城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同效力的認定(農(nóng)村房屋賣給城鎮(zhèn)居民的合同)

上海律師表示：近年來，農(nóng)村房屋買賣交易越來越多，人們形象地稱之為“小產(chǎn)權房”“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”交易。那么實務中應如何認定該類合同的效力呢？上海律師結合相關案例、觀點為你講述。

【裁判規(guī)則】

1.村民將在村集體所有的土地上建設的房屋出售給不屬本村的村民,合同無效

案例要旨：非本村村民購買集體土地上的房屋，因違反《土地管理法》的規(guī)定，侵害了村集體其他成員宅基地使用權，合同應屬無效。

2.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋的合同無效

案例要旨：宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權取得或變相取得。根據(jù)國家政策，非本集體經(jīng)濟組織成員因購買農(nóng)村宅基地或者房屋而與農(nóng)民所訂立的買賣合同應當認定無效。因該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。出賣人對合同無效負主要責任的，應當賠償買受人的信賴利益損失。

3.城市居民購買農(nóng)村房屋應當結合歷史背景、現(xiàn)有占有關系等考慮其效力，不宜直接認定為無效

案例要旨：因城市居民購買農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛，應當結合當時的歷史背景及有利于維護現(xiàn)有的房屋占有關系角度考慮，不能一概認定為無效。

4.對確認“小產(chǎn)權房”買賣合同無效的糾紛要綜合評定

案例要旨：對確認小產(chǎn)權房買賣合同無效的糾紛要根據(jù)交付時間的長短，結合房屋本身的重置成本價、土地的區(qū)位補償價，作出綜合的評定。一方面充分考慮房屋的翻建、擴建帶來的添附價值，另一方面考慮土地升值、房屋升值帶來的拆遷安置補償預期的巨大經(jīng)濟利益及原購房一方因重新購置造成的巨大財產(chǎn)損失。

【司法觀點】

一、農(nóng)村房屋主要包括宅基地房屋與“小產(chǎn)權房”兩類

就廣義而言，所謂農(nóng)村房屋，是建造于集體所有的土地上的房屋，系相對于在城鎮(zhèn)區(qū)域開發(fā)的建造于國有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋與“小產(chǎn)權房”兩類。宅基地房屋系村民在審批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村房屋。

物權法第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。”土地管理法第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”第三款規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。”上述法律確立了“一戶一處宅基地”原則，農(nóng)村村民主要通過申請并獲得批準的方式取得宅基地使用權，由于法律、行政法規(guī)及部門規(guī)章未對宅基地使用權及宅基地房屋所有權登記發(fā)證進行明確規(guī)定，現(xiàn)實中大部分宅基地及地上房屋并未進行權屬登記，近幾年這項工作正在推進，從目前有關法律、行政法規(guī)及政策的規(guī)定及精神看，農(nóng)村村民享有宅基地使用權及宅基地房屋所有權，并不需要登記作為生效要件，故未進行權屬登記并不影響農(nóng)村村民對于該兩項權利的取得。

而“小產(chǎn)權房”并非法律概念，一般是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鎮(zhèn)政府獨立或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設的房屋。根據(jù)物權法的規(guī)定，建于農(nóng)村集體建設用地、甚至于農(nóng)業(yè)用地上的農(nóng)村房屋權屬，往往取決于建造者是否獲得行政部門有關土地規(guī)劃、建設審批。未履行合法審批程序，因違反土地管理法規(guī)，建造者無法取得房屋所有權，此類房屋在性質(zhì)上應歸屬于違法建筑，無法獲得國家法律認可，自然也無法辦理權屬登記。紀要（《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》）第十九條并未涉及后者，而是僅針對宅基地房屋買賣的情形作出了規(guī)定。

二、根據(jù)國家政策，人民法院不應支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買房屋的訴訟請求

我國《物權法》第153條規(guī)定“宅基地使用權的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”，而我國土地管理法及其管理條例等并未對宅基地上農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓作出明確的禁止性規(guī)定。最早作出明確的禁止性規(guī)定的是國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，該通知第2條第2款規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

2004年11月，國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》又進一步規(guī)定，“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。2004年12月24日，國務院在《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中再次強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”

2007年12月11日，國務院又專門召開會議，再次強調(diào)嚴格執(zhí)行土地用途管理制度，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、購買農(nóng)村住宅或“小產(chǎn)權房”。從這些政策性規(guī)定來看，國家為了維護農(nóng)村集體土地秩序，是一向嚴厲禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的。而根據(jù)我國《民法通則》第6條規(guī)定，“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”。由此可見，農(nóng)村房屋雖然可以買賣，但城鎮(zhèn)居民卻是排除在該合同適格主體之外的。因此，應以國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》來認定該通知后售予城鎮(zhèn)居民的農(nóng)村房屋買賣合同無效。

三、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認定此類交易合同有效

禁止農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)、禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，是現(xiàn)行法律和政策的基本原則，相關買賣合同無效，這是處理此類糾紛案件的認定基準或者說一般原則。但是維護交易的安全、穩(wěn)定是合同法的立法宗旨，在具體個案中，在與國家法律、法規(guī)、政策基本規(guī)定和精神不相沖突的情形下，也可根據(jù)實際情況作靈活處理。故城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認定此類交易合同有效，維護其合同效力。

1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮(zhèn)居民前或同時，該房屋所占宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的，可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。

2.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋后，如果所買賣的房屋已經(jīng)有批準權的機關批準和當?shù)丶w經(jīng)濟組織同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權產(chǎn)權變動手續(xù)，并取得合法權屬證書的，可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。

3.城鎮(zhèn)居民購買房屋后，已將其戶口遷入房屋所在地，申請加入當?shù)丶w經(jīng)濟組織，轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份的，可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。

4.買受人、協(xié)議簽字人雖然為城鎮(zhèn)居民身份，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦為共同居住的，村集體經(jīng)濟組織同意其買賣合同內(nèi)容的。可以依法認定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。

5.在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，應認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。

6.對同一房屋經(jīng)過多次買賣、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)最后一手買受人的身份和交易情況，結合前述處理原則進行判斷認定。

7.城鎮(zhèn)居民購買的小產(chǎn)權房，已經(jīng)縣級以上人民政府對小產(chǎn)權房所在小區(qū)辦理了相關征地和出讓、規(guī)劃、施工驗收，補交土地出讓金、交易稅費等，依法完善了商品房出售的合法化手續(xù)的，可以認定買賣房屋合同有效，由合同當事人合理承擔有關土地出讓金、交易稅費等費用。

【法律依據(jù)】

1.《中華人民共和國土地管理法》(2004修正)

第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

2.國務院辦公廳《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》

第二條第二款農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

3.國土資源部印發(fā)《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知

第十三條第一款嚴格日常監(jiān)管制度。各地要進一步健全和完善動態(tài)巡查制度，切實加強農(nóng)村村民住宅建設用地的日常監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。要重點加強城鄉(xiāng)結合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

4.《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》

19.在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

綜上所述，你對如何認定城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋的合同效力？還有什么疑問嗎？那么請聯(lián)系上海律師咨詢，為您答疑解惑！