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我看中了一套新建的房產，上周給開發商交了20萬的定金。但我本周才發現還有另一處更好的房產。我不想買之前付了定金的房產，但房產顧問說我已經付了定金。如果我不想買，就是違約，定金會被沒收。我應該怎么辦？
——四川王老師
瑞鑫：
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：出賣人通過認購、訂購、預約等方式向買受人收取定金作為訂立商品房買賣合同的保證，因故不能訂立商品房買賣合同的因當事人一方原因，出賣人應當按照法律規定、規定繳納保證金；因非雙方原因導致商品房買賣合同不能訂立的，出賣人應當將定金退還給買受人。
一般情況下，購房者在購房時簽訂的認購書或定金協議中支付的款項，都屬于定金性質。所繳納的定金作為簽訂商品房預售合同的擔保。當事人一方拒絕按約定時間簽訂商品房預售合同的，按照定金罰金規則承擔不利后果。
那么，購房者繳納定金后，如何合理合法地要求開發商返還定金呢？
1.按時談判
首先，購房者必須按照認購書或定金合同規定的時間與開發商簽訂商品房預售合同的主要條款。我不能直接告訴開發商我不想買房。通常作為開發商，商品房預售合同的版本是網上合同，已經錄入系統，無法更改。但購房定金合同或認購書往往不包括以下內容：違約責任、交付時間、交付條件、付款期限等。貸款銀行的選擇、補充條款、開發商的廣告是否為合同條款、小區的具體設計方案等購房細節。但上述內容是商品房預售合同的主要條款。也就是說，購房者可以選擇上述內容中的一項或多項，同時與開發商協商。達不成協議的，不簽訂商品房預售合同。根據最高人民法院關于商品房銷售的司法解釋，開發商應當返還所收取的押金。
需要指出的是，談判必須在公平、公正的基礎上進行。如果變更存款合同的相關條款，或者提出對方無法接受的極其苛刻的條件，則可能被視為違約。
建議：購房者最好聘請專業律師與開發商就合同主要條款進行談判，尤其是有房地產相關經驗的律師。由于律師對合同的熟悉程度以及談判合同條款的專業能力，一般不會遺漏需要談判的內容。同時，律師還可以提出既合理又不為開發商所接受的合同條款。
2.注意證據
如果因開發商拒絕退還押金而引發訴訟或仲裁，您必須有充分的證據證明您在押金合同規定的時間與開發商就合同內容進行了協商。現實中，不少購房者雖然在規定時間內與開發商協商具體合同內容，但往往因缺乏證據意識而敗訴。筆者提供以下方法供購房者取證參考：
1、錄音或錄像：目的是還原合同談判的相關情況，尤其是錄像幾乎100%還原，現在所有智能手機都有拍照功能；
2、聘請律師，提供專項法律服務，陪同簽約。當合同主要條款無法達成一致時，律師簽署的《聘用律師合同》和律師事務所開具的發票可以作為法庭上證明合同簽訂的有力證據。對于購房問題，我聘請了專業律師參與談判；
3、聘請公證員陪同談判，對合同談判過程進行公證；
4、邀請兩名或兩名以上見證人與開發商討論合同內容，并見證談判過程。一旦發生訴訟，證人可以出庭作證，但證明力較弱。
更推薦的是上面的方法2或3。
最后寫下的話：
如果經過上述處理后，開發商仍不肯退還押金，那么就只能由律師提起訴訟，要求法院判令退還押金了。
上述方法雖然違反了誠實信用原則，但仍然有效。僅限一手商品房交易。
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