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作者：劉崇偉律師
購房者因開發商過錯而未能取得房產證的，何時可以向開發商主張違約責任？違約金如何計算？
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：“因出賣人的過錯，買受人未能在下列期限內取得房地產權證書的，出賣人應當承擔違約責任，但當事人另有特別約定的除外：
商品房買賣合同約定的不動產登記期限；
商品房買賣合同標的物為未建成房屋的，自房屋交付使用之日起計算90日；
商品房買賣合同標的物為竣工房屋的，自合同訂立之日起計算90日。
合同沒有約定違約金或損失金額難以確定的，可以按照已支付的購房款總額，參照金融機構規定的逾期貸款利息計算和收取標準計算。中國人民銀行。”
根據上述規定，購房者因未取得房產證向開發商主張違約責任的時間點為：
一、商品房買賣合同約定不動產登記期限的，約定期限屆滿的；
其次，如果商品房買賣合同沒有約定，買受人購買期房的，自房屋交付使用之日起90天；如果買方購買現房，則自合同簽訂之日起90天到期。
違約金如何計算？
商品房買賣合同約定因未領取房產證承擔違約責任的，按照約定；沒有約定的，可以計算購房人的實際損失金額；商品房買賣合同沒有約定違約金的，購房人的損失金額難以確定的，可以按照支付的購房款總額，參照計算收費標準計算違約金。中國人民銀行規定的金融機構逾期貸款利息。
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