物權法司法解釋全文逐條解讀(物權法司法解釋全文2019)

編者按：2016年2月23日上午，********正式發布關于申請《中華人民共和國物權法》若干問題的說明。為方便廣大訂閱者了解這一重要司法解釋，現邀請《物權法司法解釋(一)》起草人之一、最高人民法院蔣強法官為大家進行簡要解讀。江強法官對這篇解讀文章非常重視，直到凌晨兩點才完成。本文原標題為《物權法司法解釋：理念與實踐的互動秩序與效率的共贏》。一如既往，所有獎勵均屬于作者。

作者|蔣強

律師們都知道，物權法有兩大特點：一是地方性，二是根本性。

所謂地方性，是指它始終與一個國家或一個地區的傳統和歷史密切相關。例如，在美國的產權制度中，聯邦和州財產的范圍以及私有財產的范圍有不同的界限。在某些情況下，情況非常復雜。這與美國的殖民歷史、西進運動乃至內戰密切相關。臺灣現行的土地制度也與20世紀50年代島上發生的騷亂密切相關。因此，一國的物權法與世界各國的合同法規則是完全一樣的。

所謂基本性，是指物權法決定了一個國家和一個地區的基本財產秩序，包括土地能否私有、房屋如何取得、不動產如何公示、動產如何轉讓等。均在規定范圍內。這不僅是一個國家內部所有主體都能獲得自己一席之地的秩序，更重要的是，它是公民進行交易的基礎，是財產轉移的前提，甚至是一個國家道德環境的重要因素。國家和社會。俗話說，有永久財產者有毅力，無永久財產者無道德。

因此，物權法是國家權力與私權的共同領域，是秩序與效率的重疊領域。

關于物權法，最高法院于2009年頒布了第《******關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》號司法解釋，該司法解釋旨在在我國城鎮住宅市場化發展到一定程度的背景下，解決房屋“業主”的權利問題商品房已成為城鎮居民的主要居住形式。

通俗地說，它是一套規則，規定了每個人對其購買的“單位”擁有哪些合法權利，這些權利在實踐中如何行使，以及當出現爭議時法院應如何裁決。應該說，作為首部物權法司法解釋，該文件順應潮流、與時俱進。有利于解決城市住宅區停車位、房屋范圍、業主民主投票、業主對住宅區綠地的權利等問題。問題并發揮了先鋒作用。

今天最高人民法院頒布的第《******關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋》號將目光投向了更為基礎的問題。本司法解釋以物權法一般原則為主要解釋對象。這不僅是因為《物權法》實施近十年來實踐中遇到的問題越來越深刻、需要從更根本的層面解決，也因為我國的審判經驗和理論總結的積累。過去十年為進一步解決這些問題提供了思路、技術和工具。

系統地講，這個解釋可以分為三個部分：一是不動產權利登記問題，具體是登記制度與產權歸屬和變更的關系；二是不動產登記制度問題。二是共有產權問題，主要解決共有人之間的權利沖突、權利協調和權利行使問題；三是善意取得問題，包括善意取得的前提條件、善意判定的標準以及發生時機等問題。

從理念上看，我認為這個司法解釋立足實際，面向問題，實現了實踐與規范的互動；在強調產權秩序的同時，也強調事物的效率。在此條件下，要注重權力與權利的和諧共存，著力實現產權秩序與產權效率的雙贏。

筆者認為，該司法解釋有以下幾個方面，實現了上述理念：

1、不動產登記及產權歸屬：內有規矩，外有圈，內外有異

物權法實施后，不少法官和法院都把不動產登記簿是物權歸屬和物權內容的依據的規定視為金科玉律。由此，他們認為，既然產權歸屬和內容以不動產登記簿為準。登記的房地產權屬發生爭議的，應當先辦理注銷或者變更登記。根據現行法律規定，登記是依據申請而作出的行政行為。因此，撤銷或者變更不動產登記應當首先提起行政訴訟。

比如，張三和李四共同出資購買了一套房子，并約定了房屋共享，但由于種種原因，申請登記在張三名下。后來，雙方產生裂痕，李四向法院提起訴訟，請求確認房屋共有權。不少法官和法院認為，李四應先提起行政訴訟撤銷登記，才能確認其共同所有權。

這種觀點和做法，首先沒有充分認識不動產登記的公示作用；其次，它將權利的表征與權利等同起來，認為表征不改變，權利也不會改變；第三，顛倒了權利與登記的關系。物權狀態決定登記而不是登記。四是導致當事人提起訴訟，造成行政訴訟無法認定登記錯誤、民事判決無法認定權屬的尷尬局面，形成無法解決的循環。

本司法解釋第一條、第二條就是針對上述實際問題的回應。基本原則是：注冊的公示作用是為了保證對外交易的安全，因公示而具有公信力。因此，當涉及到第三方交易時，登記具有公信力，不是基于權利的實際狀況而是基于登記；在處理不涉及第三方的內部關系時，登記的公信力沒有任何作用，實事求是是基本原則。

具體來說，不動產產權歸屬糾紛、不動產登記基本關系糾紛可以納入民事訴訟。從內部關系來看，權利人是根據真實的權利狀況來確定的，而不是根據登記來確定權利的歸屬。

本案中，法院應予受理李四就前述案件提起的民事訴訟。李四應當提供其出資證明以及雙方的共有協議，法院應據此認定李四為共有人。

同樣，《司法解釋》第六條也貫徹了上述原則。

總之，登記與財產所有權的關系是：對內，實事求是；對內，實事求是；對內，實事求是；對內，實事求是；對內，實事求是。對外，是知名度和信譽度。

2、不動產登記制度與債權人保護：財產秩序與交易安全雙重保障

我國現行的房地產開發體系，使得開發商能夠在房屋交付前就獲得融資并進行開發。此類制度有利于促進房地產開發市場的發展，但對購房者獲得房屋所有權的能力構成了現實威脅。現實中，老百姓最擔心的就是交了錢拿不到房子。對于開發商或一般賣家來說，一套房賣兩套房子或一套房子以上的情況并不少見。

現行法律有辦法解決此類問題。物權法第二十條規定的通知登記制度，是為保證購房者等債權人實現產權目的而規定的制度。該制度直到建設部《房屋登記辦法》、國土資源部《土地登記辦法》頒布實施后才開始實施。到2015年，《不動產登記暫行條例》通知登記制度已初步形成。

該司法解釋在有限的篇幅內用兩篇文章規定了通知登記制度，可見該問題的重要性、適用范圍之廣、情況的復雜性。

本司法解釋對通知登記制度的規定及其在實踐中的運用，一方面尊重登記所代表的物權秩序，另一方面，對于尚未取得物權的債權人來說，通知登記注冊方法可以保護其獲取。物權，強化其債權的效力，從而架起債權與物權溝通的橋梁。

可以說，通知登記制度從技術上實現了產權秩序和交易安全的雙重價值。

三、以法律文書為依據的物權變動：物權變動與債權區分的邏輯延伸

基于人民法院、仲裁委員會的法律文件引起的物權變動，物權法第二十八條規定，法律文件生效時即發生效力，不需要登記，但處分權受到限制。

然而，哪些法律文件能夠導致物權變更，在實踐中往往存在爭議。特別是在實踐中，繼續履行合同的判決被認定為導致物權變更的法律文件。這就導致以法院判決代替履行、以法院判決代替產權登記，從而導致產權混亂、實際權利狀態與登記權利狀態不一致，進而影響下一步交易的安全性。

司法解釋對此問題進行了糾正，堅持物權法中債權與物權變動二分法的制度原則。它將直接導致產權變化的法律文件限定為改變產權關系的判決，排除債權的履行。該規定維護了現有的產權秩序，保護了未來交易的安全。

4、共享系統：以物的利用效率為導向的規則設計

對此，司法解釋的基本方向是在保護產權人權利的前提下，利用技術手段最大限度地提高財產的利用效率。具體表現如下：

首先，在行使優先購買權時，當共有人因繼承、遺贈等原因轉讓時，排除其他共有人的優先購買權；當共有人因繼承、遺贈等原因轉讓時，排除其他共有人的優先購買權。共有股份在共有人之間轉讓，該規定維持了優先購買權的行使應當以共有人轉讓股份的意思自治為前提；

其次，在優先購買權的保障方面，應明確規定程序規范，作為當事人意思自治的補充，如要求轉讓方發出通知、明確行使期限等，并設定共同所有人優先購買權行使的切實可行的規則。規則放棄了早期簡單宣告交易無效的事后保護路徑，而強調事前和事中保護，更具可操作性；

三是從積極和消極兩個方面厘清優先購買權平等條件的含義，回應實踐中優先購買權人未及時行使其權利、行使優先購買權的問題。權利不平等。

第四，明確了同等條件下多個優先購買權人按比例行使的規則，解決了多個優先購買權的沖突問題，維護了共有人的人性。

5、善意收購：產權歸屬與交易秩序的和諧

在關于善意取得制度的討論中，我國民法理論界和實務界幾乎各持己見，各說各的。此外，我國合同法第五十一條引發的爭議更是眾說紛紜。如何選擇？如何用現有的視角和體系應對實踐中的問題？挑戰司法能力。

對此，司法解釋采取的原則是區分合同法相關制度與善意取得制度的功能：前者解決合同的效力、履行等問題，后者承擔合同的責任。確定產權歸屬；前者旨在確定交易秩序，后者旨在確定產權歸屬。這樣，產權歸屬與交易秩序就能相輔相成。具體表現在：

首先，不以合同的無效或者有效作為適用善意取得制度的前提條件，而是以登記權利人實際不存在處分權作為適用善意取得制度的條件。善意取得制度，善意取得制度保護善意第三人取得財產。權利的功能更加純粹，也使得合同法相關制度與善意取得制度更加協調；

二是強調登記對不動產受讓人誠信的推定效果，并反向列舉影響推定效果的登記類型。因此，登記作為一種產權公示方式，具有積極和消極兩方面的作用；

三是明確了交易習慣、市場價格、交易對象、地點等因素在確定動產受讓人的善意和合理價格中的作用，這符合實踐中的通常表現；

五是堅持合同無效與基于合同無效的產權變更相結合的原則。絕對無效和因撤銷無效兩種情形，不適用善意取得。理由是，因違反強制性規定、公序良俗等原因，合同絕對無效。如果因善意取得而仍導致產權發生變化，一方面，財產的法律效力權利變更會違背法律體系的總體規劃，形成內部制度。另一方面，善意取得所保護的法人利益會高于合同無效所保護的法人利益，這在利益天平上顯然是不平衡的。

一部20多條的《物權法司法解釋》，不僅是最高院審查委員會法官們深思熟慮的文字，也不是數千名法官在無數案件中的知識集合，也是這個國家、這個社會、這個民族、這個時代，如何對待自身、如何共存、如何永生的智慧結晶。

我們希望每一份司法解釋都能遵循最偉大的理念，不斷反思實踐、總結實踐、回應實踐，在價值與現象之間來回穿梭，在規范與事實之間互見，為我們提供足夠安頓你自己的家。