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房地產(chǎn)交易過程中需要繳納的稅種之一是個人所得稅。一般來說,購房者認(rèn)為個人所得稅是由賣方繳納的,但在許多情況下,個人所得稅仍然由買方繳納。那么買房時的個人所得稅是如何計算的呢?
如果該房屋不是業(yè)主五年內(nèi)唯一的住房,則需要繳納2%(商品房)或1%(購買公房)個人稅,且稅基不能低于轉(zhuǎn)讓價和最低指導(dǎo)價。如果這是您五年內(nèi)唯一的房屋,則免征個人所得稅。
個人所得稅的計算方法有兩種。使用哪種計算方法取決于賣家的詳細(xì)信息:
1、納稅人(賣家)可以在當(dāng)?shù)囟悇?wù)系統(tǒng)查詢房屋原值,也可以提供房屋原值及其他費(fèi)用的發(fā)票。個人所得稅的計算方法為:個人所得稅=(計稅價格-房屋原值-原契稅-交易所應(yīng)繳納的增值稅及其他合理費(fèi)用)20%。
2、納稅人(賣方)在地方稅務(wù)系統(tǒng)無法查到房屋原值,也無法提供房屋原值及其他費(fèi)用的發(fā)票。個人所得稅的計算方法為:個人所得稅=計稅價格1%。
房地產(chǎn)交易的其他稅費(fèi)
1.契稅:
納稅標(biāo)準(zhǔn):首套房90平方米及以下,網(wǎng)簽價1%;首套房90平方米以上,網(wǎng)簽價1.5%;第二套房子,網(wǎng)簽價3%。契稅由買方承擔(dān),并在轉(zhuǎn)讓當(dāng)天交給房屋管理局。
請注意,我們這里所說的是網(wǎng)簽價格。購買新房只有一個合同價。購買二手房涉及合同價、網(wǎng)簽價、轉(zhuǎn)讓指導(dǎo)價等幾種不同的價格。合同價格為房屋的實(shí)際成交價格。網(wǎng)上簽的價格是房管局登記公布的價格,決定繳納的稅額。購買二手房并以低凈價簽約是一種非常常見的避稅手段。轉(zhuǎn)讓指導(dǎo)價是最低的納稅基準(zhǔn)價。網(wǎng)簽價格不能低于轉(zhuǎn)讓指導(dǎo)價,否則將按照轉(zhuǎn)讓指導(dǎo)價納稅。
2、增值稅及附加:
房屋使用年限不滿2年的,增值稅及附加稅標(biāo)準(zhǔn)為:網(wǎng)簽價(1+5%)5.65%
房屋使用年限超過2年的,普通住宅免稅。非普通住宅納稅標(biāo)準(zhǔn)為:價差(1+5%)5.65%。差價=合同價格-原采購價格-交易中的稅金-合理費(fèi)用。
根據(jù)規(guī)定,增值稅及附加,以及下面提到的個人稅,應(yīng)由賣方承擔(dān)。但市場交易慣例是買方承擔(dān)所有稅費(fèi)。不過交易時可以協(xié)商,在合同中寫清楚就可以了。
3、中介費(fèi):
代理費(fèi)不應(yīng)單獨(dú)提及。以上海為例。現(xiàn)在上海的房價動不動就是400萬,2%的中介費(fèi)就是8萬+,確實(shí)是一個很大的負(fù)擔(dān)。不過,代理費(fèi)可以協(xié)商。當(dāng)房屋總價較高或市場淡季時,代理費(fèi)有一定的議價空間,但一般不會低于20%的折扣。一些新興的互聯(lián)網(wǎng)中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)相對便宜,一般在1.5%左右。專注于直接買賣的網(wǎng)站收取的費(fèi)用甚至更低,例如房多多的2999+0.8%。上面的listing都是賣家列出的,買家和賣家直接溝通。這類平臺只提供一些輔助和保障服務(wù),所以收費(fèi)一般不高。
4、其他費(fèi)用:以下費(fèi)用所占比例較小,金額不大:
(1)交易費(fèi)用:2.5元/平方米建筑面積,買賣雙方均需繳納。
(2)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi):80元/冊,每增加產(chǎn)權(quán)人加收10元。
(三)權(quán)證印花稅:個人取得房產(chǎn)權(quán)證繳納5元/個。
(4)插圖費(fèi):25元/本。
(5)貸款抵押登記費(fèi):商業(yè)貸款、組合貸款200元/套;純公積金貸款100元/套。
(6)合同公證費(fèi):約200-400元,由發(fā)起方支付。
(7)評估費(fèi):申請貸款時一般需要進(jìn)行評估。費(fèi)用幾百到幾千不等,可以協(xié)商交給評估機(jī)構(gòu)。
(8)公共維修基金:原賬戶余額將轉(zhuǎn)移給下一任業(yè)主。無論是免費(fèi)贈品還是收費(fèi)贈品都需要雙方協(xié)商。
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文章來源:搜狐焦點(diǎn)