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“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的習(xí)慣用語(yǔ)。是指在農(nóng)村集體土地上建造的房屋，無(wú)需申請(qǐng)相關(guān)文件，無(wú)需繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證書(shū)不是國(guó)家房屋管理部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村莊頒發(fā)的，也稱為為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)住房”。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在很多風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房合同不予國(guó)土房屋管理局登記。如果購(gòu)買過(guò)程中出現(xiàn)合同糾紛，很難得到與普通商品房同等的保護(hù)。一旦發(fā)生國(guó)家拆遷，很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。
1、小產(chǎn)權(quán)房拆遷可以獲得補(bǔ)償嗎？
1、小產(chǎn)權(quán)房屬于集體產(chǎn)權(quán)。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法的建設(shè)。
2、合法建筑物可以獲得拆遷補(bǔ)償，拆遷和安置補(bǔ)償收益只能由業(yè)主即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有；違章建筑一般不能得到補(bǔ)償。
3、小產(chǎn)權(quán)房因沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，不能轉(zhuǎn)讓。采購(gòu)時(shí)只能簽訂銷售合同。但只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。非集體成員的第三方購(gòu)買不受保護(hù)，拆除后也不會(huì)得到補(bǔ)償。
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2、我購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房被拆遷可以得到補(bǔ)償嗎？
購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房拆遷能否獲得正常合理的補(bǔ)償，取決于買賣是否合法、合同是否有效！
一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定及處理原則
《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人建設(shè)需要使用土地。必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。”也就是說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房屋不能轉(zhuǎn)讓或出售給非集體成員的第三方，即不能合法使用。購(gòu)買后轉(zhuǎn)讓。
2、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效的情況
（一）未經(jīng)有關(guān)組織、部門批準(zhǔn)，將房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織外的人，合同未實(shí)際履行或者買受人未實(shí)際居住、使用的，合同無(wú)效。
（二）合同已經(jīng)履行，購(gòu)房人實(shí)際居住、使用房屋的，根據(jù)案件具體情況綜合分析確定合同效力。
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3、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的情形
（一）買賣雙方均為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，經(jīng)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后，合同有效；
（二）房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人的，經(jīng)有關(guān)組織、部門批準(zhǔn)，合同有效。
四、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效后怎么辦
（一）合同無(wú)效后，買受人應(yīng)當(dāng)將房屋按原樣退還給出賣人，出賣人應(yīng)當(dāng)將所收取的價(jià)款退還給買受人。
（二）買受人在居住、使用爭(zhēng)議房屋期間對(duì)爭(zhēng)議房屋及庭院進(jìn)行改建、改建、擴(kuò)建的，其新增部分享有所有權(quán)。一般處理是買方將原物及附加物退還給賣方，賣方按附加物的價(jià)值補(bǔ)償買方。
（三）因過(guò)錯(cuò)造成的損失予以賠償。一般來(lái)說(shuō)，如果出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道國(guó)家法律、法規(guī)和政策不允許轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地并出賣的，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
（4）減少拆遷補(bǔ)償。一旦發(fā)生拆遷，購(gòu)房人不是合法產(chǎn)權(quán)所有人，無(wú)法獲得房屋拆遷補(bǔ)償。小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者可以從產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人那里獲得一部分補(bǔ)償利益，這一般需要訴訟才能解決。
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可見(jiàn)，集體組織成員買賣小產(chǎn)權(quán)房屋時(shí)，合同一般經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后視為有效；集體組織成員買賣小產(chǎn)權(quán)房屋時(shí)，合同一般視為無(wú)效。法律禁止同一集體組織成員與非成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房屋。因此，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)請(qǐng)謹(jǐn)慎。否則，在征地拆遷時(shí)，您可能無(wú)法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。
編輯：超超
排版：超級(jí)
審稿：段主編、劉東曉、楊凌宇
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