君厚律師事務所 官網(wǎng)(廣東君信經(jīng)綸君厚律師事務所)

這樣的廣告會不會讓您對君厚律師事務所感到興奮呢？”位于海珠區(qū)政府旁邊，有客村、大塘地鐵，均價13000元/平方米，25至41平方米，平層、復式，每套最低25萬元，開發(fā)商直接簽訂回租合同，每月給予1分收益，例如總價40萬元，每月收取4000元；總價50萬元，每月收取5000元一個月；如果總價是60萬元的話，每個月就收6000元，就像發(fā)工資一樣，如果你在領取過程中不耐煩了，你可以把這套房子原價賣回給開發(fā)商，賺點錢之前的房租都收了！”

這類房地產(chǎn)投資項目真的如其所聲稱的“零風險、高回報”嗎？日前，記者前往一探究竟。

隨著樓市調(diào)控持續(xù)收緊，限購、限貸、限售，適應市場的產(chǎn)品層出不窮，涌現(xiàn)出不少高回報的房地產(chǎn)投資項目。此前，一則“98萬元購買珠江新城公寓”引發(fā)搶購熱潮，但中介機構(gòu)因產(chǎn)權(quán)分割問題退出。此事件發(fā)生后，不少中介開始推薦新的房產(chǎn)投資項目。

記者找到了經(jīng)紀人推薦的“高回報”房產(chǎn)投資項目之一——興欣公寓。公寓位于海珠區(qū)大塘街西側(cè)，毗鄰海珠區(qū)政府，距離大塘地鐵站步行約20分鐘。從位置來看，還是相當不錯的。

買方實際購買的是使用權(quán)

記者在現(xiàn)場看到，興欣公寓是一棟六層樓房，目前仍在裝修中。有很多人來看這座建筑，其中包括年輕人和許多成年人。他們聽到了現(xiàn)場的人們的聲音。銷售人員通知單位已售出。

據(jù)銷售人員介紹，該項目共有200多套商品房，但現(xiàn)在只剩下幾十套，最便宜的一套也要30萬多元。該項目出售該公寓的使用權(quán)。買方需要與開發(fā)商簽訂租賃合同。租賃合同上寫明租賃期限為20年，并再給予5年使用權(quán)，相當于買家購買了25年。前八年的使用權(quán)，公寓需要移交給酒店運營公司，整個項目將作為酒店運營。因此，必須與酒店運營公司簽訂經(jīng)營委托合同。

在這份合同中，開發(fā)商承諾每月向買家支付固定租金，回報率為12%。即總價30萬元的公寓，月租金為3000元，總價40萬元的公寓，月租金為4000元。租賃合同還規(guī)定，如果前三年想退出，開發(fā)商將以80%的價格回購公寓，買家可以拿走賺取的租金回報。如果三年后退出，開發(fā)商會按原價回購公寓。公寓。

現(xiàn)場一位看房人士告訴記者，該公寓位置不錯。如果經(jīng)營酒店的話，應該會有不錯的回報，而且投資也不是特別大?；貓罂梢赃_到12%，而且如果三個月收不到租金，開發(fā)商會提前交付了房子，而且開發(fā)商有回購保證，所以他考慮在君厚律師事務所買一套。

從項目現(xiàn)場的公示來看，該項目顯示是國家發(fā)展“租賃住房”的新產(chǎn)品。北京、上海、廣州等城市推出了要求開發(fā)商擁有一定比例的土地，而且有不少土地是開發(fā)商100%自持的。在這樣的情況下，業(yè)內(nèi)猜測這些項目很可能會采用出售長期使用權(quán)的方式來快速收回資金。在這些新項目還沒有消息之前，出售使用權(quán)的項目已經(jīng)開始出現(xiàn)在市場上。

“330”后，越來越多公寓出售使用權(quán)

由于房地產(chǎn)市場“330”新政規(guī)定商品房不能出售給個人，廣州不少公寓推出了應對政策的策略，比如通過向個人出售使用權(quán)來出售公寓。目前，荔灣、海珠、南沙至少有兩套公寓。三個商業(yè)項目以這種方式出售。基本上20萬到30萬元就可以買一個單位25年左右的使用權(quán)。此次，興欣公寓之所以引起關注，是因為該項目在出售使用權(quán)的同時，也有回租的做法。這是房地產(chǎn)市場進入租賃時代的新模式，還是新瓶裝舊酒渾水摸魚？無論是理財產(chǎn)品還是房產(chǎn)投資，12%的年回報率都相當不錯。高額回租是過去很多店鋪采用的銷售方式，大多因為無法兌現(xiàn)高額回報的承諾而引發(fā)糾紛。

記者了解到，售后、回租在店鋪中很常見。開發(fā)商將項目分割成許多小面積產(chǎn)權(quán)商鋪，出售給小業(yè)主。同時與小業(yè)主簽訂回租合同，承諾在一定期限內(nèi)統(tǒng)一經(jīng)營商鋪，并按時向業(yè)主付款。固定租金。但由于承諾往往難以兌現(xiàn)，市場糾紛頻發(fā)，已被明確禁止。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以返本銷售或者變相返本銷售方式銷售商品房。國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部《關于進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》第四條規(guī)定：“凡承諾售后租賃或者返還成本的，銷售行為將受到嚴厲處理?！?/p>

盡管有這樣的規(guī)定，許多商業(yè)項目仍然可以采用回租方式在市場上出售。

行業(yè)：回報可能很高，但股權(quán)不受監(jiān)管

現(xiàn)在，一個新問題出現(xiàn)了。出售使用權(quán)實際上是一種長期租賃。提供回租模式是否也被禁止？

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著各地發(fā)展租賃住房政策的落實、土地拍賣規(guī)則的變化以及租賃時代的到來，市場上將涌現(xiàn)出各種租賃產(chǎn)品，出售的此類項目可能會越來越多使用權(quán)。如果運行得好，確實很有可能獲得不錯的利潤和回報，但如果發(fā)生糾紛，則缺乏相關政策來維持秩序。

北京、杭州發(fā)布《關于企業(yè)自有商品房租賃管理有關問題的通知》，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有商品房不得出售、轉(zhuǎn)讓，單一租賃期限對外租賃不得超過10年。違規(guī)者將被取消土地招標、拍賣、掛牌資格。租賃合同應當在網(wǎng)上簽訂，并按規(guī)定登記備案。但如果是非自有土地開發(fā)項目，仍難以監(jiān)管。使用權(quán)是否可以多次轉(zhuǎn)讓以及是否受到保護也尚不清楚。

風險：合同在手，變量仍難以掌控

與購買有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)相比，現(xiàn)在購買20年以上的使用權(quán)要便宜得多，而且投資收益似乎還不錯。那么購買使用權(quán)有風險嗎？廣東君厚律師事務所律師盧彥政表示，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的根本區(qū)別在于：擁有房屋產(chǎn)權(quán)，就意味著擁有房屋的所有權(quán)。產(chǎn)權(quán)人可以依法占有、使用、受益、處分房屋；而使用權(quán)只是所有權(quán)的權(quán)力。第一，不是完全的所有權(quán)。使用者只能依法占有、使用房屋，無權(quán)處分房屋。產(chǎn)權(quán)全部登記。現(xiàn)在“賣一房多租”已經(jīng)很難了，因為產(chǎn)權(quán)可以核實。但如果只簽訂長期租賃合同，很難核實一套房多租的情況，遇到糾紛時情況會更加復雜。如果業(yè)主抵押、轉(zhuǎn)讓或以其他方式處置房屋，雖然手上有租賃合同，但各種變數(shù)仍難以控制，投資回報難以實現(xiàn)。

目前，使用權(quán)銷售價格的定價尚無參考標準。很難判斷價格是高還是低。值得注意的是，《中華人民共和國合同法》規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)簽租賃合同，但約定的租賃期限從“自租賃之日起不得超過20年”進行續(xù)簽，這意味著租賃合同超過20年的超出部分不受法律保護。業(yè)主一次性繳納20年以上租金，后續(xù)租金也會出現(xiàn)糾紛和風險。

對于興鑫公寓為了增強業(yè)主投資信心，在承諾租金未達到承諾比例的情況下回購房屋的做法，陸彥正表示，回購是開發(fā)商保證購房者回報的一種方式。但需要注意的是，法律對固定收益的禁止范圍較大，保護范圍較小，應根據(jù)情況認真研究。

來源：廣州日報作者：劉麗琴

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