。在企業上市合規審查標準中，集體商業建設用地與國有建設用地一視同仁。

不過，在此次試點工作中，自然資源部在視頻培訓會上明確：農用地不能轉為新增建設用地，不能新增入市，農民宅基地不能納入入市。

03

用法

可使用的集體商業建設用地主要是指工業、商業及其他商業用途，如農村一二三產業融合發展、鄉村文化旅游、養老服務、工礦用地以及一些規模較小的農村地區。不能進入該區域或公園。小微工業項目等

2019年11月27日，自然資源部發布的《關于加強規劃和用地保障支持養老服務發展的指導意見》號文件提出，農村集體經濟組織可以依法使用本集體經濟組織所有的建設用地自行經營，也可以與其他單位合作經營。個人以參股、合資方式取得建設用地使用權。協辦養老設施。對符合土地空間規劃和用途管制要求并依法取得的集體經營性建設用地，土地所有者可以按照集體經營性建設用地的有關規定，將其交由養老服務機構使用。機構依法通過轉讓、租賃等方式建設養老服務設施。雙方簽訂書面合同，約定土地使用的權利和義務。鼓勵盤活利用農村閑置校舍、工廠，建設敬老院、老年活動中心等農村養老服務設施。

2021年1月28日，自然資源部、國家發展改革委、農業農村部下發的《關于保障和規范農村一二三產業融合發展用地的通知》號文件提出：農村集體經濟組織在農村集體經濟組織舉辦企業或者與其他單位、個人共同舉辦企業。土地使用權、參股、合資等形式的，規劃確定的建設用地可以按照《土地管理法》第六十條的規定使用。單位或者個人也可以按照國家統一部署，通過集體經營性建設用地進入市場的渠道，通過轉讓、租賃等方式使用集體建設用地。探索農民集體依法妥善處理原土地相關權利人利益后，符合規劃的現有集體建設用地作為農村集體經營性建設用地入市。在符合國土空間規劃的前提下，鼓勵依法登記的宅基地等農村建設用地綜合利用，發展農村民宿、農產品初加工、電子商務等鄉村產業。

2022年11月18日，自然資源部發布的《關于做好采礦用地保障的通知》號文件提出：對不符合法定征收條件的，可以按照010-010-010-《土地管理法》號文件的規定，通過集體建設用地使用權轉為股份或合資企業。完成農用地轉用審批手續后3萬。或者按照國家統一部署，可以通過集體經營性建設用地入市來保障礦用地的合理需求。

經濟適用住房也可以使用集體商業建設用地。2021年6月24日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》號文，提出：人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農民集體意愿的基礎上，經同意城市人民政府可以探索利用集體商業建設用地建設保障性租賃住房；支持利用城市地區、靠近工業園區或者交通便利地區的集體商業建設用地建設保障性租賃住房。農村集體經濟組織可以通過自建、合資、參股等方式建設保障性租賃住房。保障性租賃住房的經營；集體經營性建設用地使用權用于建設保障性租賃住房的，可以申請抵押貸款。

值得注意的是，近年來，一些開發商打著“進軍農村集體商業建設用地市場”的旗號，以“民宿”為名，實際占用集體建設用地建設“別墅”，不斷建設公開對外銷售的“小產權房”，是現行法律法規不允許的。

在此次試點工作中，自然資源部在視頻培訓會上明確：符合市場條件的土地不得用于商品房開發。

04

用法

主要有兩種方式：出售和租賃。《土地管理法》第六十三條規定：土地所有者可以通過轉讓、出租等方式將土地交給單位或者個人使用。

如何轉讓、租賃的具體要求是兩個“應該”：一是簽訂書面合同，載明土地邊界、面積、開工日期、使用期限、土地用途、規劃條件等雙方權利義務。二是必須經集體經濟組織村民會議成員三分之二以上或者村民代表三分之二以上同意。

各地出臺的省級土地管理條例（實施辦法《土地管理法》）也規定，土地空間規劃確定為工業、商業等商業用途，集體商業建設用地已依法登記。土地所有者可以依法轉讓土地。可以通過租賃、作價出資（入股）等方式交給單位或個人使用。

《廣東省土地管理條例》還提出：鼓勵土地儲備機構指導農村集體經濟組織開展集體經營性建設用地前期開發、管理和保護。

05

使用壽命

參照國有建設用地使用年限。《土地管理法實施條例》第四十三條規定：集體經營性建設用地的租賃、集體建設用地使用權及其最長年限的轉讓、轉讓、交換、出資、贈與、抵押等，參照國家規定執行。擁有用于類似目的的建設用地。但法律、行政法規另有規定的除外。（推薦閱讀：自然資源部《關于完善工業用地供應政策支持實體經濟發展的通知》）

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。

06

二級市場

可以通過二級市場正常轉讓。《土地管理法》第六十三條規定以轉讓或者其他方式取得的集體經營性建設用地使用權，可以轉讓、交換、出資、贈與、抵押，但法律、行政法規或者土地所有者、土地使用者另有規定的除外以權利人簽訂的書面合同約定。

《土地管理法實施條例》第四十三條規定：以轉讓或者其他方式取得的集體經營性建設用地使用權依法轉讓、交換、出資、贈與、抵押的，雙方應當簽訂書面合同，并通知土地所有者。書面。

國務院辦公廳印發的《關于完善建設用地使用權轉讓出租抵押二級市場的指導意見》號文件指出，依法進入市場的農村集體經營性建設用地使用權的轉讓、租賃、抵押，可參照本意見實施。

07

程序要求

步驟一：自然資源主管部門提出規劃條件和相關要求。《土地管理法實施條例》第三十九條規定：土地所有者擬轉讓、租賃集體經營性建設用地的，市、縣人民政府自然資源主管部門應當根據實際情況提出擬轉讓、租賃集體經營性建設用地的建議。土地空間規劃。規劃條件，明確用地邊界、面積、利用開發和建設強度等。市、縣人民政府自然資源主管部門應當會同有關部門提出產業準入和生態環境保護要求。

第二步是準備轉讓和租賃計劃。《土地管理法實施條例》第四十條規定：土地所有者應當根據規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等，編制集體商業建設用地出讓、租賃方案，并按照《土地管理法》第六十三條規定集體經濟組織應當在轉讓、租賃前不少于十個工作日形成書面意見，報市、縣人民政府。市、縣人民政府認為規劃不符合規劃條件或者行業準入和生態環境保護要求的，應當自收到規劃之日起5個工作日內提出修改意見。土地所有者應當根據市、縣人民政府的意見進行變更。集體經營性建設用地出讓、租賃方案應當明確土地邊界、面積、用途、規劃條件、產業準入和生態環境保護要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配安排等。內容。

第三步：出讓并簽訂合同：《土地管理法實施條例》第四十一條規定：土地所有者應當根據集體商業建設用地出讓、租賃等方案，通過招標、拍賣、掛牌或者協議的方式確定土地使用者。雙方應簽訂書面合同，明確用地邊界、面積、用途、規劃條件、使用期限、交易價款支付、土地交付時間和建設竣工期限、產業準入和生態環境保護要求，并商定提前收回條件和補償。土地使用權的方式、期滿、續期和地上建筑物、構筑物及其他附著物的處理方式以及違約責任和爭議的解決方式等，應當報所在地自然資源主管部門報市、縣人民政府備案。合同未依法納入規劃條件、產業準入、生態環境保護要求的，合同無效；造成損失的，依法承擔民事責任。合同范本由國務院自然資源主管部門制定。

第四步：繳納費用并注冊。《土地管理法實施條例》第四十二條集體經營性建設用地使用者應當按照約定及時繳納集體經營性建設用地價款，并依法繳納相關稅費。建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權，應當依法辦理不動產登記。

08

保護

在此次試點工作中，自然資源部在視頻培訓會上強調：建立維權機制，保護農民集體和個人權益，確保市場主體愿意、能夠使用市場上的土地。

2021年12月21日，國務院辦公廳印發的《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》號文提出，在企業掛牌合規審查標準中，對集體經營性建設用地與國有建設用地實行同等待遇。

村集體可以依法收回。《土地管理法》第六十六條規定：有下列情形之一的，經原批準用地的人民政府批準，農村集體經濟組織可以收回土地使用權：（一）用于公共設施和公共服務的鄉（鎮）村福利事業建設需要使用土地；（二）不按照批準的用途使用土地的；（三）因注銷、搬遷等原因停止土地使用的。按照前款第（一）項規定收回農民集體所有土地的，應當對土地使用權人給予適當補償。集體經營性建設用地使用權的收回，按照雙方簽訂的書面合同辦理，法律、行政法規另有規定的除外。

09

收入分配

在此次試點工作中，自然資源部在視頻培訓會上強調：探索兼顧國家、集體和個體農民的入市土地增值收入調整機制。

這是關于農村集體經營性建設用地入市的最大爭議。

此前各地試點中，政府一般采取一定比例的土地增值收入調整費進行調整。2016年4月，財政部、國土資源部發布的《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》號文件也明確，這一比例為20%至50%。但這在《土地管理法》《土地管理法實施條例》中并沒有明確。（推薦閱讀：集體商業建設用地入市面臨的困境）

10

法律責任

《土地管理法》第八十二條擅自通過出讓、讓渡、出租等方式將農民集體所有的土地用于非農業建設，或者通過轉讓、出租等方式將集體經營性建設用地用于非農業建設。違反本法規定的。交給單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

《土地管理法實施條例》第六十條：依照《土地管理法》第八十二條規定處以罰款的，罰款金額為違法所得的百分之十以上百分之三十以下。

來源：自然微論壇