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“小產權房”并不是一個法律概念,而是人們在社會實踐中形成的習慣用語。是指在農村集體土地上建造的房屋,無需申請相關文件,無需繳納土地出讓金等費用,其產權證書不是國家房屋管理部門頒發的,而是由鄉鎮政府或村莊頒發的,也稱為為“鄉鎮產權住房”。購買小產權房存在很多風險。購房合同不予國土房屋管理局登記。如果購買過程中出現合同糾紛,很難得到與普通商品房同等的保護。一旦發生國家拆遷,很難得到相應的拆遷補償。
1、小產權房拆遷可以獲得補償嗎?
1、小產權房屬于集體產權。只要依法辦理了相關審批手續,就是合法的建設。
2、合法建筑物可以獲得拆遷補償,拆遷和安置補償收益只能由業主即集體經濟組織及其成員享有;違章建筑一般不能得到補償。
3、小產權房因沒有獨立產權證,不能轉讓。采購時只能簽訂銷售合同。但只能在集體成員內部轉讓。非集體成員的第三方購買不受保護,拆除后也不會得到補償。
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2、我購買的小產權房被拆遷可以得到補償嗎?
購買的小產權房拆遷能否獲得正常合理的補償,取決于買賣是否合法、合同是否有效!
一、小產權房買賣合同的效力認定及處理原則
《土地管理法》第六十三條規定:“農民集體所有的土地使用權不得轉讓、出讓或者出租用于非農業建設。”第四十三條規定:“任何單位和個人建設需要使用土地。必須依法申請使用國有土地。”也就是說,小產權房屋不能轉讓或出售給非集體成員的第三方,即不能合法使用。購買后轉讓。
2、小產權房買賣合同無效的情況
(一)未經有關組織、部門批準,將房屋出售給集體經濟組織外的人,合同未實際履行或者買受人未實際居住、使用的,合同無效。
(二)合同已經履行,購房人實際居住、使用房屋的,根據案件具體情況綜合分析確定合同效力。
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3、小產權房買賣合同有效的情形
(一)買賣雙方均為同一集體經濟組織成員的,經房產管理部門批準后,合同有效;
(二)房屋出售給集體經濟組織以外的人的,經有關組織、部門批準,合同有效。
四、小產權房買賣合同無效后怎么辦
(一)合同無效后,買受人應當將房屋按原樣退還給出賣人,出賣人應當將所收取的價款退還給買受人。
(二)買受人在居住、使用爭議房屋期間對爭議房屋及庭院進行改建、改建、擴建的,其新增部分享有所有權。一般處理是買方將原物及附加物退還給賣方,賣方按附加物的價值補償買方。
(三)因過錯造成的損失予以賠償。一般來說,如果出賣人知道或者應當知道國家法律、法規和政策不允許轉讓農村集體土地并出賣的,應當對合同無效承擔一定的過錯責任。
(4)減少拆遷補償。一旦發生拆遷,購房人不是合法產權所有人,無法獲得房屋拆遷補償。小產權房的購買者可以從產權人或產權人那里獲得一部分補償利益,這一般需要訴訟才能解決。
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可見,集體組織成員買賣小產權房屋時,合同一般經有關部門批準后視為有效;集體組織成員買賣小產權房屋時,合同一般視為無效。法律禁止同一集體組織成員與非成員之間買賣小產權房屋。因此,購買小產權房時請謹慎。否則,在征地拆遷時,您可能無法獲得相應的補償。
編輯:超超
排版:超級
審稿:段主編、劉東曉、楊凌宇