以動產抵押的抵押權自什么時候設立(以不動產抵押的抵押權自什么時候設立)

魯發案【2022】301

裁判要點

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房屋權屬首次登記且公告登記尚未屆滿的，抵押權自公告登記之日起設立，公告登記的權利人優先受償抵押財產。如果開發商提供定期擔保，房屋抵押權就成立。后來，其保修責任被免除。

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案件基本事實

2018年7月31日，貸款人商業銀行與共同借款人薛某、鄭某及擔保人開發公司簽訂了一份《房屋擔保借款合同》合同，同意薛某、鄭某向商業銀行借款74萬元，用于購買共同借款人薛某、鄭某開發的房產。開發公司。威海的房子，貸款期限為120個月。借款人連續三個還款期或者累計六個還款期未能按時償還貸款本息的，貸款人有權宣告貸款提前到期；薛某和鄭某主動放棄了貸款。所購房屋抵押給商業銀行；開發公司還向商業銀行提供連帶責任擔保。擔保范圍包括貸款本息和債權實現成本。擔保期內，借款人所購房屋辦理完畢抵押登記手續，并核發其他權利證明。直至交付給貸方。合同簽訂后，商業銀行向薛、鄭全額發放貸款。但薛某、鄭某連續三個還款期未能按時償還貸款本息，商業銀行宣布貸款提前到期。案件審理過程中，薛某、鄭某歸還了到期部分的本金和利息。截至2022年4月27日，尚欠貸款本金468,666.52元。

另據查，2018年8月8日，涉案房屋辦理抵押權登記，抵押權人為商業銀行。同年8月11日，涉案房屋交付給薛某。2020年1月7日，涉案房屋辦理了首次房屋所有權登記，并登記在開發公司名下。2020年1月3日至2021年11月22日期間，開發公司通過微信、短信、郵政快遞等方式收到多起詢問，第一時間通知薛某辦理房屋過戶手續，但薛某因故拖延辦理。比如缺乏時間和金錢來支付轉會費。涉案房屋尚未能完成過戶，也未正式辦理抵押登記。

商業銀行提起訴訟，請求判決判令薛某、鄭某償還貸款本息；判決商業銀行優先獲得涉案房屋還款；經審理，開發公司應對上述債務承擔連帶責任。薛某、鄭某承認商業銀行主張的事實，但要求繼續按照合同規定的方式分期償還貸款。開發公司辯稱，它正在進行分階段擔保。涉案房屋未能辦理抵押登記的原因并非開發公司和商業銀行，而是薛某。商業銀行已取得涉案房屋的抵押權，開發公司的擔保責任應予免除。

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裁判結果

法院經審理認為，商業銀行、薛鄭、開發公司簽訂的《房屋擔保借款合同》協議》是當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法。有效，各方應按約定履行。盡管薛某、鄭某在案件審理過程中已償還到期本金和利息，但其行為已構成違約。根據合同規定，商業銀行有權要求解除合同并宣告貸款提前到期。薛某、鄭某有義務立即償還貸款本金468,666.52元，并自2022年4月28日起至實際履行之日止按照合同約定的方式計息。如需分期償還貸款，雙方可實施對賬。解決。

根據最高人民法院《民法典擔保制度司法解釋》，涉案房屋雖未正式辦理抵押登記，但已首次登記為房屋所有權人，并預付了抵押金。通知注冊尚未過期。法院認定，該房屋抵押權自預告登記之日起有效（2018年2017年8月8日成立），判決商業銀行有權獲得抵押房屋的優先受償權。

開發公司提供了階段性擔保。涉案房屋抵押權已成立，商業銀行的債權已得到保證。要求開發公司繼續承擔擔保責任是不必要的，也違背了合同的初衷。因此，法院判決開發公司因擔保而承擔擔保責任。期限屆滿后予以豁免。

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案例解讀

本案爭議的焦點首先是涉案房屋抵押權是否成立，其次是開發公司的擔保責任是否可以免除。

1、關于涉案房屋抵押權是否成立的問題。抵押房屋銷售一般涉及商品房銷售和擔保貸款兩份合同，關系到開發商、購房者、銀行等各方的權益。雙方的權利和義務已在合同中約定，各方均應遵守合同。在《民法典》頒布之前，對于提前登記的抵押權是否成立抵押權并無明確規定。各地的裁判理由不同，導致同一案件有不同裁判的情況發生。民法典頒布后，最高人民法院及時發布了民法典擔保制度司法解釋。司法解釋針對不同情況作出了相應規定：未辦理房屋所有權首次登記的，抵押權不成立，通知登記的權利人不享有抵押財產優先權。付款時；房屋所有權屬首次登記且預告登記尚未屆滿的，抵押權自預告登記之日起設立，預告登記持有人有權優先受償的抵押財產。涉案房屋已辦理首次權屬登記，并符合過戶登記和抵押登記條件。開發公司也履行了轉讓通知義務。正是薛某違反合同，導致抵押登記未能辦理。造成不良后果的原因應是薛某不應通過延長擔保期限的方式將債務風險轉移給開發公司。雖然《民法典》規定了通知登記轉正式登記的申請期限為九十日，但涉案房屋尚未過戶到薛某名下，申請期限尚未開始，因此原通知登記轉正式登記的申請期限為九十日。抵押貸款仍然有效。涉案房屋符合首次登記權屬+預公告登記未過期兩個條件。根據上述司法解釋，涉案房屋抵押權自預公告登記之日起成立。

2、關于開發公司的保修責任是否可以免除的問題。在抵押房屋買賣關系中，開發商一般提供階段性擔保。房屋抵押貸款成立前，銀行需要開發商提供擔保，以保證銀行貸款資金的安全。房屋抵押貸款成立后，銀行的貸款資金有擔保，開發商退出擔保。如上所述，涉案房屋抵押權已成立，商業銀行的債權得到充分保證。要求開發公司繼續承擔擔保責任是沒有必要的，也違背了合同的初衷。也違背公平原則，不利于房地產開發企業的經營和運作。因此，法院認為，因擔保期限屆滿，開發公司的擔保責任免除。涉案房屋抵押成立之日為開發商擔保期限屆滿、免除擔保責任的時間。

值得注意的是，根據該司法解釋的規定，未辦理房屋所有權首次登記的，抵押通知登記持有人無權就抵押物優先受償。不過，這并不意味著抵押通知登記已經過期，銀行可以等待。首次辦理房屋所有權登記后，請求再次行使抵押權。對于客觀上無法辦理首次權屬登記的，銀行有權要求扣押或拍賣涉案房屋，也有權要求開發商承擔擔保責任。但當借款人債務負擔沉重、開發商破產時，銀行的債權就會面臨風險。因此，銀行在選擇合作伙伴（開發商）時應謹慎。

相關法律法規

《中華人民共和國民法典》第二百二十一條當事人簽訂房屋買賣協議或者其他不動產產權協議時，為保證未來產權的實現，可以按照約定向登記機構申請預告登記。公告登記后，未經公告登記權利人同意處分房地產的，不產生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠辦理不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記無效。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第五十二條當事人辦理抵押預登記后，預登記權利人請求優先受償抵押財產。經審查，存在未進行首次登記和房屋所有權預告的房產。首次辦理房屋權屬登記時，因產權不一致、抵押預登記已過期等，導致無法申請抵押登記的，人民法院不予支持；經審查，該房屋所有權已首次登記，且不存在預先登記無效的情況，人民法院應予支持，自通知登記之日起，視為抵押權成立。

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來源：威海市環翠區法院