頂名還貸受法律保護(hù)嗎(頂名還貸什么意思)

2024-04-23 03:30:45 圍觀 : 984 次

張某購買了一套房子，并用該房子向銀行申請了抵押貸款。貸款金額23.2萬元，貸款期限20年。申請貸款后，張某每月按時(shí)向銀行償還貸款本息。

隨后，張某因個(gè)人原因?qū)⒎孔淤u給了鄭某，雙方簽訂了《房屋買賣合同》的合同。雙方約定：房屋售價(jià)為41萬元。鄭某支付了20萬元現(xiàn)金作為房子的首付。剩余的21萬元，鄭某將于每月25日前償還至張某住房貸款的銀行賬戶。

雙方當(dāng)事人還約定：張某將房屋交付給鄭某后，該房屋的所有權(quán)歸鄭某所有，與張某無關(guān)。若鄭某未能按月向銀行償還貸款本息，由此產(chǎn)生的法律責(zé)任由鄭某承擔(dān)，張某不承擔(dān)任何責(zé)任。雙方還約定了合同履行期間的違約金。

合同簽訂后，張某將房屋交付給鄭某，并將銀行貸款賬號轉(zhuǎn)給鄭某。此后，鄭某按月向張某名下的銀行償還了貸款本息。

在償還貸款過程中，鄭某多次逾期還款。張某隨后起訴法院，指控鄭某違反合同約定，因逾期還款給自己造成損失，要求鄭某支付房屋成交價(jià)款的10%作為違約金。

法院認(rèn)定鄭某違反合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并判決鄭某向張某支付違約金。但張某主張的違約金過高，僅支持1萬元的違約金。

也許有人會說，雖然鄭某逾期償還了貸款，但并沒有給張某造成任何損失，那他為何要承擔(dān)違約責(zé)任呢？這是因?yàn)槲覈梢?guī)定合同是雙方意思表示的真實(shí)體現(xiàn)。只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違反公序良俗，那么合同內(nèi)容對雙方均具有約束力。

鄭某與張某在《房屋買賣合同》中約定，鄭某應(yīng)在合同履行期間按時(shí)向銀行償還貸款。這是鄭的合同義務(wù)。如果鄭某未能按時(shí)履行，無論是否給張某造成損失，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方約定違約金。

法院將根據(jù)雙方在合同中約定的內(nèi)容進(jìn)行審理。但法院依法認(rèn)為，雙方約定的違約金高于造成損失的，當(dāng)事人可以請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少。本案中，張某并未造成金錢損失，故酌情減少違約金。

實(shí)踐中，這種情況在很多二手房中都存在。賣方有未償還的住房貸款，買方以所售房屋的名義直接償還貸款。銀行貸款還清后，房屋過戶登記手續(xù)就完成了。這給買家和賣家都帶來了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，對于賣家來說，由于銀行貸款仍然以賣家的名義辦理，如果買家逾期還款，因逾期還款糾紛被銀行起訴，銀行仍會起訴賣方作為被告。當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任后只能向買方尋求賠償。

另一方面，對于買方來說，如果未辦理房屋過戶登記手續(xù)，如果賣方因其他財(cái)產(chǎn)糾紛被起訴，債權(quán)人向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院查明賣方有房產(chǎn)遺產(chǎn)在他名下，他會申請。房子被扣押，買家需要提起訴訟。

我國法律規(guī)定，房屋屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的所有權(quán)是通過房屋的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記來轉(zhuǎn)移的。并不是像鄭某、張某約定的那樣，房屋交付時(shí)房屋所有權(quán)就轉(zhuǎn)移。

因此，貸款購買二手房存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，購買時(shí)需謹(jǐn)慎！

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