尚未取得所有權(quán)的房產(chǎn)中典型特殊房產(chǎn)的分割方式(尚未取得所有權(quán)的房產(chǎn)中典型特殊房產(chǎn)的分割權(quán)是)

尚未獲得所有權(quán)的財產(chǎn)中典型特殊財產(chǎn)的劃分。

尚未取得房改科所有權(quán)的

1.尚未取得所有權(quán)的房改房的主要情況。

根據(jù)1994年《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的第20條，員工可以一次性或分期付款購買房屋。然后，在支付全部價款之前，單位不得基于買賣行為的所有權(quán)保留的約定將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給員工。

如果公有住房買賣合同約定采用分期付款方式，并在支付房款后辦理產(chǎn)權(quán)證，那么，離婚時可能會出現(xiàn)未支付房款、未取得所購公有住房所有權(quán)的情形。此外，即使已經(jīng)支付了房款，也可能存在因各種原因未辦理產(chǎn)權(quán)證的情況。

購買公共住房有三種價格：標準價、成本價和市價。以這三種價格購買的公有住房可能會因未支付房款或其他原因而無法獲得產(chǎn)權(quán)證。

根據(jù)我國的實際情況，在公房出售之前，買方一直居住和使用公房。那么，買了公房后，即使沒有取得產(chǎn)權(quán)證，買方仍然居住和使用房屋。

2.尚未取得所有權(quán)的房改房分割的司法實踐。實踐中，法院處理尚未取得所有權(quán)的房改房主要有兩種方式：

（1）不處理產(chǎn)權(quán)的歸屬，只處理使用權(quán)。

因為《婚姻法司法解釋(二)》第21條規(guī)定：“雙方對離婚時尚未取得所有權(quán)或完全所有權(quán)的房屋發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，人民法院不應判決該房屋的所有權(quán)歸屬，而應根據(jù)實際情況判決該房屋應由當事人使用。

當事人取得前款規(guī)定的房屋全部所有權(quán)后發(fā)生爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。這種方法雖然以司法解釋為依據(jù)，但可能會導致一個嚴重的問題：取得房屋使用權(quán)的一方一直居住和使用房屋，并且沒有申請辦理產(chǎn)權(quán)證。

因為你需要繳納各種稅費來申請許可證，你可能會生活十年甚至幾十年。另一方面，因為你的前夫或前妻從未申請過產(chǎn)權(quán)，你無法獲得可觀的補償，你也買不起另一套房子，這嚴重影響了你的生活質(zhì)量。

（2）處理房屋所有權(quán)，將房屋判給一方，并以購房款為標準補償另一方。這簡單易行，爭議也沒有被擱置，但對另一方來說，顯然不公平，

因為在正常情況下，房屋的購買價格與房屋的市場價格之間的差異是幾倍。

3.尚未取得所有權(quán)的房改房應進行分割。

從上述分析可以看出，目前的兩種處理方法并不合理，并能充分保護當事人的合法權(quán)益。我認為，這類房屋在支付房款并履行相關手續(xù)后，必然取得房屋所有權(quán)。因此，它不同于尚未取得所有權(quán)的一般商品房，應予以處理。

公有住房的買賣不同于一般商品房的買賣。公有住房買賣是職工與其單位兩個特定主體之間的交易，其優(yōu)待也是單位給予本單位職工的優(yōu)待。不會出現(xiàn)“一物兩賣”的情況。

合同產(chǎn)生的債權(quán)必然轉(zhuǎn)化為房屋的所有權(quán)人，即只要雙方簽訂《公有住房買賣合同》并支付全款，買受人就必然取得房屋的所有權(quán)或部分所有權(quán)。即使沒有付清全款，只要付清全款，房子也不會賣給別人。

房子必須歸買方所有。因此，無論房款是否已經(jīng)支付，買方在未來都不可避免地獲得房屋的所有權(quán)或部分所有權(quán)。至于必須取得房屋所有權(quán)的情況，根據(jù)《婚姻家庭司法解釋實例釋解》中的討論，

有可能處理所有權(quán)、分割和補償問題。書中指出：“對購買商品住房、經(jīng)濟適用住房或按福利政策購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，已按市場價和成本價支付全部價款。

根據(jù)法律規(guī)定，你也可以辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但離婚時你沒有辦理。雙方對房屋的歸屬和分割存在爭議。本案中房屋所有權(quán)的法律關系較為明確，但所有權(quán)登記手續(xù)尚未完善。

人民法院完全可以根據(jù)實際情況處理此類房屋的歸屬、分割和補償問題，現(xiàn)實生活中發(fā)生的問題并不突出和具有普遍性，無需司法解釋。

然而，書中提到“處理所有權(quán)”是不恰當?shù)摹Ｒ驗樗袡?quán)終究沒有取得，法院對未取得的所有權(quán)的處理確實缺乏法律依據(jù)，也不符合一般法理。事實上，在必然取得房屋所有權(quán)的情況下，無論房款是否還清，

可以處理債權(quán)，這是指房屋買賣合同中買受人請求出賣人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的權(quán)利。'

4.尚未取得房改房所有權(quán)的房屋分割辦法

對于尚未取得所有權(quán)的房屋，可以按照夫妻共同債權(quán)處理。由于未取得產(chǎn)權(quán)證，其上市交易存在障礙，夫妻雙方對其價值可能存在較大爭議。筆者認為，賠償數(shù)額仍應基于市場價格確定，因為共同債權(quán)必然要實現(xiàn)。

也就是說，必須取得房屋所有權(quán)，市場價格補償既符合司法解釋的規(guī)定，又平衡了雙方的經(jīng)濟利益。在處理必須轉(zhuǎn)化為所有權(quán)的債權(quán)時，應注意區(qū)分兩種不同的情況：

（1）如果房價已經(jīng)付清，當雙方主張“房屋所有權(quán)”（未來所有權(quán)，此時的債權(quán)）或只有一方主張時，應適用《婚姻法司法解釋(二)》第20條的規(guī)定，即一方取得債權(quán)并請求賣方在未來轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

并且該方應補償另一方根據(jù)評估確定的房產(chǎn)所有權(quán)的市場價格。如果雙方都不主張“房屋所有權(quán)”，由于房屋所有權(quán)實際上尚未取得，因此不宜通過拍賣方式處理，應在取得房屋所有權(quán)后處理。

（2）未支付房款的，未支付房款作為夫妻共同債務處理，“房屋所有權(quán)”（未來所有權(quán)，此時債權(quán)）作為第一種情況處理。

（二）購房合同所附勞動服務年限的分房情況

孔（女）與鄭（男）原為夫妻。2002年，鄭某從單位拿到了一套住房。根據(jù)購房合同的約定，鄭某購房時支付了總房款的一半（遠低于市場價值），購房后繼續(xù)為單位服務5年，服務滿5年。

單位過戶產(chǎn)權(quán)證，員工無需支付剩余一半房款；不滿5年的，支付剩余一半房款，合同簽訂后向單位支付總房款的5%作為居住和使用房屋的費用。孔和鄭認為這個條件可以接受，于是他們在合同上簽了字。在2005年，

孔和鄭離婚了。雙方對房子的分割有爭議。

雙方爭議的焦點是房屋是否已經(jīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，是否應當分割。小鄭認為這套房子不應該分割，因為這套房子是單位分配給他的，而現(xiàn)在房產(chǎn)證還登記在單位名下，所以這套房子實際上并沒有成為夫妻共同財產(chǎn)。

孔律師認為，根據(jù)《婚姻法》及相關司法解釋的規(guī)定，實際取得或者應當取得的相關財產(chǎn)應當作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割，而參照高院的司法解釋，知識產(chǎn)權(quán)收益為“實際取得或者明顯可以取得的財產(chǎn)性收入”。處理意見，

就本案而言，鄭某與該單位簽訂了合同，現(xiàn)已在該單位居住三年，因此該房屋屬于已明確取得的財產(chǎn)性收入，兩年后才能取得產(chǎn)權(quán)證。

法院經(jīng)審理認為，由于夫妻雙方均未取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，且取得產(chǎn)權(quán)的前提是鄭某繼續(xù)在原單位工作滿2年，原告主張的財產(chǎn)按同類財產(chǎn)處理規(guī)定進行分割不具有可比性，故對原告的這一主張不予采納。

該房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬于單位，故本案法院不予處理。

在我看來，法院不予處理的決定是不合理的。主要原因是一方因長期為單位工作而享有住房福利，這意味著配偶對家務的貢獻。目前，法律和司法解釋對此問題沒有特別規(guī)定。

只有地方法院的意見提到了此類問題的處理。如《上海市高級人民法院關于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》（2007）第九條規(guī)定：“夫妻一方婚后通過福利和單位補助取得產(chǎn)權(quán)房，但同時與單位簽訂服務協(xié)議的，

由于該方為該房屋的獲得做出了巨大貢獻，并且其未來選擇工作的自由將在服務期內(nèi)受到限制，當夫妻離婚時，如果因服務期而影響產(chǎn)權(quán)的事實尚未發(fā)生，則財產(chǎn)分割應考慮剩余服務期的長度和夫妻共同生活的時間。

適當多分給簽訂服務期的一方。也就是說，在分割有服務協(xié)議的房屋時，我們應該考慮員工對獲得房屋的巨大貢獻，服務期內(nèi)選擇工作的自由限制以及剩余服務期的長度和夫妻關系的持續(xù)時間，并適當?shù)叵蛴蟹掌诘囊环椒峙涓唷?/p>

這個案例在實踐中很有代表性。隨著房價的不斷上漲，住房問題已經(jīng)成為許多家庭最重要和最困難的問題，人才流動過于頻繁的問題也一直困擾著用人單位。因此，

用人單位為了留住人才，往往采取最低使用年限的房屋買賣合同形式，以遠低于市場價的優(yōu)惠價格向優(yōu)秀人才出售自有商品房。實踐中有兩種主要類型的最低勞動服務年限房屋買賣合同，下面分別介紹。

1.只要支付了房屋的總價款，即使未達到最低使用年限，也可以獲得房屋的所有權(quán)。

(1)此類購房合同的特點

這主要發(fā)生于職工已經(jīng)為單位服務了一定年限的情況。上述案例即屬這類，職工是在工作了一定年限以后與單位簽訂的附最低服務年限(該期限不包括已經(jīng)工作的年限)的房屋買賣合同。

此類合同的主要特點是：(1)房屋總價款遠低于市場價值；(2)購房時，職工只需交納總價款的一部分即可使用該房屋，但是單位保留所有權(quán)；(3)待最低服務年限屆滿后，職工可取得房屋所有權(quán)，

并且無需交納剩余房款；(4)如果未滿最低服務年限對職工即終止了勞動合同，職工仍然可以獲得房屋所有權(quán)，但是還應支付剩余房款以及取得所有權(quán)之前該房屋的使用費用。關于第四點，之所以未滿最低工作年限，

職工仍可取得房屋所有權(quán)，可以這樣理解：總價款的優(yōu)惠是對職工簽訂該房屋買賣合同以前付出的工作的福利優(yōu)惠，因此，從簽訂該合同起，即使未滿最低工作年限，只要交足了總價款，

職工便可獲得該房屋所有權(quán)；而尚未繳納的剩余房款和房屋使用費是對簽訂該合同以后的最低服務年限的福利，如果簽訂合同后不能達到約定的最低服務年限，則喪失該部分福利，

即職工需支付剩余房款和房屋使用費才能獲得該房屋所有權(quán)，而如果達到最低服務年限，則可享受該部分福利，無需支付剩余房款和房屋使用費便可獲得該房屋所有權(quán)。

(2)對此類房屋上優(yōu)惠的分析

分析該房屋，其價款上存在多重優(yōu)惠：(1)總價款遠比市場價低；(2)如果服務期滿，無需支付另一部分總價款。即以工作換得了遠低于市場價的總價款，并獲得部分總價款的免除。

獲得這些優(yōu)惠的原因是職工在單位的工作，那么，可以將此優(yōu)惠看作對職工的獎勵或者其他福利，與工資獎金等性質(zhì)相同，均為工作所得。

(3)此類房屋的分割.

概述。簽訂合同、最低服務年限起算可能在婚前，也可能在婚后；部分購房款可能是職工個人婚前以個人婚前財產(chǎn)支付，也可能是婚后以共同財產(chǎn)支付，因此，是否認定為夫妻共同財產(chǎn)，需要分具體情況討論。

由于該房屋上的優(yōu)惠與工資獎金等性質(zhì)相同，因此，即使該房屋被認定為個人財產(chǎn)，也應將婚后所得優(yōu)惠所對應的價款歸人夫妻共同財產(chǎn)，該價款視為以夫妻共同財產(chǎn)對該房產(chǎn)的投資，并由夫妻分享該部分投資的增值收益。

此類房屋在不同情況下的分割。如果購房款是以個人財產(chǎn)支付的，無論服務年限的起算是從婚前還是婚后，均應認定為職工一方的個人財產(chǎn)。但是應將夫妻關系存續(xù)期間所對應的優(yōu)惠價款視為夫妻共同財產(chǎn)的投資，

從而對非職工一方予以補償，尤其是法官要注意非職工一方的家務勞動貢獻。

如果簽訂合同是在婚后，購房款也是以夫妻共同財產(chǎn)支付，則應認定為共同財產(chǎn)。筆者認為將其認定為共同財產(chǎn)，最大的意義即在于保障非職工一方的住房權(quán)益，而且此時存在這種認定的可行性，因為即使職工不滿而離職，

非職工一方也可取得該房所有權(quán)，因為合同約定離職仍可獲得房屋所有權(quán)，只要將剩余房款付清即可。但是，由于尚未滿最低服務年限，應根據(jù)夫妻關系存續(xù)期間、職工所需工作的總年限及剩余年限等因素合理確定補償。

.由于是在必然取得所有權(quán)的情況下討論，因此，可以判給職工一方或者非職工一方。但是應考慮職工一方的貢獻以及擇業(yè)自由所受的限制而適當予以多分。

需要注意的是：如果判給非職工一方，可能導致職工一方不滿，從而出現(xiàn)提前辭職以及辦理產(chǎn)權(quán)的障礙等問題，那樣對雙方都可能造成損失。因此，法院在作出將該房屋判歸非職工一方時的決定時，需要非常謹慎，

只有在確實有必要保障非職工一方的住房權(quán)益時，才能作出那樣的決定。

2.未滿最低服務年限則不能取得房屋所有權(quán)-

(1)對此類購房合同特殊性的分析：…'

無論是新進單位的職工還是已經(jīng)服務一定年限的職工，都可能簽訂這類合同。這類合同多數(shù)特點與前述合同相同，只是在未滿最低服務年限時的約定不同：如果未滿最低服務年限職工即終止了勞動合同，

單位可不將該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給職工，職工不僅不能獲得該房屋的所有權(quán)，還應支付使用該房屋的費用。

此類購房合同屬于附條件合同。所謂附條件合同，是指當事人約定，將一定條件的成就或不成就作為合同效力是否發(fā)生或消滅的依據(jù)。所謂的“條件”需滿足幾個條件：必須是當事人約定的，

而不能是法定的；必須是尚未發(fā)生；將來是否發(fā)生尚不能確定；與合同目的或內(nèi)容不相矛盾，且是合法的。該類合同中，“最低服務年限的要求”對于是否取得房屋所有權(quán)來說，即是條件”。因此，

以最低服務年限為條件的購房合同屬于附條件合同，且是附生效條件的合同。

(2)對此類房屋的處理，不宜處理所有權(quán)，而應處理使用權(quán)

該購房合同是附生效條件的合同，那么條件是否成就，影響著當事人能否取得產(chǎn)權(quán)。如果夫妻雙方于最低服務年限屆滿前離婚，此時，條件還未成就，產(chǎn)權(quán)證無法取得，而且，離婚后條件是否成就仍不能確定，因此，

是否能夠取得產(chǎn)權(quán)處于未知狀態(tài)。因此，離婚時，該房產(chǎn)仍屬于單位所有，未來職工也不一定能取得產(chǎn)權(quán)，故離婚時該房產(chǎn)不應作為共同財產(chǎn)分割，而應嚴格遵守《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定，

僅對房屋的使用權(quán)進行判決，當事人就該房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

雖然不對房屋所有權(quán)進行判決，但仍要對該房屋的居住使用做出處理。在判決使用權(quán)時，一般判歸職工一方為宜，僅在單位和職工一方均同意的情況下，才能判給非職工一方。首先，應征求單位的意見，單位是所有權(quán)人，

其有權(quán)決定將該房交給誰使用，一般說來，為了留住職工，單位會繼續(xù)將該房交給職工一方使用。其次，如果判給非職工一方，職工一方可能因不滿此判決結(jié)果而輕率地違反與單位之間的附服務期限的購房合同，因此，

將損害夫妻雙方及單位的利益。現(xiàn)在，房屋價值增值很大，如果職工違約而失去獲得該房所有權(quán)的權(quán)利，那么，夫妻雙方；都將不能獲得該房的所有權(quán)，獲得房屋使用權(quán)的一方不能繼續(xù)居住使用，

未獲得房屋使用權(quán)的一方所獲補償也將大大降低。而單位的最大利益是職工為其服務而創(chuàng)造價值，如果職工辭職，可能帶來比房屋價值更大的損失。而且此種情況下，未來取得房屋所有權(quán)的關鍵在于職工一方，

需要職工一方為單位服務滿最低年限，這也是與必然取得所有權(quán)且將房屋認定為共同所有的情況最大的不同，在后者，如果將必然取得的房屋所有權(quán)判歸非職工一方，也不會造成太大損失，因為即使職工離開單位，

非職工只需交付剩余房款及房屋使用費即可取得房屋所有權(quán)。

綜上，對于附最低工作年限的房屋買賣合同.首先應根據(jù)該合同的內(nèi)容，判斷是否必然取得房屋所有權(quán)。然后再根據(jù)判定結(jié)果，按照上述方法進行分割。

(三)尚未取得產(chǎn)權(quán)證的一般商品房的分割

購房人從開發(fā)商處購買的新開發(fā)的商品房或者從其他私有房屋的所有人處購買的二手房，都屬于一般商品房。此類房產(chǎn)可能因購房人怠于申請產(chǎn)權(quán)登記或者因出賣方的原因而無法申請產(chǎn)權(quán)登記。

由于此類房產(chǎn)買受人的權(quán)利由債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)具有不確定性，即使付清全款(包括采用按揭方式)，即使已經(jīng)交付房屋，在未辦理過戶手續(xù)前，都可能出現(xiàn)“一物二賣”，那么買受人是否能實際取得房屋所有權(quán)，是不確定的。

因此，筆者認為應適用《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定，法院不宜對該房所有權(quán)進行處理。如果尚未交付使用，可以就購房合同項下的債權(quán)債務.進行處理；如果已經(jīng)交付使用的，

可以就購房合同項下的債權(quán)債務和房屋使用權(quán)進行處理。