房產合同糾紛最有效的處理(房產合同糾紛找哪個部門)

1.程序

1、房屋買賣合同糾紛，管轄法院如何確定管轄？

答：（1）政策性住房買賣合同糾紛適用房地產專屬管轄規則，由房地產所在地法院管轄；

（二）其他一般房屋買賣合同糾紛，適用一般地域管轄規則。當事人另有約定的，從其約定。沒有約定或者約定不明確的，由被告住所地或者合同履行地法院管轄；

合同履行地點沒有約定或者約定不明確時，爭議標的是貨幣支付的，以貨幣接收方所在地為合同履行地；爭議標的是房地產交付的，以房地產所在地為合同履行地。

法律基礎

《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄：

（一）因房地產糾紛提起的訴訟，由房地產所在地人民法院管轄；

第二十八條農村土地承包經營合同、房屋租賃合同、建設工程施工合同、政策性住房銷售合同糾紛，適用房地產糾紛。

《最高人民法院關于適用的解釋》第十八條……合同沒有約定履行地點或者約定不明確，且爭議標的是貨幣支付的，以接收貨幣一方所在地為履行地點合同的內容；交付房產的，以房產所在地為合同履行地。其他標的，以履行義務方所在地為合同履行地……

2、登記不動產和未登記不動產所在地的認定有什么區別？

答：不動產已經登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地；房地產未登記的，以房地產實際所在地為準。

法律基礎

《最高人民法院關于適用的解釋》第二十八條.不動產已經登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地；房地產未登記的，以房地產實際所在地為準。

3、房屋買賣合同無效，合同中的管轄條款是否無效？

答：管轄條款是獨立的。合同無效，不影響合同中選擇起訴法院條款的效力。該條款本身的效力取決于法律行為效力的要求以及《中華人民共和國民法典》第三十五條的規定。

法律依據《中華人民共和國民事訴訟法》第五百零七條合同不生效、無效、撤銷或者終止的，不影響合同中有關爭議解決方式的條款的效力。《中華人民共和國民法典》第一百四十三條第一百四十三條民事法律行為符合下列條件的，有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違反公序良俗。《中華人民共和國民法典》第三十五條合同或者其他產權糾紛的當事人可以書面約定選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、原告住所地、合同履行地、合同簽訂地的人民法院。標的物所在地或者與爭議實際有關的其他地點。有管轄權，但不得違反本法分級管轄和專屬管轄的規定。

4、買賣共有房屋時如何列出當事人？

答：（1）如果全體共有人作為出賣人簽訂房屋買賣合同，或者部分共有人作為出賣人并作為其他共有人的代理人簽訂房屋買賣合同，則全體共有人為該房屋買賣合同的當事人。合同并應被視為共同所有者。原告或共同被告參加訴訟；

（二）部分共有人以自己的名義簽訂房屋買賣合同的。如果買方請求解除合同，案件的結果一般與他人無關。其他共有人無需作為第三方參與訴訟。如果買方請求繼續履行，如果有合同，如果案件結果與其他人有關，則應將其他共有人列為第三人參加訴訟。

5、買受人向開發商購買房屋但未辦理產權登記，然后將房屋出售給第三方。第三方可以直接要求開發商協助辦理產權登記嗎？

答：基于合同相對性原則和國家稅收管理權的需要，并考慮到當事人交易和訴訟的便利，應向購房者提起訴訟確認房屋買賣合同的有效性，開發者可以被列為一方（第三方）。訴狀要求其配合將房屋產權變更登記到購房者名下，然后要求購房者將房屋產權變更登記到自己名下。

6、購房人能否以開發商未取得商品房預售許可證為由上訴確認雙方簽訂的商品房預售合同無效？

答：是的。

法律基礎

《中華人民共和國民事訴訟法》第二條出賣人未取得商品房預售許可證的，與買受人簽訂的商品房預售合同無效。但如果出賣人在提起訴訟之前取得了商品房預售許可證，則可以認定其有效。

7、當事人能否以商品房預售合同未依照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由請求確認合同無效？

答：不支持。

法律基礎

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條當事人以商品房預售合同未依照法律、行政法規規定辦理登記備案手續請求確認合同無效的，不予支持。

8、商品銷售合同被確認無效后，商品住房擔保貸款合同的目的無法實現。我可以申請終止商品房擔保貸款合同嗎？

答：是的。

法律基礎

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、終止，導致商品房擔保貸款合同目的未能實現，當事人請求終止商品房擔保貸款的合同應予支持。

9、房屋買賣合同糾紛中，申請產權變更登記的，是否適用訴訟時效？

答：如果房屋已經交付，上訴時只需辦理變更登記，則不適用訴訟時效。

法律基礎

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，合法占有轉讓標的物的受讓人請求轉讓人辦理產權變更登記，登記的權利人請求非占用人返還不動產或者動產，利害關系人請求確認物權的歸屬或者內容、權利人以已過訴訟時效為由主張排除妨礙或者消除危險的，不予支持。

10、如果訴訟請求解除房屋買賣合同，訴訟費用如何收取？

答：如果您僅提出解除合同的索賠，將根據具體情況收取訴訟費用；如果您提出解除合同的索賠，同時還有返還貨款等財產索賠的，則按照財產訴訟索賠的標準收取訴訟費，不再逐案收取。

法律基礎

《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要》第一條……當事人提起訴訟請求解除合同的，根據具體訴訟金額確定訴訟標的額，并相應確定管轄級別。

《最高人民法院關于案件級別管轄規定幾個問題的批復》第二百零一條既有財產訴訟請求又有非財產訴訟請求的，按照財產訴訟請求的標準繳納訴訟費用。如有多項財產訴訟請求的，訴訟費一并計算繳納；如果有多項非財產訴訟請求，則按每一項支付訴訟費用。

11、如果訴訟請求僅要求確認房屋買賣合同的有效性，訴訟費用如何收取？

答：根據涉案財產價值，按照《最高人民法院關于適用的解釋》規定的財產案件收費標準收取律師費用。確認合同效力后，當事人要求交付涉案財產或者變更登記的，將按案收取訴訟費用。

溫馨提示

（一）只有當當事人對合同效力有爭議或者合同效力受到現實質疑且處于不確定狀態時，才可以單獨提起訴訟確認合同效力；

(2)除特殊情況外，請求僅用于確認合同的有效性。如果聲稱合同有效，也可以請求繼續履行合同。如果主張合同無效，可以請求返還貨款、賠償損失等。

12、房屋買賣合同中，當事人要求辦理房產變更登記的，訴訟費如何收取？

答：（1）系爭合同或者房屋產權已被判決確認生效，但不動產登記未發生變更。當事人申請變更登記的，按案件收取訴訟費用；

（二）涉案合同或者房屋產權未經生效判決確認，當事人直接申請變更登記的，按照涉案房產的價格確定訴訟費用。

法律基礎

《訴訟費用交納辦法》第一條雙方或者一方不履行合同義務，發生爭議并提起訴訟。當事人在訴訟請求中明確要求全面履行合同的，應當以合同總金額加上其他請求金額作為訴訟依據。標的物的數額根據管轄級別確定。

2.證據

1.什么情況下房屋買賣合同無效？

答：一般從行為能力、意圖表達、具體條款（內容）三個角度進行審查。

主要有以下7種情況：

（一）無民事行為能力人簽訂的合同無效；

（二）行為人與相對人惡意簽訂的合同無效；

（三）違反法律、行政法規強制性規定的合同無效，但強制性規定不使民事法律行為無效的除外；

（四）違反公序良俗的合同無效；

（五）行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的合同無效；

（六）因故意或者重大過失造成對方人身傷害或者財產損失的合同免責條款無效；

（七）不合理地免除或者減輕一方責任、增加對方責任、限制對方主要權利的格式條款無效。

2.房屋交易簽訂兩份不同的合同，發生爭議時，法院如何認定合同的效力？

答：在房屋買賣糾紛中，有時會出現“陰陽合同”的現象。兩份合同中，“陰合同”是內部的，表現出當事人的真實意思；“陽合同”是外部的，通常用于其他目的，例如貸款和避稅。

遇到此類糾紛，一般認為“陽合同”是當事人虛假意思表示，內容無效；雙方意見不一致的，通過對實際履行情況及其他相關協議的綜合分析，即可成立真實的合同。

需要指出的是，“陰陽合同”嚴重違反我國稅收管理規定。經有關部門核實后，一般逃稅行為有權受到行政處罰。數額較大或者次數較多的，可能構成刑事犯罪。

3、房屋買賣合同中，出賣人無權處分標的物的，合同有效嗎？

答：根據民法典的立法精神，債權與物權是分離的。債權的效力并不以財產權的效力為基礎。因此，沒有處置權的房屋買賣合同并不自動無效。對于合同相對人是否可以申請善意取得，實踐中，人民法院一般會審查銷售協議是否真實表達了當事人的意思表示，綜合判斷合同相對人是否處于良好狀態。信仰。物權人主張買受人不具有善意行為的，應當承擔舉證責任。

考慮因素：買家購買房屋的動機；了解該財產及與當事人關系的方式；買方現場看房；合同價格是否與房屋的市場價值相符；支付房屋付款的能力；房屋付款的實際流向；房屋交付情況等

4、本人購買的房屋因特殊原因不能轉讓。我該如何保護自己的權益？

答：您可以通過發出登記通知、登記其他權利、添加違約條款、實際占用和使用房屋、保存房屋所有權證、購房發票等房屋證明文件等方式來降低自身風險。滿足轉讓條件后，您必須及時申請轉讓。

5.業主出售房屋為一間房，該怎么辦？

答：首先考慮是否有買家與賣家串通簽訂合同。如果是這樣，買方將獲得房屋的所有權。如果沒有串通，幾個買家已經辦理了該商品的產權。辦理過戶登記手續后，購房者可優先獲得房屋所有權。其他買受人可以以合同目的不能實現為由，請求解除買賣合同，并要求出賣人承擔違約責任；購房人未辦理登記手續的，已辦理房屋買賣合同登記的購房人優先取得房屋所有權。

其次，買受人未辦理產權登記、未備案合同的，合法占有房屋的人優先取得房屋所有權。

在其他情況下，如果買受人沒有取得房屋所有權，則可以在支付價款后按比例向買受人清償房屋債務。

6、房屋買賣合同中，如果賣方交付的房屋存在質量問題，如何補救？

答：交付使用的房屋出現質量問題的，在保修期內，出賣人承擔維修責任；出賣人拒絕修理或者逾期修理的，買受人可以自行修理或者委托他人修理。修理期間造成的修理費用及其他損失由賣方承擔。

因房屋主體結構質量不合格無法交付使用，或者交付使用后發現房屋主體結構不合格的，買受人可以要求解除合同并賠償損失。由于房屋質量嚴重影響正常居住和使用，買受人也可以要求解除合同并賠償損失。

7、房屋買賣合同履行過程中，如發現轉讓期限不明確，如何處理？

答：應遵循誠實信用原則，通過公平協商處理。雙方可就轉讓期限達成補充協議。如果無法達成補充協議，在滿足轉讓條件的情況下，可以隨時要求對方配合，但應給予一定的準備時間。

8.解除房屋買賣合同的條件是什么？撤銷權應當如何運用？

答：（1）協商一致終止；（二）符合約定的終止條件；（三）不可抗力使合同目的不能實現的；（四）在履行期限屆滿前，一方當事人以自身行為明確表示或者表明不履行其主要義務的。（五）一方當事人遲延履行重大債務，經催告后在合理期限內仍未履行的；（六）一方遲延履行債務或者有其他違約行為，致使合同目的不能實現的。

符合終止條件的，合同在通知到達對方時終止；一方在未通知對方的情況下，直接通過提起訴訟或者申請仲裁的方式主張依法解除合同。人民法院或者仲裁機構認可的，合同應當自訴起訴書或者仲裁申請書副本。當副本交付給另一方時，它就會被解除。

9、什么情況下當事人可以適用情勢變更條款解除合同？

答：（1）合同成立的環境發生異常變化，不包括市場價格波動、消費者價值觀變化等正常經營風險；（二）房屋買賣合同成立后、履行完畢之前；（三）繼續履行合同使對方當事人遭受重大損失，明顯違反公平、等值原則；（四）向對方提出變更合同但未通過的。

需要注意的是，情勢變更原則僅適用于極其特殊的情況。

10、什么情況下違約方可以行使解除合同的權利？

答：（1）法律上或事實上無法履行；（二）債務標的不適合強制履行或者履行成本過高的；（三）債權人未在合理期限內請求履行的；（四）有上述情形使合同目的無法實現的。完成。

考慮因素：違約方沒有惡意違約；違約方繼續履行合同，對違約方不公平；守約方拒絕解除合同，違反了誠實信用原則。

11、一方違約后，哪些損失不能由合同對方要求賠償？

答：（1）主觀推測的損失；(2)懲罰性賠償；（三）明顯超過實際損失的部分；（四）交易對手造成的損失擴大；（五）合同中無法履行的部分。

12、房屋買賣的特殊情況

（一）工業建筑分割、出售：《最高人民法院關于案件級別管轄規定幾個問題的批復》第二十五條第二款：土地使用權、建筑物及地上附著物所有權的分割、轉讓，由土地管理部門、物業管理部門負責。市、縣人民政府。管理部門按規定審批并辦理轉讓登記。

這種情況違反了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的相關規定，但對于強制性規定類型的認定，審理時應綜合考慮法律法規的目的，并權衡權益沖突，例如權益、交易安全及其規制對象等。將上述規定認定為行政規定更為恰當。因此，不宜簡單地以違反法律法規的強制性規定為由認定工業建筑分割、出售無效。

（二）拆遷房屋的出賣人未辦理拆遷房屋權屬登記，且房屋買賣合同不違反民法典關于合同效力的有關規定的，買受人應當視為擁有債權人的債權。權利。在這種情況下，開發商不是合同當事人，房屋買賣合同對其不具有約束力；如果買受人直接要求將房屋權利登記在自己名下，法院不會支持。

（三）買賣違法建筑物。違法建筑買賣合同無效，雙方應當分別返還房屋和貨款。房屋被拆遷、沒收且無法返還的，買受人賠償的數額可以根據雙方對房屋損失和當事人使用房屋的過錯確定。

（奉行佛法，尊崇有德之人）