買二手房注意事項和手續和過戶流程(買二手房注意事項和手續)

日常生活中，很多朋友都會被二手房買賣所困擾。二手房轉手一次后，質量能保證嗎？應該如何檢查呢？買房時如何確認自己買的是靠譜的二手房？這些都是大家非常關心的問題。那么購買二手房時簽訂二手房買賣合同要注意什么呢？

購房者應當仔細查看不動產權所有人的身份證件。

如果房屋出賣人與房產證上記載的產權人不是同一人，應了解房屋出賣人與產權人之間的關系，要求房屋出賣人提供相關證明文件及房屋所有權人的證明文件。律師，并要求親自與業主核實。房屋買賣合同最好與房產登記所有人簽訂。

合法的不動產權證明是二手房買賣合法有效的前提。

現實生活中，存在利用虛假產權證書進行詐騙的案例。應當鑒別房產權證的真實性。辨別房屋房產證真偽最保險的方法就是去相關部門進行核查。

一定要簽訂正式的書面的房屋買賣合同。

書面合同內容主要包括買賣雙方的基本信息（包括姓名、地址、聯系電話等）、房屋所在地、房屋面積、銷售稅費、是否進行資金托管、轉賬時間、房屋價格、付款時間。協議、交貨期限、代理費用、代理費用、違約責任等。

如果您對購房有特殊要求，一定要在合同中注明：如家庭搬遷、學區使用、房屋內物品、水、電、煤、繳納物業費等要求。必要時，可以拍照記錄，雙方簽字。確認。

須實地現場考察房屋情況。

（一）審查房屋實際面積、結構與房產證登記面積、所示房屋結構是否一致；

（二）房屋結構是否存在私建問題；

（三）房屋用途與購房者購買后用途是否一致等。

需確認房屋是否允許轉賣。

（1）房屋已出租的，出賣人必須提供承租人同意出售并放棄優先購買權的書面意見；

（二）房屋已抵押的，必須通知抵押權人并確定可行的解除抵押的方案；

（3）如果房屋被司法機關扣押，應慎重考慮是否購買。

購買二手房首先要核實清楚現有的戶籍登記情況。

是否是賣家本人及其家人的戶口，這涉及到賣家是否可以實際遷移戶口。如果戶籍是上一份房屋買賣合同的出賣人的戶口，這種情況下，出賣人客觀上無法履行戶籍轉讓義務。

關于戶籍是否要求出賣人搬出，建議在簽訂房屋買賣合同時，約定違約責任，尤其是超過一定期限后，計算違約金責任每日進行，以督促賣家盡快履行義務。同時需要注意的是，違約責任只能起到催促賣方盡快搬出的作用。由于戶籍搬遷不屬于法院受理案件的范圍，一旦出現未能搬出的情況，購房者只能要求違約金或賠償損失，并不能達到強制搬出的目的。另一方通過訴訟遷移戶籍。由于戶籍問題并不影響房屋的實際使用和過戶登記，以此為由提出解除合同的請求往往不會得到法院的支持。如果購房者購買房屋的目的是為了安家落戶或者子女上學，可以在合同中明確約定不按約定搬出房屋作為解除合同的條件。當滿足此條件時，買方可以起訴終止合同并購買另一套房子。

購房者應與不動產權人確認是否存在夫妻一方不同意轉讓的情形。

配偶一方轉讓以自己名義登記的夫妻共有房屋，且配偶明確表示不同意轉讓的，除非存在違反《民法典》規定的無效情形（如無民事行為能力人）行為、虛假意思表示、違反法律、行政法規強制性規定、違反公序良俗、惡意串通損害他人合法權益等），合同一般視為有效但如果買方要求繼續履行，法院一般不會支持。買方可以主張解除合同，善意的買方有權要求賣方承擔違約責任，包括賠償房屋差價損失。

如果買受人能夠證明房屋共有人知道一方當事人的出售行為，并以自己的行為認可一方當事人的出售行為，法院也可以裁定房屋共有人承擔賠償責任。負責辦理房屋過戶手續。關于這一點，不同的法官，根據每個案件的具體情況，可能會出現不同的判斷。避免此類糾紛的措施是，房產登記的所有共有人或夫妻雙方必須共同簽署買賣合同。

如委托房屋中介提供居間服務的，需注意以下幾個問題：

（一）充分關注二手房買賣過程中存在的風險。買賣雙方必須當場檢查中介公司營業場所是否有營業執照、房地產經紀從業人員是否有執照、中介公司是否取得相應的登記證。

（2）注意簽訂房屋買賣合同時的相對當事人是買方和賣方。不要輕易相信個別中介公司說有代理權代簽合同，防止中介公司在買賣過程中利用信息偏差獲取非法利潤（俗稱“吃”）。買賣過程中，買受人不得將房款交給除賣方本人或者賣方書面指定的收款人以外的任何人。

（三）要清楚了解中介公司的服務收費項目和具體標準，并做出明確的書面協議。一般情況下，中介公司會收取現房買賣的代理費（俗稱“傭金”或“代理費”）。如果涉及貸款，委托中介公司辦理，還會收取按揭貸款代理服務費。這兩項費用都是在市場上實行的。調整后的價格由中介公司與委托人協商確定，并在合同中約定。此外，一些中介公司還會收取鑒定費。該費用為代收及遞送費用。只有貸款買家需要支付。如果是公積金貸款或者銀行支付的商業貸款，買家不需要支付這筆費用。成本。如果購房者選擇自行辦理抵押貸款手續并委托評估公司進行評估，中介公司不能強迫中介機構辦理抵押貸款并收取費用。

（四）房屋中介機構應當履行忠實中介義務，對交易房屋是否可以掛牌交易、是否共有、是否存在抵押、是否被國家機關采取強制措施以及是否存在違法行為進行審查。交易房屋是賣方家人名下的唯一住宅。合同當事人是否具有民事行為能力、是否存在無權代理情形、購房人是否具備購房資格等。房屋中介機構違反忠實義務的中介機構嚴重損害委托人利益，給委托人造成損失的，應當根據過錯程度承擔相應的損害賠償責任。

以上是房屋買賣合同中一般需要注意的問題，也是比較容易引起糾紛的問題。

律師有話說：做人做事、從事市場經濟活動，必須有誠信，遵守法律法規，注重誠信，在法律允許的范圍內遵守雙方達成的協議，依法行事按照合同約定，按照法律規定行事。如果遇到對方不遵守合同、擅自毀約、不規范履行合同的情況，建議雙方先進行調解。如果調解不成，別忘了拿起法律武器維護自己的合法權益。法律保護公平、自由、平等，保護誠信的人。