房屋租賃稅點是幾個點(房屋租賃開票幾個點的稅)

常見問題：

問題1

我的開發公司有部分物業需要出租，已與物業管理公司簽訂了托管運營合同。請告訴我：

（1）這部分租賃房產的產權屬于開發公司，但物業公司直接與承租人簽訂租賃合同，物業公司收取租金并開具發票。物業公司可以按代收代繳差額繳納增值稅嗎？是這樣運作的如果有轉租嫌疑（開發房產并將房產轉租給客戶），會不會有兩項稅？

（2）如果不發生轉租，是否可以由開發公司開具實際租賃發票，由物業公司代收代繳租金，物業公司根據差額向開發公司開具服務發票收取手續費？但租賃合同是由物業管理公司與客戶簽訂的。我們應該做什么？

回答

本例中，該房產屬于開發公司，且該房產與開發公司簽訂了托管合同。物業已與租戶簽訂租賃合同并開具發票收取租金。這顯然是轉租。如果不是簡單計稅的，可以通過增值稅專用發票抵扣。避免雙重征稅的方法。開發公司也可以與承租人簽訂租賃合同，物業管理公司與開發公司簽訂委托代收合同，約定開發公司向承租人開具發票，物業公司將發票轉讓給承租人。承租人，代收租金并支付給開發公司，另外向開發公司收取手續費。這樣，為房產收取的租賃費都是代房產收取的，只有手續費可以作為“經紀代理服務”征收增值稅。

雖然目前對此沒有明確規定，但可以參考《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令第50號）第十二條。條例第六條所稱價外費用，包括向買受人收取的價外手續費。補貼、基金、集資費、返還利潤等運輸搬運費以及其他各種性質的價外收費。但是，以下項目不包括在內：

1.委托加工應稅消費品的消費稅。

2、同時滿足以下條件的，支付運輸費用：

（1）運輸部門向采購人開具運輸費用發票；

（二）納稅人將發票轉讓給購貨人。

問題2

總公司在外省設有分公司，獨立核算。總公司購置一批固定資產用于生產。合同發票均來自總公司，由分公司實際使用。如果總行將這批資產租賃給分行，具體如何運作？有沒有更好的方法來做到這一點。總公司實際上是一家貿易公司，分公司是一家實業公司。

回答

1.這是兩家獨立核算的公司之間的固定資產租賃。它可以被視為有形動產租賃。增值稅稅率為17%。國家不限制貿易。公司不能購買設備并將其出租。

2.采用融資租賃方式的，分行可通過金融租賃公司購買設備。比如設備價值100萬元，就和金融租賃公司簽訂合同，讓他們購買。約定設備僅租賃給本分公司，如租賃期限為5年，年租金為25萬元，5*25=125萬元。租約到期后，分支機構有權以1元的價格購買。這樣的處理方式，在銀行貸款困難的時候，對貴公司來說會很方便。所需設備及時使用，不影響生產。而且，如果是銀行貸款，就必須支付利息。根據現行政策，利息不能從增值稅中扣除。如果分支機構通過融資租賃方式辦理，則向融資租賃公司支付租金，租金可以扣除。

3、有優惠政策。我想知道是否適合你們公司的情況。《企業所得稅法實施條例》第一百條規定，環境保護、節能節水、安全生產等專用設備購置和實際使用，包括承租企業融資。上述特種設備采用租賃方式租賃，融資租賃合同約定租賃期滿后租賃設備的所有權轉移給承租企業，且符合規定條件。融資租賃期滿后租賃設備所有權未轉移給承租企業的，承租企業應停止享受企業所得稅優惠，并補繳已扣除的企業所得稅。

問題3

我想問一下公司是否是向二手房東租賃房子。對方可以開具發票嗎？如果對方可以開具發票，需要什么手續？

回答

如果二手房東是自然人，只能憑相關合同等文件到稅務局代開具發票（其他個人出租房產增值稅業務由當地稅務部門管理））。代開發票時需繳納房產稅、個人所得稅、增值稅。稅（月租金不含稅，3萬元以下免征）。具體征收率會因各地稅務機關的不同而不同。你去大廳的時候可以咨詢一下。

如果二手房東是單位，可以自行開具租賃服務發票（如果沒有該經營范圍，需到主管稅務機關增加經營范圍并增加稅目開具發票）。一般納稅人可以直接開具專用發票，小規模納稅人可以代開。增值稅專用發票。

依據：《國家稅務總局關于明確營業稅改征增值稅有關征管問題的通知》（稅總函[2016]181號）和財稅[2016]36號。

問題4

廠房租賃合同規定，所有稅費均由承租人承擔。稅務部門向我方征收的房產稅、土地使用稅如何向對方開具發票？雙方對合同的理解發生爭議。人民法院判決我們勝訴，對方需要執行判決要求我們繳納稅款（房產稅和土地使用稅），但要求我們開具與租金相關的發票。我們該如何處理呢？

回答

上述判決是正確的。

合同可以規定稅費負擔，但不能改變法定納稅人。因此，承租人向出租人繳納稅費并不違反合同；出租人依法納稅，不違反稅法規定。

承租人向出租人繳納的“稅款”應作為租金的一部分，并同時開具租金發票。

問題5

如果一家公司向個人出租房屋并提供給其高管，應該要求對方提供什么樣的發票？進項稅額可以抵扣嗎？

回答

首先，這取決于你們公司領導的業務性質。如果單純從時間來判斷，短期可以納入差旅費，差旅費可以投入抵扣。如果是永久性的，建議使用福利費（但福利費不能從投入中扣除）。），當然，具體問題還是需要具體分析，由貴公司自行決定。

其次，你需要檢查誰在租房子。如果是從酒店租用的，可以按照酒店住宿服務納稅，稅率為6%，并向酒店索要增值稅專用發票。但如果是出租給個人的，根據國家稅務總局2016年第16號公告，其他個人出租房地產（不含住房）的，按照5%的稅率計算應納稅額，并向房地產所在地主管稅務機關申報納稅。其他個人出租房屋的，按5%稅率減1.5%計算應納稅額，并向房屋所在地主管稅務機關申報納稅。其他個人出租房地產的，按照下列公式計算應納稅額：

（一）租賃住房：

應納稅額=含稅銷售額（1+5%）1.5%

（二）非住房租賃：

應納稅額=含稅銷售額（1+5%）5%

根據相關規定和總局解釋，貴公司向個人出租房屋的，房屋所在地主管稅務機關可以開具增值稅專用發票予以抵扣。

房屋租賃的稅務處理

（一）增值稅

1、適用稅率9%（一般納稅人）/征收率5%（簡易計稅或小規模）。

2.一般納稅人簡化計稅

（一）一般納稅人出租2016年4月30日前取得的房地產的，可以選擇適用簡易計稅方法，按5%的稅率計算應納稅額。

一般納稅人出租2016年5月1日后取得的房地產的，適用一般計稅辦法。

房產取得時間的判斷：

——是通過直接購買、捐贈、投資或償還債務取得的，取得日期為房地產權屬變更之日。

——納稅人出租、轉讓自建房地產的，以建設工程許可證上注明的開工日期為取得房地產的時間。建設工程無施工許可證的，以合同注明的開工日期為取得房地產的時間。

（二）關于轉租房地產如何納稅問題，總局明確根據納稅人租賃房地產情況確定。一般納稅人轉租2016年4月30日前租賃的房地產的，可以選擇簡易納稅方式；如果轉租5月1日之后租賃的房產，則不能選擇簡化納稅方式。

3.預繳增值稅

（一）一般納稅人出租2016年4月30日前取得的房地產的，可以選擇適用簡易計稅方法，按5%的稅率計算應納稅額。納稅人租賃2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的房產的，應在房產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關辦理納稅申報。按照上述計稅方法。

預繳稅金=含稅銷售額（1+5%）5%

（二）一般納稅人租賃2016年5月1日后取得的與機構所在地不在同一縣（市）的房產時，應在房產所在地預繳稅款向機構所在地主管機關繳納3%的稅率。稅務機關制作納稅申報表。

預繳稅費=含稅銷售額（1+9%）3%

（三）小規模納稅人將其取得的房地產（不含個人租賃住房）出租，按5%的征收率計算應納稅額。納稅人租賃與機構所在地不在同一縣（市）的房產的，應當按照上述規定在房產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。稅金計算方法。

預繳稅金=含稅銷售額（1+5%）5%

（四）個體工商戶出租房屋（適用簡易計稅），預繳稅款按照以下公式計算：

預繳稅費=含稅銷售額（1+5%）1.5%

（五）按照現行規定需要預繳增值稅的小規模納稅人，預繳地月銷售額不超過10萬元（如以一個季度為納稅期限的，按季度銷售額計算）不超過10萬元）。金額超過30萬元的，當期無需預繳稅款。

（六）納稅人出租房地產，按照規定需要預繳稅款的，應當在取得租金的次月納稅申報期內或者主管部門批準的納稅期限內預繳稅款。房地產所在地的稅務機關。

（七）預繳房地產所在地主管稅務機關的增值稅，可以在當期應納增值稅中扣除。未完成扣除的，結轉下一期繼續扣除。納稅人使用預繳稅款抵扣應納稅款的，應當將完稅憑證作為合法、有效的憑證。

4.開具發票

納稅人租賃房地產時，應當自行開具增值稅發票或者稅務機關代開增值稅發票，并在備注欄中注明房地產的詳細地址。

5、納稅義務發生時間

（一）納稅人以預收貨款形式提供租賃服務的，自收到預收貨款之日起納稅義務。

（二）納稅人發生應稅行為并收到銷貨款或者領取銷貨款收據的日期；先開具發票的，以發票開具日為準。

（二）企業所得稅

一、《企業所得稅法實施條例》第十九條租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權而取得的收入。租金收入按照承租人按照合同規定支付租金的日期確認。

2、《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產使用權取得的租金收入，按照承租人提供使用權的日期確認按照交易合同或協議的規定支付租金。收入的實現。其中，交易合同或協議約定租賃期限跨度多年且一次性預付租金的，按照第《實施條例》條規定的收支匹配原則，出租人可以使用上述規定。-上述租賃期內確認的收入。期間內分期平均計入相關年收入。

3、《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）：企業在新開發產品竣工前、房產初次登記、房產權屬證明書未完成前與承租人簽訂租賃預留協議的取得后，自主開發的產品將交付承租人使用。自該日起，出租人取得的預租價格按照租金確認為收入。

（三）房產稅

1、房產出租的，以房產租金收入為計算房產稅的依據。如果按照房產租金收入計算，稅率為12%。財產稅每年征收并分期繳納。

2、《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）規定，房產出租的，計算房產稅的租金收入不包含增值稅。

3、《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）規定，出租房屋，雙方簽訂的租賃合同約定免租期的，業主應當按照房屋原值繳納房產稅。免租期內的房產。

(4)印花稅

1、房屋租賃合同，按照租賃金額的千分之一給予折扣。稅額不足1元的，減免1元。

2.與大學生簽訂的大學生公寓、公共租賃住房租賃合同雙方，免征簽訂租賃協議涉及的印花稅。

3、房屋租賃合同簽訂后，須全額繳納印花稅。例如，如果一家公司簽訂了10年的租賃合同，合同中規定了10年的租金，那么就應該一次性繳納10年租金金額的全部印花稅。

4、2019年1月1日至2021年12月31日：小規模納稅人印花稅減免50%。（財稅[2019]13號）

5、房屋合同中注明的金額與增值稅分別約定的，以不含增值稅的合同金額確定計稅依據。如未另行注明的，以合同約定的金額為計稅依據。

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