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眾所周知，宅基地的市場交易一直是一個非常敏感的問題。有農民朋友認為，如果宅基地可以隨意買賣，農民連最后一畝地都保不住了。這個缺口絕對不能打開；還有一些農民朋友則持不同觀點，認為宅基地房屋可以隨意買賣。無法買賣基礎房，是農村房屋征地時“一文不值”的主要原因。相反，他們期望村屋進入住房交易市場。
那么村屋可以買賣嗎？轉手宅基地房屋被拆遷時，拆遷補償收益應該歸買方還是賣方？今天我們簡單分析一下村屋出售和拆遷補償問題。
我買了一套村屋，拆遷時賣家卻后悔了。法院判決該銷售協議無效。
2008年左右，當事人張先生向楊女士購買了一套宅基地房屋。在向楊女士支付了13萬元的全額房款后，“外來村民”張老師搬到了該村。
幾年后，村里開始組織征地，農舍也被納入拆遷范圍。這時，楊女士突然找到張老師，表示自己后悔了，想把房子拿回來，還給張老師13萬。
既然已經付出了代價，怎么可能后悔呢？張老師說：“她嫉妒拆遷錢，房子都賣了這么多年了，還有買賣協議，她怎么能說要拿回來就拿回來呢？我也花了裝修房子花了很多錢，現在房價這么高。”
法院經審理認為，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。張老師不是房屋所在村組集體成員，無權購買村里的宅基地房屋。因此，法院最終判決張老師與楊女士簽訂的購房協議無效。
律師分析：買賣雙方都有過錯，損失不能由購房者本人承擔
我國法律明確禁止外來人購買農村宅基地、房屋。因此，法院判決宣告銷售協議無效具有充分的法律依據。
但楊女士和張先生在買賣農房時都知道這一點，因此楊女士和張先生都應對各自的過錯承擔相應的責任。賣房多年后，楊女士出于征地拆遷利益考慮，聲稱合同無效，因為交易違法，應賠償張老師信托利益的損失。
而且，張老師買了房子后又進行了裝修，使房子增值了；這些年，土地也有一定程度的升值；現在房子又面臨征地拆遷，涉及到新的重要利益。基于這些考慮，張老師可以要求楊女士賠償他的損失。
拆遷過程中誰應該得到補償？
實踐中像張先生這樣的案例并不在少數。賣房者為了獲取利潤，明知交易違法，仍選擇出售宅基地房屋；而購房者也出于各種考慮購買存在隱患的房子。
而當房屋價格上漲，或者房屋被納入征地拆遷范圍時，房屋出賣人就會主張合同無效，爭奪拆遷補償收益。在雙方各自承擔過錯并分擔損失的基礎上，拆遷補償收益該如何分配？
您可以參考《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》來了解這個問題，其中規定，就本文中的張先生而言，交易已經完成，買家已經實際居住并使用了房屋。爭議房屋已被拆遷或者納入拆遷范圍的，應當在扣除購房者購買價款并充分考慮購房者回購房屋、購房者和賣方的合理費用后將按比例獲得補償。分頻比一般可以認為在7:3左右。
也就是說，盡管宅基地交易本身違法、買賣合同無效，但購房者仍然有資格尋求征地拆遷分割補償收益。
雖然實踐中當事人可以依法尋求部分賠償，但京商拆遷律師還是建議大家即使明知法律禁止轉讓，也盡量不要觸碰法律的禁區，以免造成自身損失。非村民的宅基地。股權面臨風險。
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