婚前個人房產婚后賣掉屬于共同財產嗎(婚前個人房產離婚后如何分割)

上海婚姻案情導讀：隨著產權意識的增強，夫妻在婚前或者婚后對房產權屬進行變更的現象屢見不鮮。婚姻關系存續期間，夫妻雙方簽訂協議，將一方的婚前房產約定為雙方共同共有，但未辦理不動產權屬變更登記。該財產處分行為系夫妻財產約定，屬于附隨身份的財產法律行為，應優先適用婚姻法第十九條的規定，直接產生物權變動效果。離婚時贈與方主張任意撤銷權，人民法院不予支持。

馬某與張某離婚糾紛案

案情簡介

原告馬某與被告張某于2008年4月22日登記結婚，2014年8月27日原告訴至法院，請求判令離婚，依法分割夫妻共同財產。被告同意離婚，但雙方對財產分割存在分歧。

2006年12月11日，被告張某購買了某商品房一套，該房登記在張某名下。后被告張某與原告馬某簽訂協議書一份，載明房屋產權由張某和馬某共同共有。原告馬某認為，該房屋雖系被告張某婚前購置，但在夫妻關系存續期間雙方已經書面約定共同共有，應當作為夫妻共同財產予以分割，故主張涉案房屋50%的份額。被告張某對雙方簽訂的協議書的真實性無異議，但認為該涉案房屋應屬其婚前個人財產，不應在本案中進行處理。

判決結果：

1.一審法院判決如下:

一、準予原告馬某與被告張某離婚。

二、位于青島市城陽區訴爭房屋一處歸被告張某所有。

2.二審法院判決：

變更原判決第二項為訴爭房屋一處歸被上訴人張某所有并對馬某折價，被上訴人于本判決生效后10日內支付上訴人馬某折價款人民幣XX元。

上海婚姻律師法律分析

法院一審認為，涉案房屋系被告張某婚前購買且登記在張某個人名下，應視為其婚前個人財產，雙方簽訂的協議書應視為房屋贈與合同。

最高人民法院《關于適用婚姻法若干問題的解釋(三)》第6條規定:婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。

合同法第186條規定:“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。“

本案中，原、被告在簽訂協議書后，并沒有辦理房地產權利轉移登記手續，被告張某依法享有撤銷贈與的權利，故對原告馬某要求享有涉案房屋50%份額的主張，一審法院不予支持。

中級人民法院二審認為，雙方爭議的焦點問題為涉案房屋應當如何處分。二審法院認為，婚姻法解釋三第6條的主旨是夫妻之間贈與房產可以適用合同法的相關規定。但此處應當適用婚姻法第19條的規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。”

因為相對于物權法及合同法的相關規定，婚姻法對夫妻財產的規定屬于特別規定，應當優先適用。因此本案中雙方在婚姻關系存續期間對房產作出了約定，按照約定，該房產應為雙方的共同共有財產。原審判決認定事實清楚，但適用法律不當，應予糾正。應當適用婚姻法第19條之規定，因此，二審法院對一審法院判決進行變更，認定原被告對爭議房屋共同共有。

本案中，一審及二審法院關于法律適用問題產生分歧，對于到底是適用婚姻法第19條規定對財產歸屬進行認定還是根據婚姻法解釋3規定對其進行認定，需做如下分析：

一、附隨身份的財產法律行為

本案中，雙方當事人關于房產的約定，一方面行為的客體是財產，屬于財產法律行為，應當受到基本原則指導;另一方面約定主體之間具有婚姻關系，具有強烈的身份關系依附性。于此與普通的財產法律行為具有本質的區別。

對于附隨身份的財產法律行為一經做出即可產生物權的變動，無需履行物權變動的手續。此做法更有利于保障家庭關系的穩定，以此區別于普通的物權變動行為。并且，此種做法不僅在學理上亦或是法規上均能獲得支撐，第一、夫妻財產約定直接產生物權變動效果是各國理論界的共識。第二、根據不動產權屬變動的一般規則的來源物權法第九條也預留了“法律另有規定的除外”的例外空間。

二、財產法在身份領域的地位

在附隨身份的財產法律行為中應當優先適用身份法。身份法中的財產規定相對于一般的財產法屬特別規定，合同法、物權法的作用對象通常是一般(沒有特定身份的大眾)，而婚姻法的作用對象是特指某一類群體(夫妻)，相比較而言，婚姻法明顯屬于特別法。從其作用的法律關系角度，婚姻法相較于合同法而言，也是屬于特別法的存在。

三、婚姻法解釋三第6條的適用問題

若如前文所述，是否婚姻法解釋三第6條就毫無用武之地了呢?也不盡然，關于該條文，我們應當進行嚴格的限制解釋，需滿足以下條件：

1.贈與客體的對象僅限于房產，因為房產是夫妻一方表達對締結婚姻，永久共同生活的期待。

2.僅限于夫妻間的一般贈與，我們應當承認夫妻間存在一般贈與，區別的關鍵在于觀察期變動是否具有附隨身份的意思。若具有，則不得適用本條例。

3.限于不健康的婚姻關系，不健康的婚姻關系例如“婚托兒”，即老夫少妻的再婚家庭，防止出現違背公序良俗的情況出現，也為了保護贈與人的財產利益，催生出了本法條。

經濟的發展改變人們的思維觀念，但是我們不能允許婚姻家庭的倫理性隨著經濟的發展背離主流價值觀，身份關系的正向發展必須成為法律實施過程中應當關注的重點。身份領域的財產關系優先適用身份法符合身份法本身的價值追求，因此，附隨身份的財產關系變動，理應由身份法進行調整，而財產法對此僅起到一般的指引作用即可。