承租人跑路房東要負(fù)責(zé)嗎(承租人跑路,出租人和次承租人怎么處理)

2024-04-28 18:24:03 圍觀 : 684 次

目前租賃市場(chǎng)活躍，大量二房東涌現(xiàn)。所謂二房東與一房東簽訂較長(zhǎng)的租賃合同，然后將出租的房屋進(jìn)行裝修，分成若干個(gè)小房間，然后轉(zhuǎn)租給分租客，賺取差價(jià)。對(duì)于大多數(shù)農(nóng)民工來說，租金基本都是分成小單間。因此，分租客通常會(huì)與第二房東簽訂租賃合同。實(shí)踐中也存在二房東向分租客收取押金和租金后逃跑的現(xiàn)象。當(dāng)一房東無法通過二房東收取租金時(shí)，通常會(huì)要求分租客騰出房屋，而分租客會(huì)以租金已付給二房東為由進(jìn)行抗辯。

那么，當(dāng)二房東逃跑，分租客已經(jīng)向二房東支付租金時(shí)，第一房東是否有權(quán)要求分租客騰出房屋呢？

筆者的觀點(diǎn)如下：

第一種情況，假設(shè)一房東知道并同意二房東的轉(zhuǎn)租行為，則該轉(zhuǎn)租行為是合法的。在此情況下，當(dāng)一房東以二房東違約、拖欠租金為由請(qǐng)求解除租賃合同時(shí)，二租戶若代表承租人請(qǐng)求支付拖欠租金及違約金，以抗拒原房東有權(quán)解除合同，法院應(yīng)予支持。如果分租客支付的租金和違約金超過其應(yīng)支付的租金數(shù)額，只能根據(jù)合同相對(duì)性原則向二手房東追償或抵扣租金。

第二種情況，假設(shè)一房東不知道二房東的轉(zhuǎn)租行為，則該轉(zhuǎn)租行為違法，履約期限屆滿或終止。在這種情況下，如果一房東與二房東之間的租賃合同終止，則二房東與分租客之間簽訂的轉(zhuǎn)租合同將失去租賃基礎(chǔ)，也應(yīng)相應(yīng)終止。分租人繼續(xù)占用、使用租賃房屋沒有法律依據(jù)。主房東有權(quán)要求分租客搬出租賃房屋。根據(jù)合同相對(duì)性原則，分租客只能依據(jù)轉(zhuǎn)租合同向二房東主張違約責(zé)任。如果分租客拒絕騰出房屋并繼續(xù)占用和使用房屋，主房東有權(quán)要求分租客繳納房屋逾期空置的占用費(fèi)。

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從一房東的角度來看，為了防止二房東跑路而無法收取租金，在與二房東簽訂合同時(shí)，可以在租金方式、金額、時(shí)間等方面作出特殊約定付款方式、押金收取金額等，并設(shè)定一定的門檻。同時(shí)，一定要保留二房東的身份證復(fù)印件。如果條件允許，還可以保留分租客的身份證復(fù)印件。

從分租客的角度來看，盡量與主房東簽訂合同。簽訂合同時(shí)，一定要核對(duì)出租人的租賃資質(zhì)、房產(chǎn)證、身份證等，并保留身份證復(fù)印件。通過轉(zhuǎn)賬方式支付租金，直接轉(zhuǎn)入出租人個(gè)人銀行卡。嘗試協(xié)商一種押金一次付款的租金支付方式。不要一次支付幾個(gè)月的租金。如果您與二房東簽訂合同，則需要要求二房東提供與一手房東的租賃合同，以及一手房東同意轉(zhuǎn)租的書面材料等。

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