房產(chǎn)個人所得稅怎么計算公式的(房產(chǎn)個人所得稅計算方法)

2024-02-24 09:32:13 圍觀 : 224 次

房地產(chǎn)交易過程中需要繳納的稅種之一是個人所得稅。一般來說，購房者認(rèn)為個人所得稅是由賣方繳納的，但在許多情況下，個人所得稅仍然由買方繳納。那么買房時的個人所得稅是如何計算的呢？

如果該房屋不是業(yè)主五年內(nèi)唯一的住房，則需要繳納2%（商品房）或1%（購買公房）個人稅，且稅基不能低于轉(zhuǎn)讓價和最低指導(dǎo)價。如果這是您五年內(nèi)唯一的房屋，則免征個人所得稅。

個人所得稅的計算方法有兩種。使用哪種計算方法取決于賣家的詳細(xì)信息：

1、納稅人（賣家）可以在當(dāng)?shù)囟悇?wù)系統(tǒng)查詢房屋原值，也可以提供房屋原值及其他費(fèi)用的發(fā)票。個人所得稅的計算方法為：個人所得稅=（計稅價格-房屋原值-原契稅-交易所應(yīng)繳納的增值稅及其他合理費(fèi)用）20%。

2、納稅人（賣方）在地方稅務(wù)系統(tǒng)無法查到房屋原值，也無法提供房屋原值及其他費(fèi)用的發(fā)票。個人所得稅的計算方法為：個人所得稅=計稅價格1%。

房地產(chǎn)交易的其他稅費(fèi)

1.契稅：

納稅標(biāo)準(zhǔn)：首套房90平方米及以下，網(wǎng)簽價1%；首套房90平方米以上，網(wǎng)簽價1.5%；第二套房子，網(wǎng)簽價3%。契稅由買方承擔(dān)，并在轉(zhuǎn)讓當(dāng)天交給房屋管理局。

請注意，我們這里所說的是網(wǎng)簽價格。購買新房只有一個合同價。購買二手房涉及合同價、網(wǎng)簽價、轉(zhuǎn)讓指導(dǎo)價等幾種不同的價格。合同價格為房屋的實(shí)際成交價格。網(wǎng)上簽的價格是房管局登記公布的價格，決定繳納的稅額。購買二手房并以低凈價簽約是一種非常常見的避稅手段。轉(zhuǎn)讓指導(dǎo)價是最低的納稅基準(zhǔn)價。網(wǎng)簽價格不能低于轉(zhuǎn)讓指導(dǎo)價，否則將按照轉(zhuǎn)讓指導(dǎo)價納稅。

2、增值稅及附加：

房屋使用年限不滿2年的，增值稅及附加稅標(biāo)準(zhǔn)為：網(wǎng)簽價（1+5%）5.65%

房屋使用年限超過2年的，普通住宅免稅。非普通住宅納稅標(biāo)準(zhǔn)為：價差（1+5%）5.65%。差價=合同價格-原采購價格-交易中的稅金-合理費(fèi)用。

根據(jù)規(guī)定，增值稅及附加，以及下面提到的個人稅，應(yīng)由賣方承擔(dān)。但市場交易慣例是買方承擔(dān)所有稅費(fèi)。不過交易時可以協(xié)商，在合同中寫清楚就可以了。

3、中介費(fèi)：

代理費(fèi)不應(yīng)單獨(dú)提及。以上海為例。現(xiàn)在上海的房價動不動就是400萬，2%的中介費(fèi)就是8萬+，確實(shí)是一個很大的負(fù)擔(dān)。不過，代理費(fèi)可以協(xié)商。當(dāng)房屋總價較高或市場淡季時，代理費(fèi)有一定的議價空間，但一般不會低于20%的折扣。一些新興的互聯(lián)網(wǎng)中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)相對便宜，一般在1.5%左右。專注于直接買賣的網(wǎng)站收取的費(fèi)用甚至更低，例如房多多的2999+0.8%。上面的listing都是賣家列出的，買家和賣家直接溝通。這類平臺只提供一些輔助和保障服務(wù)，所以收費(fèi)一般不高。

4、其他費(fèi)用：以下費(fèi)用所占比例較小，金額不大：

（1）交易費(fèi)用：2.5元/平方米建筑面積，買賣雙方均需繳納。

（2）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元/冊，每增加產(chǎn)權(quán)人加收10元。

（三）權(quán)證印花稅：個人取得房產(chǎn)權(quán)證繳納5元/個。

（4）插圖費(fèi)：25元/本。

（5）貸款抵押登記費(fèi)：商業(yè)貸款、組合貸款200元/套；純公積金貸款100元/套。

（6）合同公證費(fèi)：約200-400元，由發(fā)起方支付。

（7）評估費(fèi)：申請貸款時一般需要進(jìn)行評估。費(fèi)用幾百到幾千不等，可以協(xié)商交給評估機(jī)構(gòu)。

（8）公共維修基金：原賬戶余額將轉(zhuǎn)移給下一任業(yè)主。無論是免費(fèi)贈品還是收費(fèi)贈品都需要雙方協(xié)商。

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文章來源：搜狐焦點(diǎn)

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